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济源市人民法院 民 事 判 决 书 （2014）济民一初字第2331号 原告李小朝，男，1966年12月1日出生，汉族. 委托代理人任淑宾，济源市北海法律服务所法律工作者。 被告济源市兴业房地产咨询有限公司。 法定代表人赵伟波，公司经理。 被告张红星，男，1968年9月10日出生，汉族。 委托代理人党群星，济源市济水街道法律服务所法律工作者。 第三人党传清，男，1951年12月6日出生，汉族。 原告李小朝与被告济源市兴业房地产咨询有限公司（以下简称兴业房地产公司）、张红星房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年8月26日立案受理，2013年12月26日作出（2010）济民二初字第567号民事判决，被告张红星不服该判决，上诉至河南省济源中级人民法院，济源中级人民法院作出（2014）济中民一终字第94号民事裁定，将该案发回本院重审。后本院依法追加党传星作为第三人参加诉讼，并依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李小朝及其委托代理人任淑宾、被告张红星的委托代理人党群星到庭参加诉讼。被告兴业房地产公司、第三人党传星经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2010年8月14日，经被告兴业房地产公司介绍，其与被告张红星签订了一份房屋买卖合同，被告张红星将位于济源市西关宁安街十巷3号东院出售给其，且被告张红星和兴业房地产公司向其保证出卖的该房屋系张红星所有，无产权纠纷。其按合同约定交给被告兴业房地产公司定金10000元。但后经其了解，该房屋2010年8月14日卖给其之前已卖给别人，且至今仍有人在此居住，该房屋也根本不是被告张红星所有，还有产权纠纷，无法保障其正常居住、生活。二被告恶意串通欺诈，致使合同目的无法实现。现请求依法判令解除合同，二被告双倍返还定金20000元。 被告兴业房地产公司辩称：其公司在本案中没有过错，定金是被告张红星收取，与其公司无关，请求驳回原告对其公司的诉讼请求。 被告张红星辩称：1、原告所诉的事实不清，根据原告诉称的2010年8月14日之前已将该房卖给别人，别人在居住，原告作为完全民事行为能力人，在购买该房屋时也进行了充分考察，在房产没有争议的情况下原告才经兴业公司交纳了10000元定金，如果房屋有争议，原告也不会购买。2、其委托兴业房地产公司卖房时出具有相关手续，其仅仅是第三人党传清的委托代理人，即使返还也应由党传清承担返还责任，其不应该承担责任。 第三人党传清未答辩也未提供证据。 原告提供的证据有：1、2010年8月14日其和二被告签订的房屋买卖合同1份，证明二被告隐瞒西关居委会宁安街十巷3号东院房产的真实情况，该房产不是张红星所有，并且有其它产权纠纷，并非本合同第2条中二被告承诺的该房产产权清楚、无产权纠纷等必要条件；另该房产与西关居民、西关居委会之间也有纠纷，致使其购买该房产的目的无法实现。 2、2010年8月14日被告兴业房地产公司出具的收据1张，证明其按照合同的约定向二被告交纳定金10000元。 3、2010年9月29日济水街道办事处西关居委会出具的证明1份，载明：“关于我居委会在位于宁安街十巷3号（东、西院）建造的住宅，与多人发生纠纷，造成不稳定，对于该处住宅未经我居委会同意，任何人不得私自买卖和转让”，证明被告张红星通过兴业房地产公司出卖的该房产系西关居民张顶强所建，并与多人发生纠纷。 以上证据证明二被告出卖给其的房产隐瞒了重要事实。 4、2010年8月21日，其在被告兴业房地产公司与该公司的工作人员朱燕的谈话录音1份，证明被告兴业房地产公司当时确实隐瞒了出卖房产的产权事实，并且二被告向其保证该房产是被告张红星的。 被告张红星对原告提供证据的质证意见为：证据1，对合同无异议。证据2，对本身真实性无异议，称关于房屋买卖事宜兴业房地产公司一直是与其联系，所以收条写成其的名字，但该房屋实际是党传清的。证据3，认为该证明形式不合法，没有法定代表人的签名，村委会出具的证明应该加附村委会讨论记录，出具证明也应经村委会讨论，应有出具该证明的记录；对证明中的内容有异议，证明中称出卖房必须经村委会同意，实际上该房屋的买卖不需要村委会同意。证据4，有异议，朱燕并不是兴业房地产公司的法定代表人，朱燕应作为证人出庭作证，故该录音不能采信。 被告兴业房地产公司对原告提供证据的质证意见为：证据1，对真实性无异议，但认为该合同证明不了二被告隐瞒产权的事实；该房产不属于张红星所有，原告是知情的，根据合同第1条约定，可以证明原告对其购买的房屋产权是明知的。证据2，无异议，但该定金其公司已于2010年8月27日交付给被告张红星。证据3，对证明中的内容有异议，因为该房产系居民私人财产，居委会无权处分和限制其权利，该房屋出卖时，产权是党传清的。证据4，对录音资料是否根据真实录音整理有异议，认为无法质证。 被告兴业房地产公司提供的证据有：1、党传清的身份证复印件、（2009）济中执字第1-18号执行裁定书、西关居委会宁安街十巷3号东院房产证复印件、2010年8月3日委托书各1份，其中委托书载明：“现委托张红星代我出售济水办事处西关居委会10巷3号房屋，代售权限为全权。委托人：党传清2010年8月3号”，证明该房屋产权清楚、无产权纠纷，被告张红星有权出卖该房屋，其已尽到了审查义务，且行为并无不当。 2、2010年8月27日，被告张红星收到其公司给付定金10000元收据1份，证明其公司已按房屋买卖合同的约定将定金交付给被告张红星。 原告李小朝对被告兴业房地产公司提供证据1中党传清的身份证、裁定书、房产证（2009）济中执字第1-18号执行裁定书的真实性无异议，但称当时其根本不认识党传清，二被告也未提起过，其也未见过裁定书、房产证、委托书和身份证，并认为委托书是事后补的，如果当时二被告向其讲明情况，其根本就不会购买该处房产；对证据2有异议，因在签合同的第二天其和被告兴业房地产公司协商时，兴业房地产公司的工作人员朱燕、赵伟波已把该款交给了被告张红星。 被告张红星对被告兴业房地产公司提供证据1、2真实性均无异议。 被告张红星提供的证据有：1、第三人党传清的身份证复印件、2010年8月3日党传清给张红星出具的委托书以及诉争房产的房产证复印件各1份，证明诉争房屋是党传清所有，党传清委托其全权代理出售该房屋。 2、2009年济中执字第1-18号裁定书1份，证明该房屋没有争议，经法院执行至党传清名下。 原告对被告张红星提供证据质证意见为：证据1，对本身真实性无异议，但称其在购房时从来没见过，委托书是党传清事后补写的，房产证在卖房时还没有到被告张红星手中。证据2，对真实性无异议。 本院依职权调取的证据有：1、西关居委会宁安街十巷3号东院的房产资料1套，证明该房产系党传清所有。 2、2013年7月26日对案外人贾慧的调查笔录1份，贾慧称：“我现住西关居委会宁安街10巷3号，该房屋我是买党传清的，大概时间是2010年买的，具体时间记不清了，大约20万元购买”。 3、济源市房地产交易中心出具的房屋登记信息查询单1份，载明：“截止到2014年12月9日西关居委会宁安街10巷3号所有人贾慧办证时间：2011年3月14日”。 原告李小朝对本院依职权调取的证据1、2均无异议，证据3，对证明本身无异议，认为上面显示的时间只是办证时间，不能证明房屋买卖时间。被告张红星对本院依职权调取的证据均无异议。 另外，2014年12月3日本院对党传清有1份调查笔录，党传清称：“2010年8月3日的委托书是我给张红星出具的，就是当时出具的。这个房是经中院判给我的房，是中院给我执行回来的财产，执行回来后变更登记成我的名了，房屋证件都齐全。因张红星是我表弟，我全权委托张红星给我卖房，当时我是急于要卖，所有的卖房事宜都交给张红星办理，房子卖多少钱、签合同以及收取房款都是让张红星给我当家。张红星与李小朝签合同之后跟我说了，定金1万元张红星也把给我了。收到定金后对方违约不要房了，让我左右为难，对方违约不要后我又把房卖了，大概是2010年10月份左右了，具体啥时间记不清了，只记得交款和过户是同时的。” 原告对党传清笔录中的陈述有异议，称党传清所称的委托其在买房时不清楚，张红星未向其出示过相关委托手续。被告张红星对党传清笔录中的陈述无异议。 本院认证意见为：第三人党传清经本院合法传唤未到庭质证，视为放弃质证权利。原告提供的证据1、2，二被告对真实性无异议，本院予以认定；证据3，证明内容中的后半部分“对于该处住宅未经我居委会同意，任何人不得私自买卖和转让”超出了西关居委会出具证明的范围，对该部分内容本院不予认定，但对该证据的前半部分“关于我居委会居民在位于宁安街10巷（东、西院）建成的住宅，与多人发生纠纷，造成不稳定”予以认定。证据4，该证据实为证人证言，被告对录音中朱燕的身份也有异议，不符合证据的形式要件，不予认定。被告兴业房产公司提供的证据1，原告、被告张红星对党传清的身份证、裁定书、房产证（2009）济中执字第1-18号执行裁定书的真实性无异议，对该证据的真实性予以认定；对于党传清出具的委托书，党传清认可系其出具给张红星，对该委托书真实性予以认定。证据2，具有真实性，合法性，被告张红星也予以认可，本院予以认定。本院依法调取的证据原、被告均无异议，予以认定。 根据原、被告的诉辩意见及有效证据，本院确认以下案件事实：2010年8月14日，原告和被告兴业房地产公司、张红星三方签订了一份居间房屋买卖的格式合同，该合同载明：“出让人（甲方）：张红星买受人（乙方）李小朝居间人（丙方）：兴业房地产咨询有限公司……甲乙丙在平等自愿协商一致的基础上达成如下协议：一、甲方自愿将坐落在西关宁安街十巷3号东院本人的房产出售给乙方，甲方已将房屋状况充分告知乙方，乙方对甲方所要出售的房屋及附属设施已充分了解，愿意购买该房产。二、权属情况：甲方保证上述房屋权属清楚，无产权纠纷，符合房屋买卖条件。……三、1、甲乙双方约定上述房产成交价为200000元。……2、乙方在签约当日交付10000元，由丙方暂为保存，其中10000作为定金，如乙方违约该定金不予退还，扣除甲乙双方中介费后赔付甲方。如无违约请求，该定金转为房款。……4、甲乙双方约定2010年8月25日前乙方将剩余房款交于丙方监管；甲乙双方约定2010年8月26日前，甲方协助乙方将上述房产过户到乙方指定名下；甲乙双方约定2010年8月26日前甲方将上述房产正式交付给乙方……5、乙方未能按期付清房款或者甲方未按期向原告交付房屋的，每逾期一日，由违约方向对方给付每日200元的滞纳金。……四、办理上述房产过户手续所发生的一切税、费，甲乙双方约定由乙方承担。……八、违约责任：1、乙方若违约，乙方不得向甲方索还定金。甲方若违约，甲方在违约之日起十日内将包括定金在内的已收所有房款退还给乙方，另给付乙方相当于总房款20%的违约金；……2、甲乙两方任何一方逾期十日未履行本合同任一条款的，对方有权解除本合同，违约方应承担相当于总房款20%的违约金……”。合同签订当天，原告按照合同约定交给被告兴业房地产公司定金10000元，被告兴业房地产公司于2010年8月27日将该10000元交付给被告张红星。庭审中，原告称合同签订后经其了解该房产有经济纠纷，不能正常居住，其去问兴业房地产公司和原告张红星，才得知该房屋不是张红星所有。原、被告对签订合同时被告张红星是否向原告出具了党传清身份证、委托书、裁定书、房产证和（2009）济中执字第1-18号执行裁定书陈述不同。 另查，西关宁安街十巷3号东院系法院强制执行给党传清的房屋，2010年8月4日党传清领取了房屋所有权证。党传清认可其委托被告张红星代理出售该房屋。双方交易未成功后，党传清又将该房屋出售给贾慧，现该房屋所有权人为贾慧，房产证办理时间为2011年3月14日。 本院认为：一、关于2010年8月14日原告与被告兴业房地产公司、张红星签订的房屋买卖合同的效力问题，虽该合同的第一、二项房屋权属显示位于西关宁安街十巷3号房屋系张红星本人所有，但根据查明的事实，该房屋系党传清通过诉讼程序强制执行所得，党传清系房屋所有权人，被告张红星对该房屋没有处分权利，被告张红星提供了党传清出具的委托其卖房的手续，原告虽称委托手续系后来补写，但诉讼中党传清认可其全权委托被告张红星代为出卖西关宁安街十巷3号东院其的房产，且根据法律规定无权处分人处分他人财产经权利人追认的，该合同有效，据此，上述合同合法有效，本院予以确认。二、关于双方合同应否解除，因党传清现已将该房屋出售给贾慧，导致原、被告签订买卖合同的目的已无法实现，所以合同可以解除，对原告要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。三、原告要求双倍返还定金，根据查明的事实，虽然上述房屋之前有纠纷，但该房屋已经法院强制执行给党传清，且党传清于2010年8月4日享有房屋所有权，房屋产权清晰，原告称购房时兴业房地产公司及张红星向其保证房屋所有权系张红星的，就房屋所有权情况二被告未向其如实告知，关于原告购房时房屋权属情况被告张红星提供的证据不足以证明其在原告购房时向原告讲明了该房屋的真实情况，同时，原告作为购房人，其在购房之前就应当对房屋情况进行充分了解、考察，其称在签订合同之后经了解房屋有纠纷，所有权人不是张红星，所以，原、被告双方在签订合同时均存在过错，应当各自承担相应的责任，合同解除后，因该合同所取得的财产应当返还，因第三人党传清认可张红星的代理行为，且该10000元定金张红星已给付第三人党传清，所以第三人党传清应当返还原告定金10000元。被告张红星、兴业房地产公司未占有定金，不应承担责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十四条第（四）项、《中华人民共和国民法通则》第六十六条之规定，判决如下：， 一、解除原告李小朝与被告张红星2010年8月14日签订的房屋买卖合同； 二、第三人党传清于本判决生效后十日内返还原告李小朝定金10000元； 三、驳回原告李小朝的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费300元，原告负担150元，第三人党传清负担150元；第三人负担部分，暂由原告垫付，在执行中一并结算。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省济源中级人民法院。 审 判 长 李晋豫 人民陪审员 陆传京 人民陪审员 杨 珉 二〇一五年一月三十日 书 记 员 白丽君 |
