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新乡市卫滨区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）卫滨民一初字第377号 原告杨海波，男，汉族 委托代理人张爱国，河南咸祐律师事务所律师 被告崔金亮，男，汉族 委托代理人陈勇，河南贤明律师事务所律师 第三人新乡市世富房地产开发有限公司 法定代表人董利生，董事长 委托代理人崔清河，该公司法律顾问 原告杨海波诉被告崔金亮、第三人新乡市世富房地产开发有限公司案外人执行异议之诉纠纷，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨海波委托代理人张爱国、被告崔金亮委托代理人陈勇、第三人新乡市世富房地产开发有限公司委托代理人崔清河均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告杨海波诉称：原告与第三人之间存在工程安装交易，因第三人资金紧张，在双方签订施工合同时约定以第三人开发的一套商铺抵顶工程款，工程完工结算后，多退少补。随后，双方签订了该商铺的《商品房买卖合同》。在工程结算后，扣除该商铺的价款788085元后，第三人仍欠原告449363元。因第三人无力支付该部分工程款，双方又协商以6号楼604户住宅抵顶所欠工程款。原告按照第三人的销售价格，向第三人补交了78642元，结清了6号楼604户的总房款519363元。房款结清后，原告又按照第三人的要求，缴纳了公共照明费、电费、物业费、水费、煤气安装等各项费用。之后，第三人向原告交付了房屋。第三人的该项目共有住宅360套，已全部为业主所有。由于新乡市房管局关停了第三人的备案网，造成254户住宅现在仍不能办理备案手续，该254户业主均已向第三人缴纳了房款并入住。如果仅仅因为未在房管局备案就认定这些房屋归第三人所有，势必损害254户业主的合法利益，引起群体性事件。另外，第三人另有多套无争议的可供执行的房源，即新市场2区商业街二层248、247、251号商品房未出售。综上，要求贵院依法确认原告与第三人就新市场6号楼604户签订的《房屋买卖合同》合法有效，确认该房屋为原告所有，并解除贵院对该房屋的查封。 被告崔金亮辩称：1、本案属案外人异议之诉，原告不能对其所主张的实体权利确认，因此原告要求确认房屋买卖合同有效、确认房屋归原告所有的诉讼请求不在本案的审理范围；2、不动产物权的变动必须经依法登记，否则不发生法律效力。涉案房产登记在第三人名下，根据物权法第九条、第十四条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条的规定，法院可以查封该涉案房产；3、根据被执行人出具的证明，贵院查封的房屋系被执行人因抵偿工程款从而抵给河南永安防火卷帘门窗有限公司。该涉案房屋没有备案的原因是河南永安防火卷帘门窗有限公司没有向被执行人出具发票。显然，河南永安防火卷帘门窗有限公司没有向被执行人出具发票是导致没有备案的原因，其存在过错，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，法院有权查封；4、原告杨海波无权提出执行异议，也无权提出案外人异议之诉。原告与第三人新乡市世富房地产开发有限公司不存在工程安装交易，存在交易的是河南永安防火卷帘门窗有限公司。河南永安防火卷帘门窗有限公司在未取得房屋所有权的情况下，将涉案房屋转让给杨海波，显然属于无权处分。因转让人事后仍未取得所有权，所以其与原告之间的转让合同应当无效。 第三人新乡市世富房地产开发有限公司辩称：我单位与原告的协议是自愿达成的，合法有效，是双方真实意思的表示。没有办理房产证，原告、第三人均无过错，原因在于房管局关闭了第三人的备案网络，从而导致无法办理房产证登记。 原告杨海波向本院提交的证据材料有：第一组证据：1、河南永安防火卷帘门窗有限公司与第三人签订的《防火卷帘安装合同》一份；2、原告与第三人签订的抵偿房屋的协议书一份；3、原告与第三人签订的《商品房买卖合同》一份；4、第三人关于604房的收据一份；上述证据证明原告以抵账方式实际支付了房屋全款。第二组证据：1、原告缴纳6楼604户物业费收据；2、原告缴纳电费开户收据；3、原告缴纳装修押金收据；4、原告缴纳装修垃圾清运费收据；5、原告缴纳公共照明费收据；6、原告缴纳水费收据；7、原告缴纳电梯维护费收据；8、原告缴纳煤气安装费收据；9、原告缴纳电费收据；10、世富公司证明一份。证明原告入住涉案房屋并缴纳了各项费用，原告已实际占有该房。第三组证据：1、第三人销售的0710764、0710774、0710777号商品房买卖合同复印件各一份；2、第三人证明一份。证明第三人房屋销售合同中交房日期均为预先填写的2009年5月1日。第四组证据：世富公司关于其新市场项目254套房不能正常备案的说明。证明涉案房屋未办理过户登记，原告无过错。第五组证据：第三人世富公司提供的其部分未销售房源。证明第三人有其他财产可供执行。第六组证据：原告杨海波与杨麦仓系父子关系的证明。证明双方协商房屋登记为永安公司董事长杨麦仓之子杨海波。 被告崔金亮向本院提交的证据材料：（2012）卫滨法执异字第243号执行裁定书一份，证明原告在提出执行异议时，提供的第五份证据显示房产未过户，是因为永安公司未出具工程发票。 第三人新乡市世富房地产开发有限公司未向本院提交证据材料。 经庭审质证：被告对原告提交的第一组证据的5份证据真实性均无异议，对其证明目的有异议，称本案的涉案房屋是第三人抵偿给永安公司的，并非是抵偿给原告，本案原告与第三人签订的房屋买卖合同时建立在永安公司与第三人抵偿协议的基础上，永安公司将涉案房屋转让给原告。被告对原告提交的第二组证据的证据8的煤气安装费真实性无异议，对第二组证据的证据9电费收据有异议，称第三人出具的收据不具有证明效力；被告对该组证据中其他收据真实性有异议，称第三人未加盖公章，原告提交的第二组证据不能证明其目的。被告对原告提交的第三组证据真实性有异议，称相关费用的缴纳应当以票据为准，该证明系第三人出具不能作为证据。被告对原告提交的第四组证据真实性有异议，称合同均为复印件，不予质证。被告对原告提交的第五组证据有异议，称第三人出具的证明不能作为证据使用。被告对原告提交的第六组证据有异议，称与本案无关。 第三人对原告提交的第一组证据真实性和证明目的均无异议，称当时第三人欠永安公司的欠款，为了避免交过户费，在签订合同时直接写在了原告杨海波名下。第三人对原告提交的第二组证据中有第三人加盖公章的票据认可，其他的不予认可。对第三组证据、第四组证据、第五组证据、第六组证据真实性无异议，均予以认可。 原告对被告提交的执行裁定书真实性无异议，对裁定书的结论有异议，称不能证明是原告方的过错。 第三人对被告提交的证据无异议。 另外，本院依法向新乡市房管局调取证明一份，证明2013年1月新乡市房管局采取新的商品房备案程序，截止2013年3月29日新乡市世富房地产开发有限公司未按规定时间申报项目楼盘销售、缴费情况等，新乡市房管局暂停了新乡市世富房地产开发有限公司的网签备案系统。 本院认为，原告提交的第一组证据真实有效，本院予以确认。对原告提交的第二组证据中，第三人出具的证明真实性本院予以认可，对收据中2011年11月1日缴纳的票据号分别为NO.0106372、NO.0106373、NO.0106371三份收据的真实性本院予以认可，对其他收据因无法证明其真实性，本院不予认可。对原告提交的第三组证据中第三人出具的证明真实性予以认可，对编号为NO.0710777、NO.0710764、NO.0710774真实性予以确认。对原告提交的第四组证据第三人出具的新市场住宅房未备案的说明真实性予以确认，且该证据与本院调取的新乡市房管局的证明内容相一致，本院对该证据予以认可。对原告提交的第五组证据第三人出具的新市场部分未销售商品房房源的证明真实性予以确认。对原告提交的第六组证据的真实性予以确认。对被告提交的证据的真实性本院予以认定。 根据上述有效证据和庭审情况可以确认以下事实： 2009年5月9日，河南永安防火卷帘门窗有限公司与第三人新乡市世富房地产开发有限公司签订《双轨无机防火卷帘及安装合同书》，由该公司为第三人开发的新市场建设项目进行门窗安装。经双方核算，第三人应付该公司工程款1237448元，因第三人无力支付价款，双方协商以第三人的商铺抵偿788085元，其余欠449363元以涉案房屋新市场6号楼604户抵偿。因原告杨海波系独资企业河南永安防火卷帘门窗有限公司董事长杨麦仓儿子，为避免二次缴纳房产税，直接让原告杨海波与第三人新乡市世富房地产开发有限公司签订了编号为NO.0710752的《商品房买卖合同》，约定原告杨海波以519363元购买第三人开发的新市场6号楼604户面积为159.756平方米的涉案房屋，随后原告补交了78642元。第三人在原告结清房款后，将涉案房屋交付给原告，原告随后装修入住并缴纳了各项物业、水电、煤气灯费用。另查明，因新乡市房管局关闭了第三人新乡市世富房地产开发有限公司的备案网络，致使原告无法完成备案登记和过户登记。后因被告崔金亮与第三人的纠纷，涉案房屋被本院查封，原告杨海波以案外人身份向本院提出异议，本院于2014年3月31日作出（2012）卫滨法执异字第243号执行裁定书，驳回了原告杨海波的异议。原告杨海波不服裁定，向本院提起案外人异议之诉，要求本院依法确认合同有效、涉案房屋归其所有和依法解除查封。 本院认为：《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该商品房买卖合同系原告与第三人签订，内容不违反法律，应当认定其合法有效。被告辩称该房屋系第三人抵偿给河南永安防火卷帘门窗有限公司，而非原告杨海波。本院认为，第三人因无力支付合同款项，愿意用房屋抵偿，河南永安防火卷帘门窗有限公司将该笔债权转让给原告杨海波，通知并经债务人同意，应当认定该债权转让合法有效，因此原告杨海波合法取得债权并与第三人签订商品房买卖合同，应属有效，因此对被告辩称的理由本院不予支持。原告杨海波提供购房合同、缴纳购房款的收据、装修和煤气费安装等收据用以证明购房为真实发生和实际占用的事实。本院认为，房屋买卖合同行为真实、合法、有效，虽然没有办理产权过户手续，但原告杨海波已实际占有并使用，不影响合同效力，杨海波应为本案诉争房屋实际所有权人。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本院认为，原告杨海波支付了全部价款并实际占有，且未办理备案登记和过户登记是因为新乡市房管局暂停了第三人的备案网络，原告在此过程中没有过错，因此对被告辩称未办理备案登记的原因在于河南永安防火卷帘门窗有限公司未向第三人出具发票的理由不予支持。依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下： 原告杨海波与第三人新乡市世富房地产开发有限公司就新市场6号楼604户签订的《商品房买卖合同》合法有效。 确认新乡市卫滨区新市场6号楼604户的房屋所有权归原告杨海波所有， 依法解除对新乡市卫滨区新市场6号楼604户房屋的查封，并停止执行该房屋。 案件受理费2000元由被告崔金亮承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。 审判长 李新伟 审判员 胡文兵 审判员 邹 媛 二〇一四年十月二十二日 书记员 范传美
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