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河南省郑州市惠济区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）惠民二初字第443号 原告郑州华庭物业管理有限公司。 法定代表人娄高杰，该公司总经理。 委托代理人李冬，河南豫都律师事务所律师。 委托代理人黄辉，河南豫都律师事务所实习律师。 被告杨爱民，女，汉族，1961年1月2日出生。 原告郑州华庭物业管理有限公司诉被告杨爱民物业服务合同纠纷一案，本院于2014年6月24日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人李冬及被告杨爱民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2005年3月8日，原告收到“水映唐庄”项目的物业管理服务中标通知书，并与招标人签订了物业管理委托合同，办理了备案手续，依法取得“水映唐庄”项目的物业管理权。2007年9月18日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定住宅按建筑面积每月每平方米1.7元收取物业管理费。截至今日，经原告多次催促被告交纳欠缴的物业管理费用，被告仍未交纳，被告已构成违约。请求法院判令被告支付欠缴原告的物业管理服务费50213元及欠缴产生的滞纳金11468元（自2005年8月30日至2014年3月31日）合计61681元；诉讼费用由被告承担。 为支持其主张，原告向法庭提交下列证据： 证据1：《前期物业管理服务协议》一份，证明根据合同约定被告应当及时缴纳物业费，并且原、被告诉讼主体适格； 证据2：温馨提示和物业费催缴公告各一份，证明被告长期未交物业费； 证据3：证人韩国朝出庭作证，证明韩国朝是原告的催费员，于2007年1月份入职，从入职后每年都打电话催缴物业费并且在门上贴催费通知单，在2014年10月份也委托同事给被告打过电话，打电话的时候被告说房屋质量有问题。 原告提供的证据经被告质证，对证据1认为字是被告签的，但是被告还没有看到房子就签了字，并且还交了10000余元的钱给马爽（音），随后物业领被告去看房子，就发现房子质量问题严重，故被告拒绝领钥匙，物业当即答应给被告维修；对证据2认为不清楚，被告没有见过，但是被告接到过催缴公告上65501618这个电话打来的让被告交水费的电话，但是被告连房屋钥匙都没有，不可能产生水费；对证据3认为证人所说的不实，被告一直没有接到电话，2014年10月份接到一个电话，还是说用维修基金装监控要求被告签字的事情，事实上被告换过手机号。 被告辩称，房屋质量有问题，原告同意维修但是一直没有修，直到今天来法院应诉才知道质量问题应该找开发商，如果原告告诉被告找开发商维修，被告早就去找开发商了，不会拖到现在。被告在收到起诉状后去房屋里拍摄照片，房屋钥匙和房产证都是原告拿着，物业的经理给被告开了门，表示可以减掉7000元的物业费，并撤诉，因为现在房子已经过了保修期，就房屋维修问题可以在被告装修房子的时候找装修队维修。被告在2010年左右卖房子的时候需要房产证和房屋钥匙，就去找原告表示可以交了物业费，但是原告不给被告房产证，后被告去买建业的房子，建业的人带着被告找了“水映唐庄”的开发商，开发商问清楚是房主本人后当即把房产证交给了被告。被告不应该交物业费和滞纳金。 为证明其答辩理由，被告向法庭提交照片27张，证明房屋质量有问题，且原告在交房时答应维修，其中2张照片显示出修补过的墙壁还有裂缝。 被告提供的证据经原告质证，对该组证据的真实性和关联性均有异议，即使房屋质量有问题，也是被告和房地产开发商之间的事，与原告无关。 本院根据当事人的陈述、举证、质证及诉辩意见，对本案事实确认如下： 被告杨爱民系位于惠济区开元路X号“水映唐庄”X号房的业主，房屋建筑面积为286平方米。2007年9月18日原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定：原告为被告提供物业管理服务，服务内容包括房屋共用部位的维护和管理（共用部位是指房屋主体承重结构部分，包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等，户外墙面，门厅，楼梯，通道，管道井等），房屋共用设施设备及运行的维护和管理、坏境卫生、公共秩序、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理；被告按双方商定的时间交纳物业管理服务费，逾期原告将按日收取6‰的滞纳金，住宅按建筑面积每月每平方米1.7元收取费用。经原告催告，被告至今未交纳2007年9月18日至2014年3月31日的物业服务费用。 本院认为，被告系“水映唐庄”小区业主，虽其未在该小区居住，但原告在“水映唐庄”小区提供物业服务，被告认为其购买的房屋存在质量问题，应由原告予以维修，但根据原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，原告仅有对房屋共用部位予以维护和管理的义务，而没有维修房屋的义务，故被告拒交物业服务费用，与合同约定不符，原告可自原、被告签订《前期物业管理服务协议》之日（2007年9月18日）起向被告主张物业服务费用，计算至2014年3月31日（共计78个月23天，即78.77个月）被告应交纳的服务费为1.7元／月×78.77个月×286㎡=38297.97元。因原、被告订立的合同中未约定物业服务费交纳的期限，原告不能证明被告系逾期交纳物业服务费，故原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。根据《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”之规定，判决如下： 一、被告杨爱民于本判决生效后十日内支付给郑州华庭物业管理有限公司物业服务费38297.97元； 二、驳回原告郑州华庭物业管理有限公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1342元，由原告负担510元，被告负担832元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。 判决生效后，当事人应从判决规定的履行期间最后一日起二年内向法院申请执行，逾期则不再执行。 审 判 长 刘朋飞 审 判 员 李 岚 代理审判员 吴琼琼 二〇一四年十二月十日 书 记 员 王孝丽 |
