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河南省漯河市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）漯民三终字第265号 上诉人（原审被告）：漯河市华东房地产开发有限公司。住所地：漯河市郾城区黄河路中段。 法定代表人：王富贤，公司董事长。 委托代理人：黄庆伟，河南恩达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郭重阳，女，汉族。 委托代理人：樊朝阳，河南九九律师事务所律师。 委托代理人：蔡桂萍，河南九九律师事务所律师。 上诉人漯河市华东房地产开发有限公司（以下简称华东房地产公司）因与被上诉人郭重阳房屋买卖合同纠纷一案，不服源汇区人民法院（2014）源民三初字第74号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年11月11日公开开庭审理了本案。上诉人华东房地产公司的委托代理人黄庆伟，被上诉人郭重阳的委托代理人樊朝阳、蔡桂萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2010年12月21日，原告郭重阳与被告华东房地产公司签订购房合同一份，该合同约定原告郭重阳以每平方米单价4136元、总房价256432元的价格购买被告华东房地产公司开发建设的中汇大厦6层610号房屋，房屋面积为62平方米，原告郭重阳采取一次性付款方式需于2010年12月21日前交齐总房款，并按总房款的2%缴纳物业维修资金，被告华东房地产公司应于2011年7月31日前将该房屋交付给原告，该合同还约定了逾期付款、逾期交房、产权登记、保修、交房标准等条款。合同签订后原告郭重阳分别于2010年12月12日、12月15日分两次向被告华东房地产公司交齐了购房款256432元及维修资金5129元，华东房地产公司给其出具了收据，但至今尚未向原告交付房屋。另查明，被告华东房地产公司于2013年9月18日取得上述房屋所在土地的国有土地使用证，于2013年10月18日取得该地建设用地规划许可证，但至今未取得商品房预售许可证。上述事实由双方当事人陈述、购房合同、收据等在卷证实。 原审法院认为：当事人订立合同应当遵守法律、行政法规。本案原告郭重阳与被告华东房地产公司虽然自愿签订了购房合同，但签订合同时被告华东房地产公司并未取得商品房预售许可证明且至本案起诉时尚未取得，其行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定，原、被告双方签订的购房合同应当认定无效，合同无效后被告华东房地产公司收取原告的购房款256432元及维修资金5129元应当依法返还给原告郭重阳，原告郭重阳因此造成的经济损失也应得到赔偿，原告郭重阳要求退还购房款及维修基金并按已付购房款256432元的一倍要求赔偿的诉讼请求事实清楚于法有据，法院予以支持，被告华东房地产公司关于合同合法有效的辩称于法无据，法院不予采纳，故依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条的规定，判决：一、被告漯河市华东房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内退还给原告郭重阳购房款人民币256432元、维修资金5129元共计261561元。二、被告漯河市华东房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内赔偿给原告郭重阳经济损失人民币256432元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 上诉人华东房地产公司不服原判，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律不当，上诉人没有故意隐瞒没有取得房屋预售许可证的事实，在与被上诉人签合同时已经告知了房屋的行政许可和建设情况。请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人诉讼请求，诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人郭重阳答辩称：一审判决查明事实正确，定案证据确实充分，适用法律正确。请求维持原判。 二审查明的事实与原审查明的事实相同。 本案二审争议焦点为：双方签订的房屋买卖合同是否有效，原审判决是否有事实和法律依据。 本院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，上诉人与被上诉人于2010年12月21日签订的购房合同，虽然系双方的真实意思表示，但由于上诉人至今未取得商品房预售许可证，该合同无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”，本案中，上诉人因未取得商品房预售许可证明，合同无效，上诉人上诉称在与被上诉人签合同时已经告知了房屋的行政许可和建设情况，但并未提供任何证据予以证明，本院不予采信。 综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8980元，由上诉人漯河市华东房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 曹志刚 审判员 吴增光 审判员 李 刚 二〇一四年十一月二十八日 书记员 楚军辉 |
