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河南省三门峡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）三民终字第01367号 上诉人（原审被告）杨学敏，男，汉族。 委托代理人刘志远，河南通都律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被上诉人（原审原告）赵华儒，男，汉族。 原审第三人韩维超，男，汉族。 委托代理人韩维新，男，汉族。 上诉人杨学敏因与被上诉人赵华儒、原审第三人韩维超房屋买卖合同纠纷一案，不服湖滨区人民法院（2014）湖民一初字第563号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年11月4日公开开庭进行了审理。上诉人杨学敏的委托代理人刘志远，被上诉人赵华儒，原审第三人韩维超及其委托代理人韩维新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明：2002年9月，经赵华儒、杨学敏商定，杨学敏将其位于文明路西区32号楼3单元5号房屋一套以85000元的价格出售给赵华儒。赵华儒付清房款之后，杨学敏将房子钥匙交给赵华儒，赵华儒装修后其子赵兵一直居住至今。因当时房产证尚未办妥，所以一直没有办理房产过户手续。2007年房产证下来，杨学敏出售的位于文明路32号楼3单元5号房房产证办理在韩维超名下，韩维超居住的文明路32号楼2单元5号房产证办理在杨学敏名下。赵华儒知道房产证不在杨学敏名下，就和韩维超多次找单位和杨学敏要求把证与房调顺，杨学敏总以种种理由推脱。赵华儒无奈，将杨学敏和韩维超诉至法院，要求判令继续履行合同，将市区文明路西区32号楼3单元5号房屋产权过户到赵华儒名下。 原审另查明：1988年，杨学敏所在单位将位于三门峡市文明路西区32号楼3单元5号房屋由杨学敏居住使用。2002年，杨学敏所在单位进行房改，将杨学敏所居住房屋又分给韩维超，而将位于文明路西区32号楼2单元5号房屋分配给杨学敏。杨学敏和韩维超协商，将其分的文明路西区32号楼2单元5号房屋与韩维超调换，杨学敏仍居住在32号楼3单元5号房屋中，而韩维超则居住在32号楼2单元5号房屋。2007年房产证办下来之后，文明路西区32号楼2单元5号房屋办至杨学敏名下，32号楼3单元5号房屋办至韩维超名下。 原审庭审中，赵华儒提交录音光盘及录音笔录一份，显示：赵华儒于2008年2月找到杨学敏，要求办理房产证。同时录音证据显示：赵华儒已经支付给杨学敏购房款85000元，杨学敏对此事实未予否认。 原审法院认为：依法成立的合同受法律保护，合同双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。赵华儒、杨学敏口头约定的房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。协议签订后，赵华儒、杨学敏双方也依照协议履行了自己的义务。本案中的房屋买卖行为系赵华儒与杨学敏协商一致，且有杨学敏给赵华儒出具的收到购房款的条据相印证，可以确定赵华儒系该房屋买卖合同的当事人，赵华儒具有诉讼主体资格，杨学敏辩称赵华儒主体不适格的意见不能成立。杨学敏与韩维超口头达成的换房协议，是双方真实意思表示，且已经实际履行。由于杨学敏的不作为行为，导致赵华儒的合法权益无法得到维护，因此，杨学敏和韩维超应将位于三门峡市文明路西区32号楼3单元5号房屋的房产证办理至赵华儒名下。本案经原审审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：杨学敏、韩维超将位于三门峡市文明路西区32号楼3单元5号房屋的产权证办理至赵华儒名下。限本判决生效之日起30日内履行完毕。案件受理费1930元，由杨学敏负担。 宣判后，杨学敏不服，向本院提起上诉称：1、原审认定事实不清，韩维超称找杨学敏调换房产证，杨学敏推脱，至今没有调换，这一事实没有证据佐证；2、原审根据赵华儒未经杨学敏同意所做的录音，认定赵华儒支付了房款85000元，违反最高人民法院司法解释的规定，该录音不能作为证据使用。没有证据证明赵华儒支付85000元的事实。3、杨学敏与赵华儒就该房产交易时，并没有确定该房产就是杨学敏的，后来该房产确定不是杨学敏的，根据相关法律规定，该案房屋买卖应该是无效的。请求二审依法改判或发回重审。 被上诉人赵华儒答辩称：1、杨学敏与韩维超换房是客观事实。2、杨学敏上诉称该房产其无权处分，所以合同无效，即该房产证仍办理在韩维超名下。这个现状不是效力性强制规范，是违反管理性强制规范的结果，即杨学敏为达到其某种私利，故意不作为，不去兑现其与韩维超调房的约定。3、该房我已住进12年，期间多次找杨学敏要求过户，杨学敏从未说房款没有付清。杨学敏称录音不能作为证据，但对录音的真实性从未提出任何异议。请求二审维持原判。 原审第三人韩维超答辩称：原审认定事实清楚，但判决中要执行的房子登记在我名下，导致无法执行。请二审依法改判或发回重审。 本院经审理查明的事实与原审相同。 本院认为：杨学敏和韩维超两人在单位分房后自行换房，对此两人均无异议。杨学敏在房产证办下来之前将其居住的房屋卖给赵华儒是其真实意思表示，其有权对该房屋进行处分，该买卖行为不违反法律的强制性规定，应为有效。 杨学敏称关于赵华儒支付房款85000元的录音证据不能作为证据使用，故不能认定赵华儒支付85000元房款。但杨学敏对该录音证据的真实性并未提出异议，该录音也没有侵害他人的合法权益，应予认定。故一审根据该录音证据，结合杨学敏给赵华儒出具的50000元购房款收据，认定赵华儒支付给杨学敏85000元房款并无不当。 赵华儒在购买杨学敏的上述房屋后，在该房屋居住已达十余年之久，期间杨学敏、韩维超均未提出异议。该房之后房产证办理在韩维超名下，系杨学敏与韩维超换房后没有及时向其单位及房管部门主张更换所致，但不影响杨学敏之前对本案争议房屋处分的效力。现该房虽登记在韩维超名下，但韩维超亦认可该房已经调换给了杨学敏，故原审判决杨学敏、韩维超将该房产权证办理至赵华儒名下并无不当。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。杨学敏上诉理由不足，不予支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1930元，由上诉人杨学敏负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李会强 审 判 员 张 玮 代理审判员 马 艳 二〇一五年一月十四日 书 记 员 侯 杨 |
