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河南省济源中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）济中民二终字第319号 上诉人（原审被告）李福祥 委托代理人王胜利，河南艳阳天律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）济源成氏商贸文化有限公司 法定代表人成永红，经理。 委托代理人李哲基 上诉人李福祥与被上诉人济源成氏商贸文化有限公司（以下简称成氏商贸公司）租赁合同纠纷一案，成氏商贸公司于2014年4月1日向济源市人民法院提起诉讼，请求判令：1、与李福祥于2014年3月27日解除租赁合同，李福祥搬出平安大药房商铺并支付拖欠租金85551元及利息39577元；2、李福祥支付迟延交还房屋的滞纳金43254元。济源市人民法院于2014年8月25日作出（2014）济民一初字第898号民事判决，李福祥不服该判决，向本院提起上诉，本院于2014年10月15日受理后，依法组成合议庭于2014年10月28日公开开庭进行了审理，上诉人李福祥的委托代理人王胜利，被上诉人成氏商贸公司的法定代表人成永红及其委托代理人李哲基到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2006年12月27日，成氏商贸公司、李福祥签订了中原国际商贸城A4-1号楼商铺号为平安大药房的三年租赁合同，租赁期限为2007年7月25日至2010年7月24日，李福祥按约于2007年4月25日一次性向其付清三年70000元的租金，合同主要内容详见成氏商贸公司的证据1。2010年7月24日，三年合同期满后，成氏商贸公司、李福祥未再续签书面合同，但李福祥仍一直使用该商铺，成氏商贸公司一直向李福祥讨要租金，李福祥也未向成氏商贸公司交纳租金。2010年7月30日、2013年7月30日李福祥与宋庄居委会签订的《房屋租赁合同》，房租期限分别为2010年8月1日至2013年7月31日、2013年8月1日至2014年7月31日，李福祥并向宋庄居委会交纳了租金等费用。 中原国际商贸城A4-1、A4-2、A4-3栋商铺的产权归宋庄居委会所有，济源鑫鑫投资有限公司（以下简称鑫鑫投资公司）与宋庄居委会签订了中原国际商贸城A4-1、A4-2、A4-3栋商铺租赁合同后，又与成氏商贸公司签订租赁合同，将商铺转租给成氏商贸公司，成氏商贸公司享有商铺的使用权，同时可按照中原国际商贸城的规划转租或提供他人使用，租赁期限为10年，自2007年7月27日至2017年7月26日。协议签订后，在履行过程中，鑫鑫投资公司与成氏商贸公司发生争执，仅交付成氏商贸公司包括李福祥正在使用的商铺在内的7间商铺，后鑫鑫投资公司与宋庄居委会解除租赁合同，宋庄居委会将除成氏商贸公司使用的7间外A4-1、A4-2、A4-3栋商铺全部收回，其余商铺现均由宋庄居委会统一对外招租并收取租金。2009年12月25日，宋庄居委会向成氏商贸公司发出通知，告知成氏商贸公司、李福祥已收回商贸城A4-1、A4-2、A4-3栋楼的经营管理权，成氏商贸公司所经营的各商户管理权也应一并转交李福祥，限成氏商贸公司于2009年12月28日前与宋庄居委会联系合同转签的事宜。后成氏商贸公司与宋庄居委会多次因租金问题发生纠纷，截止2012年6月25日前，成氏商贸公司共向宋庄居委会交纳租金130400元。成氏商贸公司起诉宋庄居委会要求宋庄居委会退回多收取的租金，该院（2012）济民一初字第1716号民事判决书认为，成氏商贸公司与鑫鑫投资公司关于包括李福祥在内的7间商铺的租赁合同应为有效合同，宋庄居委会作为产权人虽收回A4-1、A4-2、A4-3栋商铺（包括成氏商贸公司经营的7间商铺）的经营管理权，但并不必然导致成氏商贸公司与鑫鑫投资公司已履行合同的无效，判决宋庄居委会返还成氏商贸公司多收取的租金。宋庄居委会不服上诉，济源中级人民法院于2014年1月9日作出（2013）济中民三终字第191号民事判决书，判决维持原判。 2014年3月4日，成氏商贸公司持济源中级人民法院（2013）济中民三终字第191号民事判决书找李福祥协商房屋租赁一事，李福祥告知已与宋庄居委会重新签订租赁合同，其租赁的房屋是宋庄居委会。2014年3月27日8时许，成氏商贸公司将“李福祥，限你于2014年3月30日前停止占用平安大药房商铺，并按原合同条约支付滞纳金及2010年7月24日至今该商铺的租金和利息，否则，由此造成的一切损失由你承担”的通知贴在李福祥经营平安大药房商铺的旁边。现成氏商贸公司要求从2014年3月27日起解除与李福祥签订的租赁合同，并要求李福祥支付2010年7月24日—2014年3月24日三年零八个月的拖欠租金85551元、2010年7月24日—2014年3月24日按月息1.5分计算的拖欠租金的利息39577元、2010年7月24日至2014年3月24日迟延交还房屋的滞纳金43254元。李福祥不予认可，认为成氏商贸公司的损失缺乏有效的依据。 原审法院认为，成氏商贸公司从鑫鑫投资公司手中取得了包括李福祥使用的商铺在内7间商铺的10年（2007年7月27日至2017年7月26日）的使用权，包括转租或提供他人使用的权利的经营管理权，该使用权已经该院（2012）济民一初字第1716号民事判决书及济源中级人民法院（2013）济中民三终字第191号民事判决书予以确认，即该两审判决均认定成氏商贸公司与鑫鑫投资公司关于包括李福祥在内的7间商铺的租赁合同应为有效合同，成氏商贸公司也按合同约定在宋庄居委会从鑫鑫投资公司手中收回所有权后向宋庄居委会交纳了租金，本案所涉争的商铺的使用期间恰在成氏商贸公司拥有使用权的期限内，故该院认为成氏商贸公司具有本案诉讼主体资格。成氏商贸公司以其享有使用权的商铺与李福祥签订了租赁合同，双方之间关于中原国际商贸城A4-1号楼商铺号为平安大药房的商铺已形成租赁合同关系，成氏商贸公司按约向李福祥提供了商铺，李福祥应如约交纳租金，履行合同义务。合同到期后，双方虽未继续签订书面合同，根据相关法律规定，双方已形成事实上的不定期租赁合同关系，原租赁合同继续有效，李福祥仍应按约交纳租金，李福祥并不能以其与宋庄居委会签订的租赁合同来对抗成氏商贸公司、李福祥之间的租赁合同关系。成氏商贸公司根据原租赁合同的租金标准要求李福祥支付2010年7月24日—2014年3月24日的租金85551元，理由正当，予以支持。由于成氏商贸公司、李福祥之间在书面的租赁合同到期后已形成不定期的租赁合同关系，且李福祥未按约交纳租金，成氏商贸公司已于2014年3月27日告知李福祥要求李福祥停止占用商铺，故成氏商贸公司有权解除其与李福祥的租赁合同，对成氏商贸公司要求于2014年3月27日解除与李福祥的租赁关系，要求李福祥搬出商铺的请求，予以支持。关于成氏商贸公司主张的利息损失，由于成氏商贸公司、李福祥在合同中关于未按时交纳租金有明确约定，并未约定利息损失，故成氏商贸公司的该项主张没有依据，不予支持。关于成氏商贸公司主张的滞纳金损失，根据成氏商贸公司、李福祥的合同约定，在双方合同解除或租赁期满后，李福祥逾期交房才应按日租金的0.5倍即32.4元承担滞纳金，成氏商贸公司主张解除合同的时间为2014年3月27日，故李福祥应从逾期交房时起承担每日32.4元至李福祥交房之日止。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、自2014年3月27日起解除成氏商贸公司与李福祥之间的位于中原国际商贸城A4-1号商铺号为平安大药房商铺的租赁合同关系；二、李福祥应在判决生效后十日内搬出位于中原国际商贸城A4-1号商铺号为平安大药房商铺，逾期搬出，则应承担每日32.4元的滞纳金直到李福祥交还商铺时止；三、李福祥应在判决生效后十日内支付成氏商贸公司2010年7月24日—2014年3月24日期间拖欠的租金85551元；四、驳回成氏商贸公司的其他诉讼请求。如未按照该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3128元，成氏商贸公司负担989元，李福祥负担2139元。 李福祥不服原审判决，上诉称：1、其与成氏商贸公司签订的平安大药房租赁合同已于2010年7月24日到期，宋庄居委会于2009年收回了成氏商贸公司对A4-1、A4-2、A4-3栋楼（包括7间商铺在内）的经营管理权，2010年8月1日其与房屋所有人宋庄居委会签订了租赁合同，并交纳了租金，成氏商贸公司无权再行使出租权；2、其作为善意第三人已向宋庄居委会交纳了租金，至于宋庄居委会与成氏商贸公司之间的纠纷与其无关，本案应当追加宋庄居委会参加诉讼以便查明案情。综上，请求撤销原判、发回重审或改判驳回成氏商贸公司的诉讼请求。 成氏商贸公司辩称：1、其与宋庄居委会所有权纠纷一案中已认定其对李福祥使用的平安大药房商铺有使用管理权，其在本案中具有诉讼主体资格；2、其与李福祥签订的租赁合同到期后，李福祥未按照合同约定提前一个月与其另行签订合同并交纳租金，非法占用平安大药房商铺至今，李福祥的行为已构成侵权，在其与鑫鑫投资公司之间的租赁合同未全部终止前，其有权向李福祥主张该商铺的租金，综上，请求驳回李福祥的上诉请求，维持原判。 二审中，李福祥提供的证据有： 济源中级人民法院（2010）济中民二终字第238号民事判决书一份，该判决书已经认定鑫鑫投资公司与成氏商贸公司之间签订的租赁合同已于2007年8月11日终止，成氏商贸公司已经丧失本案主体资格，济源中级人民法院（2013）济中民三终字第191号民事判决处理的为成氏商贸公司与宋庄居委会之间的纠纷，与本案无关。 针对李福祥提供的证据，成氏商贸公司质证称：对该证据的真实性无异议，但对证明对象有异议。 本院认定如下：李福祥提供的证据，成氏商贸公司对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定。 本院经审理查明的案件事实除与原审查明的案件事实相同外，另查明：成氏商贸公司与鑫鑫投资公司租赁合同纠纷一案，成氏商贸公司于2008年3月5日向济源市人民法院提起诉讼，要求鑫鑫投资公司继续履行合同、交付合同约定的全部房屋并支付违约金等，经济源市人民法院一审作出（2009）济民二初字第400号民事判决，成氏商贸公司不服该判决，向本院提起上诉，经本院二审作出（2010）济中民二终字第238号民事判决，该判决认为成氏商贸公司与鑫鑫投资公司于2007年8月11日已终止租赁合同，该判决系生效判决。 本院认为：虽然本院（2010）济中民二终字第238号民事判决认定成氏商贸公司与鑫鑫投资公司之间的租赁合同已于2007年8月11日终止，但之后截止2012年7月25日成氏商贸公司实际一直向宋庄居委会继续交纳租金，并使用有关房屋，双方之间又已形成事实上的租赁合同关系。且本院（2013）济中民三终字第191号民事判决也认定，宋庄居委会称其有权按照其接收房屋后新设立的租金标准向成氏商贸公司收取租金，证据不足，不予采信，维持了济源市人民法院一审判决“宋庄居委会返还成氏商贸公司截止2012年7月25日前多收取租金46519元”的判决内容。以上足以认定成氏商贸公司与鑫鑫投资公司之间租赁合同关系终止后，已按照原合同约定的租金标准直接向宋庄居委会交纳租金，应认定成氏商贸公司与宋庄居委会之间形成了事实上的租赁合同关系。本案诉争的使用权恰在成氏商贸公司与宋庄居委会事实租赁合同关系存续期间，故成氏商贸公司在本案中具有诉讼主体资格。成氏商贸公司以其拥有使用权的商铺与李福祥签订了租赁合同，虽然双方于2010年7月24日租赁合同到期后未续签合同，但是李福祥继续使用原有房屋，双方也已形成了事实上的不定期租赁合同关系，李福祥仍应按照合同约定履行交纳租金义务。李福祥并不能以其与宋庄居委会签订的租赁合同来对抗其与成氏商贸公司之间的租赁合同关系，现成氏商贸公司根据原租赁合同约定主张相关权利，理由正当，本院予以支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2139元，由上诉人李福祥负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孙东杰 代理审判员 贾娃娃 代理审判员 段明明 二〇一四年十一月二十一日 书 记 员 王 璐 |
