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河南省获嘉县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）获民初字第1051号 原告张美菊，女，汉族，1969年11月5日出生，住获嘉县。 委托代理人朱军仁，男，汉族，1958年4月15日出生，住获嘉县。 被告平来东，曾用名平来栋，男，汉族，1966年3月8日出生，住新乡县小冀镇。 委托代理人王继红，河南咸佑事务所律师。 被告宋小燕，女，汉族，1971年12月31日出生，住获嘉县。 原告张美菊诉被告平来东、宋小燕确认合同无效纠纷一案，于2014年8月7日诉至本院。本院受理后，依法由审判员崔嵬担任审判长，审判员郭亮、代理审判员魏倩参加评议，组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行审理。原告张美菊的委托代理人朱军仁、被告平来东的委托代理人王继红、被告宋小燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告张美菊诉称：2009年，原告张美菊与被告平来东经人介绍相识，未登记结婚同居生活。2010年5月30日被告平来东购买了获嘉县城区帝景华庭6号楼3单元2楼西户房屋一套。2009年12月24日，原、被告以夫妻名义办理了房产证。房屋所有权人为平来东，共有人为张美菊。购房时原告预交10000元，被告预交20000元作为购房定金。由于被告平来东没有资金，房屋装修全部由原告张美菊出资。购家电、装修，原告共投入了105957元。2012年底，因原告张美菊与被告平来东发生矛盾分居生活。2013年9月1日，被告未经原告同意，将该房屋卖给了宋小燕，被告平来东的行为侵犯了原告合法权益。故依法提起诉讼，要求依法确认2013年9月1日平来东与宋小燕签订的帝景华庭6号楼3单元2楼西户商品房买卖协议无效，并要求判决被告平来东归还原告在帝景华庭6号楼3单元2楼西户装修投资105957元。 被告平来东辩称：争议房屋是平来东个人于2010年5月30日购买并进行装修的，该房屋价值152800元，平来东首付了45900元，剩余房款由平来东向银行贷款并按月支付房贷，原告张美菊在代为办理房屋房产证时虚构了其与平来东系夫妻关系，并以两人存在合法夫妻关系为由，将自己登记为房屋共有人，由于获嘉县住建局未履行法定审查义务，将张美菊错误的登记为该房屋的共有人，根据我国物权法及合同法的有关规定，平来东作为房屋的实际出资人和所有人有权处分自己的财产，其与宋小燕签订的房屋买卖协议不具有合同法第五十二条规定的法定无效情形，是合法有效的，原告要求该协议无效没有法律依据。该房屋的装修是平来东出资或通过拉广告的方式进行的，这些装修和装饰已经构成房屋附属物和该房屋在产权上融为一体，原告要求平来东归还装修款没有法律依据，而且这些装修物被告也曾使用过，现在却要求平来东按原有价值依法返还于法无据，因此要求法院依法驳回原告的诉讼请求。张美菊与平来东2009年底相识，据张美菊要求确权的案件中以及张美菊与平来东同居析产的案件中，张美菊都自认是在购买了帝景华庭的房屋后，两人才同居，购买房屋的资金是平来东出资的，按照交易惯例，在夫妻关系同居期间，夫妻一方以个人名义购买房屋商品房时，其配偶在购房合同中，都会作为共有人显示，否则，该商品房购买合同是无法备案的，所以，从平来东的购房合同中记载的内容来看，该房屋就是平来东购买的，跟张美菊没有任何关系，同时说明宋小燕在购买房屋时不可能知道张美菊的存在，原告要求宋小燕在购房时查验房屋共有情况已经超出了合理范围，协议签订后，平来东将涉案房屋的合同原件交给了宋小燕，宋小燕也支付了对价，该买卖协议已经履行完毕。 被告宋小燕辩称：通过刘凤兰介绍购买帝景华庭的房屋，付平来东140000元，还打了5000元的借条，约定过完户以后给清，把房屋卖给了我，当时看了商品房买卖合同，认为是平来东个人所有，交房贷的手续也是平来东个人，我是以当时的市场价购买的，当时买房的时候我都不知道张美菊是谁，也不认识张美菊，后来听说房产证上有张美菊的名字，当时有证人在场，平来东说签过协议后一星期来过户，到现在也没有过户。我也查不到房产登记信息，无法查验房屋是否有共有人。 原告向本院提交的证据材料有：1、房权证复印件一份，证明张美菊是共有人；2、商品房买卖协议，证明平来东与宋小燕的买卖协议，未经共有人签字是无效的；3、10000元的收据一份，证明张美菊购买该房交订金10000元；4、证明一份，是照镜工商所出具的，证明张美菊在获嘉办的传媒公司是张美菊个人开办的；5、票据13张，证明张美菊装修该房的投资；6、（2014）新中民四终字第199号民事判决书一份，证明张美菊是涉案房屋的共有人。 被告平来东向本院提交的证据材料有：1、商品房买卖合同，证明涉案房屋是平来东个人购买的，首付45900元是平来东支付的，余款107000元是平来东向银行贷款的2、房贷还贷记录，证明房贷是由平来东支付的3、新乡县民政局出具的无婚姻登记证明，证明在办理房权证时平来东处于未婚状态，其与张美菊之间没有婚姻关系，住房和城乡建设局以存在夫妻关系为由为张美菊登记共有是错误的。 被告宋小燕向本院提交的证据材料有：商品房买卖合同一份，证明涉案房屋是平来东个人购买的，被告宋小燕购买这套房屋是合法的。 经庭审质证，被告平来东对房权证有异议，认为将张美菊登记为共有人是错误的，且产权证只是对房屋产权的登记和公示，不是对房屋的确权；对房屋买卖协议的真实性没有异议，但该协议不能证明原告的证明目的和内容；对交房定金有异议，交款单位和交款人的姓名与购房合同的购房人的姓名相矛盾，对工商局的证明没有异议，但所有该传媒中心的广告收入是张美菊和平来东同居期间的共同财产，这些收入中也有一部分转化成了涉案房屋的室内装修；对原告的提供的证据5有异议，这些票里面只能证明当时联系装修的人是张美菊，并不能证明这些装修款是张美菊支付的。对证据6的真实性没有异议，但不能证明其证明目的。被告宋小燕认为房产证其本人没有见过，无法质证，买卖协议真实，没有异议，对其它证据不发表质证意见。本院认为，原告提交的证据1、证据3与证据6相互佐证，证明了张美菊对涉案房屋的共有人身份，可以作为本案的定案依据。对证据2的真实性两被告均无异议，可以作为本案的定案依据。原告的证据4、5与本案争议的法律关系无关联性，本案中不做审查，故不能作为本案的定案依据。 对于被告平来东提交的证据，原告对购房买卖合同没有异议，但被告在答辩中并没有确切的证据来证明原告不是共有人，对房屋还贷真实性没有异议，但从原告张美菊同居期间房贷一直由张美菊和平来东一起还，分居以后是平来东自己还的；被告宋小燕对商品房屋买卖合同没有异议，还款记录上面显示的是平来东的名，但是其不确认平来东还贷还的就是争议房屋，婚姻记录证明与其无关。本院认为，被告平来东提供的1号证据原告和被告宋小燕均无异议，可以作为本案的定案依据；证据2经原告张美菊质证对其真实性无异议，被告宋小燕虽对其该还款记录的还贷房屋的指向有异议，但未提出相反证据予以反驳，故该证据2可以作为本案的定案依据。对于证据3，原告张美菊和被告宋小燕均未提出异议，可以作为本案的定案依据。 对于被告宋小燕向本院提交的房屋买卖合同，原告张美菊和被告平来东均无异议，可以作为本案的定案依据。 根据上述有效证据和双方当事人的一致陈述，可以认定以下事实：2009年，原告张美菊与被告平来东相识，而后同居生活。2010年5月30日，被告平来东与河南恒达瑞事业有限公司签订了商品房买卖合同，购买获嘉县城区帝景华庭6号楼3单元2楼西户的房屋一套。合同约定2010年5月30日付清首付房款45900元，剩余房款107000元由银行贷款支付。在2010年5月23日，张美菊交纳购房款10000元，2010年5月30日平来东交纳购房款20000元。在此之前，2009年12月24日，张美菊与平来东以夫妻名义办理了房产证，房屋所有权人为平来东，共有人为张美菊。2012年年底，原告张美菊与被告平来东分开。2013年4月2日，平来东将张美菊诉至法院，要求同居关系析产，2013年8月23日平来东撤回起诉，法院经审查后予以准许。2013年9月1日，平来东将涉案房屋以14.5万元的价格卖给了获嘉县中和镇后五福村的宋小燕，宋小燕首付平来东14万元，约定余款5000元待房屋过户后付清，并由被告宋小燕从2013年9月1日起向银行缴纳银行按揭款。该房屋至今未进行过户，但被告宋小燕已经实际入住涉案房屋。此后，张美菊得知房屋出卖，诉至法院，要求确认位于获嘉县城区帝景华庭6号楼3单元2楼西户房屋归张美菊所有。一审法院驳回了张美菊的诉讼请求，后张美菊提出上诉。经审理，新乡市中级人民法院于2014年6月23日依法作出判决，判决驳回上诉，维持原判。张美菊于2014年8月7日，将平来东及涉案房屋买受人宋小燕作为被告，以确认合同无效为由再次向本院提起诉讼。要求依法确认2013年9月1日平来东与宋小燕签订的帝景华庭6号楼3单元2楼西户商品房买卖协议无效，并要求判决被告平来东归还原告在帝景华庭6号楼3单元2楼西户装修投资105957元。 本院认为：处分共有的不动产，应当经全体共有人同意。本案被告平来东未经共有人张美菊同意，将二人共有的帝景华庭6号楼3单元2楼西户房屋出售给被告宋小燕，侵犯了原告张美菊的共有权利。被告平来东虽主张原告张美菊持有的房屋共有权登记是错误的，并提供无婚姻登记记录证明，但该证明并不能直接否认原告共有权登记的效力。依据法律规定，无权处分的人处分他人财产，只有在经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同才具有效力。但本案中，在平来东将涉案房屋出卖后，原告张美菊并没有对出卖行为进行追认，平来东也没有取得该房屋的完全所有权，其对涉案房屋进行处分的合同无效。故对原告要求确认被告平来东与被告宋小燕签订的帝景华庭6号楼3单元2楼西户商品房买卖协议无效的诉讼请求，本院予以支持。被告宋小燕在与被告平来东签订合同时未确认房屋的所有权情况，仅依据商品房买卖合同推定房屋所有人为平来东一人，因合同无效导致的不利后果及损失，应由被告宋小燕向被告平来东另行主张。对于原告张美菊要求判决被告平来东归还原告在帝景华庭6号楼3单元2楼西户装修投资105957元的诉讼主张，与本案审理的买卖合同效力并非同一法律关系，本案不做处理，原告可以另案主张权利。故依据《中华人民共和国物权法》第九条、第九十七条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、五十二条之规定，判决如下： 一、确认被告平来东与被告宋小燕签订的关于帝景华庭6号楼3单元2楼西户房屋买卖协议无效； 二、驳回原告张美菊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2519元，由原告张美菊承担2419元，被告平来东承担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。 审 判 长 崔 嵬 审 判 员 郭 亮 代理审判员 魏 倩 二〇一五年一月二十二日 书 记 员 李佳伟 |
