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河南省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2014）豫法民提字第165号 抗诉机关：河南省人民检察院 申诉人（一审被告、二审被上诉人、原申请再审人）：河南康乾房地产开发有限公司（原平顶山市康万佳房地产开发有限公司）。住所地：平顶山市湛河区南环路火车站西侧。 法定代表人：陈绍华，该公司经理。 委托代理人：夏根立，河南星烁律师事务所律师。 委托代理人：张海涛，平顶山市148法律服务所律师。 被申诉人（一审原告、二审上诉人、原被申请人）：平顶山市仁泽房地产经纪有限公司。住所地：平顶山市东环路北1号楼5单元1楼。 法定代表人：王国忠，该公司经理。 委托代理人：赵永杰，该公司副经理。 委托代理人：雒军伟，河南炳东律师事务所律师。 申诉人河南康乾房地产开发有限公司（简称康乾公司）因与被申诉人平顶山市仁泽房地产经纪有限公司（简称仁泽公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服平顶山市中级人民法院（2013）平民再终字第14号民事判决，向河南省人民检察院申请抗诉。该院于2014年6月26日作出豫检民抗（2014）33号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2014年7月17日作出（2014）豫法立二民抗字第47号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。康乾的委托代理人夏根立、张海涛，仁泽公司的委托代理人赵永杰、雒军伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一审原告仁泽公司2010年5月26日向平顶山市湛河区人民法院起诉称，2008年7月16日，康乾公司与其签订了一份商品房代理销售协议书，协议约定由康乾公司将位于中兴路的平运综合楼以均价3387元／平方米委托仁泽公司代理销售，销售额高出部分的溢价金归仁泽公司，客户签订购房协议并支付首期购房款，视为该套房屋销售任务完成，康乾公司应按约定比例支付其佣金及溢价款，如康乾公司单方违约，应向其支付100万违约金。协议签订后，仁泽公司耗费大量人力、物力使康乾公司获得巨大经济利益。但仁泽公司完成任务后，康乾公司单方撕毁合同，拒付其全部佣金。现请求依法判令康乾公司支付溢价金3159438元、售楼部装修工程损失112538元、宣传费用6260元、工人工资660308元、利息83883元、通讯、交通、监控、招待等日常支出费用85000元、违约金170809元，共计4491823元。 平顶山市湛河区人民法院一审认为，本案双方当事人在委托售房协议的签订及履行过程中，仁泽公司作为房地产中介服务专业机构、康乾公司作为房地产开发商，均应明知国家的房地产管理法规，在“韵水名苑”项目未取得商品房预售许可证等证照的情况下，公开向社会公众销售住房，其行为违反了国家法律的强制性规定，损害了国家利益和社会公共利益。故仁泽公司的诉请不属合法的民事权益，依法不应受到法律保护。依据2006年5月31日平运公司与康乾公司、建安装饰公司签订的合同，平运公司综合楼B楼（韵水名苑）面积的71.5%产权将归康乾公司和建安装饰公司所有。康乾公司无权就将来属于和建安装饰公司共有的财产与仁泽公司签订商品房代理销售协议并进行销售，其行为侵犯了建安装饰公司的合法权利。康乾公司收取的购房款属违法所得，现仁泽公司要求康乾公司支付购房款中的溢价金、利息损失和违约金不符合法律规定，不予支持；其要求康乾公司赔偿实际投入的工程损失费112538元、宣传单费用6260元、工人工资660308元和文印、交通、监控、招待等日常支出费用85000元等直接损失，虽经法庭释明，仁泽公司仍未补充证据或申请鉴定，故对其投入的实际损失不予保护。2011年7月15日，平顶山市湛河区人民法院作出（2010）湛民初字第745号民事判决：驳回仁泽公司的诉讼请求。案件受理费42735元，由仁泽公司负担。 仁泽公司不服，向平顶山市中级人民法院提起上诉。 平顶山市中级人民法院二审认为：仁泽公司与康乾公司签订的商品房代理销售协议并非商品房预售合同，最终目的在于期待房屋售出后以溢价款的形式获得的佣金，康乾公司不能举证证明仁泽公司在签约过程中存在欺诈、胁迫、乘人之危的行为，合同内容亦不违反国家有关法律、法规，应依法确认。仁泽公司按商品房代理销售协议书为康乾公司与购房者签订了部分商品房买卖协议后，康乾公司获得部分售房利益而未依商品房代理销售协议书办理有关售楼的各项法定手续，致使康乾公司与购房者签订的商品房买卖协议效力待定中，从根本上违反了《商品房代理销售协议书》的约定，康乾公司对此应承担主要责任60%，而仁泽公司作为代销方未严格审查售楼的各项法定手续是否齐全，即代理销售房屋，应承担次要责任40%。现仁泽公司依约追索作为佣金溢价款，予以部分支持。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律及处理不当，应予纠正。平顶山市中级人民法院于2012年1月17日作出（2011）平民二终字第709号民事判决：一、撤销湛河区人民法院（2010）湛民初字第745号民事判决；二、平顶山市康乾房地产有限公司于本判决生效后十日内给付平顶山市仁泽房地产经纪有限公司溢价款1895662.8元（含5.5%的税金及应缴纳的一切费用）；三、驳回上诉人溢价金外的其他诉讼请求。一审案件受理费42735元由康乾公司负担18035元，仁泽公司负担24700元。二审案件受理费42735元，康乾公司负担18035元，仁泽公司负担24700元。 康乾公司不服二审判决，向本院申请再审，本院于2012年11月29日作出（2012）豫法立二民申字第1517号民事裁定，指令平顶山市中级人民法院再审。 平顶山市中级人民法院再审认为，二审根据双方履约过错程度，按六、四责任处理适当。遂于2013年5月7日作出（2013）平民再终字第14号民事判决：维持（2011）平民二终字第709号民事判决。 河南省人民检察院抗诉认为，平顶山市中级人民法院（2013）平民再终字第14号民事判决适用法律确有错误。理由如下： 仁泽公司在2009年12月22日平顶山市房地产管理监察大队下达责令立即停止违法预售行为通知书后，已经明知继续销售行为是违法行为，且被行政机关明令禁止，仍然执意代理康乾公司与购房户签订购房协议并收取房款，属明知代理事项违法而与被代理人共同故意实施违法行为，应当认识到违法行为将导致行政处罚及可能会有相应退房、退款的损失及风险，因此其与康乾公司各自承担由此给自己造成的不利与损失。康乾公司因行政机关责令停止销售、受到行政处罚等原因停止销售并向部分购房户退款，已经审理法院认定，仁泽公司和康乾公司应当各自负担因退房、退款而给自己造成的损失。原审判决认为商品房委托代理销售合同有效，不违反国家相关法律法规规定，判决仁泽公司取得代理活动的报酬，未考虑仁泽公司履行商品房委托代理销售合同时明知委托事项违法的履行行为违法及自冒违法风险的因素，适用法律有误，判决结果失当。 本院再审认为，原审认定基本事实不清，河南省人民检察院的部分抗诉理由成立，应予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（三）、（四）项之规定，裁定如下： 一、撤销平顶山市中级人民法院（2013）平民再终字第14号民事判决、平顶山市中级人民法院（2011）平民二终字第709号民事判决和平顶山市湛河区人民法院（2010）湛民初字第745号民事判决。 二、本案发回平顶山市湛河区人民法院重审。 审 判 长 李慧娟 代理审判员 金 悦 代理审判员 李 伟 二〇一四年十二月一日 书 记 员 朱昱龙 |
