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河南省郑州市惠济区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）惠民二初字第322号 原告（反诉被告）李尊利，男，1989年3月11日生，汉族。 委托代理人刘建国，河南顺河（郑州）律师事务所律师。 委托代理人王明闯，河南顺河（郑州）律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）魏加萍，女，1972年3月1日生，汉族。 委托代理人陈光磊，河南千业律师事务所律师。 被告（反诉第三人）郑州三联房地产营销策划有限公司电厂路分公司。 负责人代衡。 原告李尊利与被告魏加萍、郑州三联房地产营销策划有限公司电厂路分公司（下称三联电厂路分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月15日立案受理后，被告魏加萍应诉后向本院提起反诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李尊利及委托代理人刘建国，被告魏加萍委托代理人陈光磊，被告三联电厂路分公司负责人代衡均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2014年1月25日，原告与二被告签订《房屋买卖三方合同》一份，约定被告魏加萍将位于郑州市惠济区电厂西路东、北三环南25号楼1单元13层南4层的房屋出售给原告，总价款48.5万元。原告支付定金2万元（包括佣金9700元，代办费1000元），由被告三联电厂路分公司代为保管。因所涉房屋为按揭房，需要解押后才能办理过户手续，三方协商一致准备于2014年4月20日左右到银行办理解押手续，但在合同履行中，被告魏加萍因家庭原因拒绝继续履行合同，导致合同解除。根据合同约定，被告的行为构成违约，被告魏加萍应支付被告三联电厂路分公司佣金，向原告返还合同定金、代办费，共2万元，并按约定的房屋成交价的10%支付原告违约金48500元。原告所交的2万元定金由三联电厂路分公司代为保管，本合同解除后，应予以返还。现原告起诉来院，要求依法判令被告：1、二被告支付原告已付定金2万元（包括佣金9700元，代办费1000元）；2、被告魏加萍支付原告违约金48500元；3、诉讼费用由被告承担。 原告为支持其诉讼请求，向法庭提交如下证据： 1、《房屋买卖三方合同》及收款收据各一份，证明原、被告三方约定将位于惠济区电厂西路东、北三环南25号楼1单元13层南4层的房屋出售给原告，总价款48.5万元；合同约定原告向被告支付定金2万元（包括佣金9700元，代办费1000元），由被告三联电厂路分公司代为保管；同时约定该房屋的过户、贷款相关事宜以房管局、银行的即时政策为准，在100个工作日内办理相关手续；合同约定任何一方拒绝履行合同或者解除合同等情形，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋成交价的10%作为违约金，且被告三联电厂路分公司所收取的本合同约定的中介服务费由违约方支付； 2、三联电厂路分公司证明两份，证明协议不能继续履行是被告魏加萍的违约行为造成的，被告魏加萍应该承担违约责任； 3、原告李尊利与被告魏加萍2014年5月5日电话录音一份及2014年5月12日电话录音两份，证明被告魏加萍的行为导致合同不能继续履行，原、被告协商解除合同事宜。 原告提供的证据经被告魏加萍质证，对证据1中的合同真实性无异议，但对其证明目的有异议，合同中约定的10%违约金系格式条款，在签订合同时三联公司电厂路分公司并未向原、被告作出释明，该违约金约定过高；合同约定的中介费由违约方支付，三联公司电厂路分公司作为居间人并未促成房屋交易的完成，居间服务作用并未体现，服务并未产生，被告魏加萍并未违约，不应承担中介费。对收款收据请法庭核实，对其证明目的有异议，该收款收据签章为三联电厂路分公司，与被告魏加萍没有关系，原告陈述向被告魏加萍支付2万元的定金与事实不符，被告魏加萍并未收到该笔款项；对证据2的证明有异议，该份证明系被告三联电厂路分公司出具的，首先按照合同约定被告魏加萍在2014年2月10日并未收到房屋解押款12.5万元；被告魏加萍并未同意在4月20日去银行办理解押手续，三联电厂路分公司出具的两份证明不排除其是为了推卸责任减轻自身过错而出具的，且在被告魏加萍未收到解押款后双方并未形成新的书面协议，原告应当按照房屋买卖合同的约定在2014年2月10日前交付解押款项，但是原告并未按照约定履行交付款项的义务；导致合同最终不能履行的原因并非被告魏加萍造成，原告违约在先，没有在约定期限内交付解押款项且三联电厂路分公司在房屋交易过程中存在过错，没有在合同约定的解押时间内履行相应的手续，该两份证明不应被采信；对证据3的三份录音真实性和合法性均有异议，最终导致合同不能履行的原因系原告的先前违约及三联电厂路分公司的过错，原告在合同约定期限内即2014年2月10日之前未向被告魏加萍支付解押款。被告魏加萍不存在违约情形，且该三份录音系2014年5月份在原告未交付解押款项后制作的，并未显示双方就迟延交付解押款项作出了说明，真实性和来源的合法性无法核实，不应采信。 原告提供的证据经被告三联电厂路分公司质证，对证据1的真实性没有异议，定金虽约定2万元，但该公司只收到了1万元，另外1万元是原告出具的欠条；对证据2、3没有异议。 被告魏加萍答辩并反诉称，原告违约在先，原告不应再向被告主张违约责任，被告不构成违约；被告三联电厂路分公司不应再收取中介服务费用，应将中介服务费用退还给原告；合同约定的违约金过高。请求原告支付其违约金48500元及承担本案全部诉讼费用。 被告魏加萍为支持其答辩理由及反诉的诉讼请求，向法庭提交《房屋买卖合同》一份，证明合同中关于违约责任第6款的约定系格式条款，且违约金约定过高；原告未按照合同约定履行向银行支付月供及向被告支付12.5万元解押款的义务，构成违约。 被告魏加萍提交的证据经原告质证认为，根据合同第5条第1款的规定，该房屋过户、贷款相关事宜以房管局、银行的即时政策为准，所以三方在签订该合同时，对不能及时办理解押手续已经考虑到了银行的相关政策，已经做出了逾期不能办理的相关准备；解押款是交给银行的，而并不是魏加萍应收的房款，因银行的政策变化原告不应承担责任；本合同并非格式合同，合同第8条有“约定其他事宜”的内容，如果魏加萍认为违约金过高，可以另行约定，但其并未作出另行约定，说明认可关于违约金的约定；合同第6条第6款第1至4项违约事项并不包括第8条约定的内容，所以解押款和月供是需另行约定的，月供应该在解押后由原告缴纳，被告魏加萍因银行的原因没有及时办理解押手续，三方同意按银行预约的日期再去办理，所以不存在原告违约的情形，原告不应该支付违约金。被告魏加萍违约表面是家人的反对，实际上因涉案房屋所处位置开通快速公路，房屋涨价所致。 被告魏加萍提交的证据经被告三联电厂路分公司质证，对合同真实性无异议，春节过后原、被告三方曾到银行办理解押手续，银行不让还款又另行安排了时间，当时三方只是按照银行给的时间口头约定了再次至银行办理还款手续，但没有签订书面协议。 原告针对被告魏加萍的反诉辩称，被告魏加萍要求原告支付违约金系基于合同第8条的规定，但该条不是第6条的内容，不适用按10%违约金的规定，依合同第8条第2款，双方应在2014年2月20日后到银行办理解押手续，但因银行原因改至4月20日，当时三方对此达成了一致意见按银行要求在4月20日再去办理解押手续。如果魏加萍认为原告违约，应在原告违约后进行必要的催告了，而魏加萍从未提起支付12.5万元的事情，说明原告不存在违约。并且合同第8条约定原告在2014年2月14日前交付12.5万元是被告进行解押所用，解除房屋抵押，办理过户手续，是应交给银行的，而不是支付给魏加萍的房款。办理过户后，原告才按约定支付首付款。因被告未能完成解押，不存在过户和交月供的情况。未能完成解押手续，完全是银行方面的原因，并且后来三方对此也达成了一致，改变了原约定，原告不构成违约。为支持其主张，原告未针对反诉提交任何证据。 被告郑州三联电厂路分公司辩称，被告作为中介方，收取中介费用是合理的，原告与被告魏加萍的合同一旦签订，被告公司就应收取中介费，不管谁违约都应当收取中介费。代办业务如果没有完成的可以退还代办费用。具体是原告还是被告魏加萍违约及相关违约责任应按照合同约定由法庭认定。被告的反诉与其无关。 为支持其主张，被告三联电厂路分公司向法庭提交欠条一份，证明虽然收据上显示定金是2万元，但是原告只向被告三联电厂路公司交付了1万元现金，另外1万元由原告出具欠条。 被告三联电厂路分公司提交的证据，原告无异议。 被告三联电厂路分公司提交的证据，被告魏加萍请法庭核实。 本院根据原、被告的陈述、举证、质证及诉辩意见，对本案事实确认如下： 2014年1月25日，原告与二被告签订《房屋买卖三方合同》一份，约定被告魏加萍将位于惠济区电厂西路东、北三环南25号楼1单元13层南4层的房屋出售给原告，总价款48.5万元。原告向被告三联电厂路分公司交纳定金2万元（其中：中介服务费9700元，代办费1000元），并约定原告及被告魏加萍任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生合同约定的违约情形，均由违约方向另一方支付房屋实际成交价的10%作为违约金，并且三联电厂路分公司收取的中介服务费由违约方支付。同时，双方又另行约定2014年2月20日之后银行贷款利率（注：应为利息）由原告支付；原告在2014年2月10日前给被告魏加萍12.5万元对房屋进行解押，房屋银行贷款利率跟原告无关。当日，三联电厂路分公司向原告出具收据一份，载明“今收到李尊利交来托斯卡纳25号楼1单元13层南4定金贰万元整”。原告仅向三联电厂路分公司支付了1万元现金，剩余1万元以原告妻子孙丽君的名义向该公司出具欠条一份，并约定2014年2月10日前支付。2014年2月10日，原、被告三方共同至银行办理房屋解押手续，银行工作人员安排于2014年4月20日办理解押手续。后原、被告发生纠纷，诉至法院。原告未向被告魏加萍支付解押款12.5万元，也未向三联电厂路分公司支付余款1万元。涉案房屋未进行过户，原告也未搬进涉案房屋。 另查明，原告提供的录音中显示被告魏加萍明确向原告表示因家人反对而无法出售房屋，让原告找中介再提供新的房源信息进行交易。 本院认为，原、被告三方签订的《房屋买卖三方合同》是各方真实意思表示，合法有效，合同当事人均应按合同约定履行各自的义务。现被告魏加萍已经明确表示不再出售涉案房屋，该合同应予以解除，被告魏加萍应当承担相应的违约责任。合同约定原告需交付定金2万元（其中包括佣金9700元，代办费1000元），原告仅交付1万元，故原告请求被告支付已付定金2万元，没有事实根据，被告三联电厂路分公司应将收取原告的1万元予以退还。关于中介服务费，被告三联电厂路分公司可向违约方被告魏加萍另行主张。原告主张被告魏加萍支付违约金房款总额10%即48500元的诉讼请求，被告魏加萍辩称违约金过高，因违约金以补偿损失为原则，综合本案案情及被告的过错程度，本院酌定违约金为2.5万元。被告魏加萍反诉称原告未在2014年2月10日前支付12.5万元解押款及承担2014年2月20日的房贷月供构成违约，因银行原因原告李尊利及被告魏加萍、三联电厂路分公司对办理解押手续一致同意变更为2014年4月20日，故原告李尊利并不构成违约，被告魏加萍请求原告李尊利支付违约金48500元的主张，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。”之规定，判决如下： 一、被告郑州三联房地产营销策划有限公司电厂路分公司于本判决生效后十日内返还原告李尊利已付款项1万元； 二、被告魏加萍于本判决生效后十日内支付原告李尊利违约金2.5万元； 三、驳回原告李尊利的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告魏加萍的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1513元，由原告李尊利承担756元，被告魏加萍负担757元；反诉费507元，由被告魏加萍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。 判决生效后，当事人应从判决规定的履行期间最后一日起二年内向法院申请执行，逾期则不再执行。 审 判 长 刘朋飞 审 判 员 李 岚 代理审判员 吴琼琼 二〇一四年十一月十四日 书 记 员 王孝丽 |
