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安阳市北关区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）北民初字第162号 原告（反诉被告）曹平。 被告（反诉原告）安阳县房地产开发公司。 法定代表人费保林，任公司经理。 委托代理人孙喜成，河南观止律师事务所律师。 原告曹平因与被告安阳县房地产开发公司房屋买卖合同纠纷一案，于2013年3月20日向本院提起诉讼，本院于3月21日作出受理决定，后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告曹平、被告安阳县安阳县房地产开发公司的委托代理人孙喜成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曹平诉称，安阳市灯塔路玉灯巷1-3号楼于1994年由被告开发，委托原告施工建设的，由于被告欠原告工程款，经与被告协商，原告于1997年12月购买了位于安阳市北关区灯塔路三巷3号院3号楼2号商品房，面积181.02平方，总房价271530元。从1997年12月至2000年3月分期交纳房款111200元。原告认为，扣除被告所欠原告的工程款等费用外，购房款已交够，且被告之后一直未向原告提起过房款的事。直到2013年3月，原告强烈要求被告办理房产证时，被告告诉原告，以补交房款为条件，才能办理房产证。原告无奈，2013年3月和2014年1月分两次又交房款62000元，但至今被告未给原告出具大票和办理房产证。现原告愿意将被告所欠原告费用另行计算，并补齐所剩余购房款98130元，请求法院判令被告给原告出具购房大票，并协助办理房产证；被告从2000年3月31日起按已付房款的百分之二支付原告逾期办理房产证登记违约金。 被告安阳县房地产开发公司提出答辩并反诉，1997年7月17日，被反诉人曹平交纳15000元房款，占有了反诉人位于安阳市灯塔路三巷3号院3号楼2号房产，该房产面积181.02㎡，当时价值为271530元。之后，反诉人多次催讨房款，被反诉人至今仍欠房款113530元。原告在交齐购房款后，被告才能为其开具购房发票。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》［法释（1999）8号］：“对于合同当事人没有约定逾期付款违约金的标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款的违约金”。依据中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》银发（2003）251号第三条“逾期贷款在贷款利率水平上加收30%—50%”的规定，截止到今年三月底，被反诉人应给付反诉人违约金279456.06元，加上本金113530元，共计392986.06元。 经审理查明，1997年7月17日，原告曹平购买由被告安阳县房地产开发公司开发的位于安阳市灯塔路三巷3号院3号楼2号商品房一套，该房产面积为181.02㎡，房屋总价款为271530元。原告于1997年7月17日交房款15000元、1997年8月8日交房款24500元、1997年8月25日交房款20500元、1997年12月22日交房款10000元、1998年5月13日交房款10000元、1998年12月25日交房款5000元、1999年2月9日交房款5000元、1999年6月28日交房款5000元、2000年3月21日交房款8000元、2013年3月20日交房款5000元、2014年1月29日交房款50000元，共计支付被告房款158000元。现原告尚欠被告购房款113530元。 原、被告之间未签订购房合同，未约定违约责任及违约金，被告未给原告开具购房发票。本案争议房屋现有原告居住使用。 上述事实，由原告曹平提供的交购房款收据11张，以及当事人的陈述等证据，予以证实。 本院认为，原告曹平购买被告安阳县房地产开发公司开发的商品房一套，双方虽未以书面形式订立购房合同，但原告已向被告支付部分房款，被告同意原告占有使用该房屋，原告与被告之间的房屋买卖合同关系成立，本院依法予以保护。原、被告虽未对房屋价款、付款方式、履行付款期限、违约责任、违约金等进行约定，但基于原告曹平在支付部分房款后已实际占有使用该房屋，依照公平、诚实信用原则，原告应一次性付清被告剩余房款113530元。被告安阳县房地产开发公司在收到原告支付的剩余房款后，应为原告开具商品房购房发票，并协助办理房产登记手续。原告请求被告支付逾期办理房产证登记违约金，由于原告不能证明被告存在违约，原告的请求于法无据，故本院不予支持。被告反诉原告给付违约金279456.06元，因原告在购买房屋时，原、被告双方未对支付购房款的期限、违约金进行约定，且被告未提供证据证明向原告主张剩余购房款的时间及原告违约的事实，故本院确定原告在本次诉讼中收到被告反诉状的日期，即2014年6月24日为被告向原告主张权利之日。原告逾期未支付被告113530元房款构成违约，应当承担违约责任，本院确定，原告自2014年6月24日起，按照中国人民银行发布的同期贷款利率支付被告未付购房款违约金。依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第三十六条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、原告曹平于本判决生效后十日内支付被告安阳县房地产开发公司购房款113530元，并自2014年6月24日起按照中国人民银行同期贷款利率支付被告违约金； 二、被告安阳县房地产开发公司收到购房款后于十五日内为原告曹平开具商品房购房发票，并协助原告办理房产证登记手续； 三、驳回原告曹平的其他诉讼请求； 四、驳回被告安阳县房地产开发公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5440元，案件反诉费7195元，由原告曹平负担4521元，被告安阳县房地产开发公司负担8114元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。 审 判 长 郭永革 人民陪审员 赵 清 人民陪审员 李 鹏 二〇一四年十一月三十日 书 记 员 李俊平 |
