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河南省郑州市二七区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）二七民二初字第1664号 原告（反诉被告）连亚军，女，汉族，1987年12月16日出生，委托代理人李云、刘明玉，河南正商律师事务所律师。 被告（反诉原告）郑州新悦城物业管理有限公司， 法定代表人刘路平。 委托代理人刘欢欢，系该公司员工。 委托代理人郭辉，河南华融律师事务所律师。 被告徐利军，男，汉族，1965年2月2日出生， 原告（反诉被告）连亚军诉被告（反诉原告）郑州新悦城物业管理有限公司、徐利军及被告郑州新悦城物业管理有限公司反诉原告连亚军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告连亚军及其委托代理人李云，被告郑州新悦城物业管理有限公司的委托代理人刘欢欢、郭辉，被告徐利军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告连亚军诉称：2012年10月19日民，原、被告签订租赁协议，由原告租赁被告位于大学路与政通路东南角“郑州新悦城商业中心大学路店”的负一层022、029号铺位，经营服装生意。同时被告商场提供统一的营销、管理服务。合同签订后，原告如约预付了三个月的租金和三个月的租赁押金，但是被告商场并没有依约开业。原告接手后，很快进行装修、准备货品、雇佣人员等。但是，由于被告自身原因迟迟不开业，商铺一直被搁置8个月之久。2012年10月28日，该商场负一层才开始试营业，直至同年11月22日负一层随同楼上的“沃尔玛”超市一起开业，整个商场才算正式进入营运状态。之后，基于延迟开业和前期生意惨淡的原因，商场多次向原告承诺，将对租金进行减免，什么时间开始收房租另行书面通知。被告曾向众商户承诺将聘请专业运营团队，营销、宣传整个商场。但时至今日也没有聘请任何专业机构，导致商场宣传极其不到位、客流量极小，甚至商场周围的居民都不清楚商场负一楼的经营状态。被告宣传不到位再加上管理松散，直接导致大多商户关门歇业，整个商场惨淡经营。2013年11月26日，被告单方违约故意停电，导致整个一层没有光亮无法经营，停电状态持续半月之久，导致商铺无法经营，现在被告又私自与电动车厂家签订合同，欲将整个一层和负一层改为经营电动车的“电动车第一城”。2014年6月12日，被告在没有任何告知的情况下，单方对原告进行清场，将原告的所有货品统统拉走，导致原告货品损失惨重。原告作为弱势的商户，作为整个大商场的一小部分，在被告商场开业前期投入巨额资金装修，后期投入大量人力物力经营服装生意，本希望有好的经营，没想到被告多次出尔反尔违反承诺。故原告诉至本院，请求判令：1、解除租赁协议；2、被告退还租赁保证金、预付租金、装修保证金、营运保证金等共计34389元和赔偿装修费用、货品损失、加盟费共计70000元，合计104389元；3、被告承担本案的诉讼费用。 原告连亚军针对被告郑州新悦城物业管理有限公司的反诉辩称：1、反诉不是事实，应予以驳回。2、双方不是简单的租赁关系，是由被告提供统一提供管理服务营销服务的服务关系。即便商铺交到原告手中，没有一个统一的良好的经营环境，合同的根本目的就不能实现。3、原告没有占有商铺经营至今，商铺一直处于被告的扣押状态。4、被告三任楼层主管黄明霞、高文俊、代维妮曾多次在楼层开会表示什么时间收房租物业费另行通知，负一层商户长期处于交三押三的状态，并且商场也默许了这种物业费的状态，与前三任主管的承诺相对应，现在三任主管不干了，新上任的领导孙京京推翻承诺，违背商业信誉。5、原告至今为止没有收到任何的书面通知，并且自己的商铺已于6月12日被商场清场。 原告连亚军针对本诉及反诉提交的证据有：1、租赁协议、消防安全责任书及商铺经营管理公约各1份、收据7张；2、新悦城招商宣传彩页1张；3、证人魏秀梅、娄华、霍春霞、陈焕、梁艳霞、田娜娜、严蕾蕾、耿莉晓、尹利芹、王凤勤、付维娜、张亚丹、杨新民、户云凤、牛立忠、赵红梅、薛雁证言各1份，15家商户视频资料和录音资料；4、新悦城负一楼商户关门照片2张及宣传画；5、新悦城负一楼电动车规划宣传彩页及照片2张；6、新悦城一楼商场停电清场装修照片51张及停电视频2份；7、装修合同及发票各1份。 被告郑州新悦城物业管理有限公司辩称：1、原告与被告公司没有签订租赁协议，没有向公司交纳租赁保证金、营运保证金、装修保证金和预付租金；2、被告没有违约，相反，原告长期拖欠被告公司的租赁费、物业管理费等，属根本违约行为；3、原告诉称被告推迟开业与事实不符，原告接收房屋的时间是2014年10月，申请装修时间为2012年10月9日，原告2014年11月20日前没有合法的经营资格，不能从事经营活动；4、原告自己经营不善，经营风险应自行承担。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告郑州新悦城物业管理有限公司反诉称：2012年2月29日，被告郑州新悦城物业管理有限公司与被告徐利军签订了有关位于郑州市二七区大学路10号郑州新悦城商业中心大学路店负一层022、029号房屋（商铺）的《租赁协议书》，之后，被告徐利军将上述商铺转让给原告经营。被告依照约定向原告交付了上述商铺，郑州新悦城商业中心大学路店也于2012年10月28日正式开业并正常营业至今。被告依《租赁协议》相关约定向原告提供了可用于租赁的房屋和为商场提供了适合经营的物业管理服务。原告自2012年10月10日起一直使用该商铺经营至今，但未依照《租赁协议》的相关约定向被告如期支付租金和管理费用。被告曾多次用不同方式要求原告履行义务，但原告至今未履行义务，已构成根本违约，被告提起反诉，要求判令：1、解除原告与被告郑州新悦城物业管理有限公司就新悦城商业中心大学路店负一层022、029号房屋的租赁关系；2、原告向被告支付自2012年10月至2014年6月的房租72800元（每月3640元）、管理费32360元（每月1618元），共计105160元；3、原告承担本案的诉讼费用。 被告郑州新悦城物业管理有限公司针对本诉及反诉提交的证据有：1、《租赁协议书》1份；2、原告出具的声明1份；3、二次装修申请表及相关规定各1份；4、个体工商户营业执照复印件1份。 被告徐利军辩称：2012年10月19日，经被告郑州新悦城物业管理有限公司招商，被告徐利军认识了原告。为了给原告办理营业执照，原告和被告徐利军签订了一份租赁合同，实际情况是原告和被告郑州新悦城物业管理有限公司发生一切事项，一切责任和被告徐利军无关。当时有两位经理和原被告在一起沟通过，被告郑州新悦城物业管理有限公司给原告减免6个月的租金。开业后，原告一直推拖不交租金、物业费。2014年6月12日，原告擅自锁门不上新货，实际上等同于撤柜，原告所交的一切费用应不予退还。被告徐利军给被告郑州新悦城物业管理有限公司交了半年的租金和押金，但原告只给支付了3个月的租金和押金，在此期间被告徐利军找过被告郑州新悦城物业管理有限公司讨说法，也多次和被告郑州新悦城物业管理有限公司的领导发生冲突，至今没有结果。现被告徐利军请求原告支付被告所欠租金50000元和物业管理费27992元总计77992元。因原告严重违约，欠被告商铺租金、物业费已成事实，因此发生的一切费用和诉讼费由原告承担。 被告徐利军未向法庭提交证据。 根据上述有效证据及原、被告庭审陈述，本院确认如下案件事实：2012年2月28日，被告徐利军与被告郑州新悦城物业管理有限公司签订了一份租赁协议，约定被告郑州新悦城物业管理有限公司将郑州新悦城商业中心大学路店B1层088、090、018、032、022、030、024、028、089、091、019、021、029、023、027号商铺租赁给被告徐利军，租赁期限自2012年5月1日至2014年12月31日。2012年9月5日，原告连亚军向被告郑州新悦城物业管理有限公司交纳电费押金300元、出入证押金45元。2012年10月19日，被告徐利军与被告郑州新悦城物业管理有限公司就上述所租商铺中的022、029号又签订了一份租赁协议，约定被告郑州新悦城物业管理有限公司将郑州新悦城商业中心大学路店B1层022、029号铺位（面积80.91平方米）租赁给被告徐利军，该协议主要载明，第一租赁年度月租金5664元，租赁保证金16992元，管理费每月1618元，双方还对其他事项进行了约定。 2012年10月19日，原告连亚军向被告徐利军交纳3个月的租金16692元、押金16692元。2012年10月28日，被告涉案商场开始营业。2012年11月12日、25日，原告连亚军向被告郑州新悦城物业管理有限公司交纳胸卡押金20元、20元。2013年7月1日，被告新悦城物业管理有限公司向原告等商户发出“关于新悦城房租、物业管理费”的书面通知，通知要求房租、物业费自2013年1月1日起计收。2013年11月26日，被告郑州新悦城物业管理有限公司对商场另行招商并对一楼等区域停电。双方遂发生争议，原告以被告郑州新悦城物业管理有限公司违约为由，诉至本院，诉讼中，被告郑州新悦城物业管理有限公司告提起反诉。 另查明，被告郑州新悦城物业管理有限公司愿意参照上述租赁协议履行有关权利义务，并同意解除与原告的租赁关系。 上述事实由租赁协议书、保证金收据及租赁保证金收据、电费及出入证押金收据等证据在卷佐证。 本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。被告徐利军与被告郑州新悦城物业管理有限公司于2012年2月28日、10月19日就郑州新悦城商业中心大学路店B1层的部分商铺签订有租赁协议，故被告徐利军与被告郑州新悦城物业管理有限公司之间形成了租赁合同法律关系。在履行租赁协议过程中，被告徐利军将其承租的郑州新悦城商业中心大学路店B1层022、029号商铺（面积80.91平方米）转给原告连亚军实际使用，原告连亚军于2012年9月5日、11月12日、25日分别向被告郑州新悦城物业管理有限公司交纳电费押金300元、出入证押金45元、胸卡押金20元、胸卡押金20元，原告连亚军还于2012年10月19日向被告徐利军交纳3个月的租金16692元和租赁保证金16692元，由此，原告连亚军与被告徐利军之间业已形成了不定期租赁合同法律关系。本案中，原告要求解除租赁协议，被告郑州新悦城物业管理有限公司同意，被告徐利军未提出异议，本院予以确认。鉴于被告郑州新悦城物业管理有限公司于2013年11月26日对商场另行招商并对一楼停电的事实，本院确认租赁合同关系已于2013年11月26日视为解除。根据合同法的有关规定及为了减少当事人诉累，合同解除后，被告徐利军应退还原告向其交纳的租赁保证金16692元，被告郑州新悦城物业管理有限公司应退还原告向其交纳的胸卡押金40元、电费押金300元、出入证押金45元。原告要求被告支付装修费、货品损失及加盟费，其提交的证据不能充分证明上述损失及损失的数额，本院不予支持。关于租金和物业管理费问题，根据合同履行情况及双方提交的证据上来看，租金和物业管理费从被告郑州新悦城物业管理有限公司书面催交通知下达之日起计算至合同解除之日比较适宜，即自2013年7月1日开始计算至2013年11月26日止，因租金每月5664元、物业管理费每月1618元，故原告应当承担的租金为27376元、物业管理费7820元，扣除原告已缴纳的租金16692元，原告还应向被告徐利军支付租金10684元、物业管理费7820元。因被告徐利军未向法庭提交证据，故其有关意见本院不予支持。 综上，原告的诉讼请求部分成立，本院予以支持，被告郑州新悦城物业管理有限公司的反诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、原告连亚军与被告徐利军的租赁合同关系于2013年11月26日解除； 二、被告郑州新悦城物业管理有限公司退还原告连亚军胸卡押金40元、电费押金300元、出入证押金45元，共计385元； 三、被告徐利军退还原告连亚军租赁保证金16692元； 四、原告连亚军向被告徐利军支付租金10684元、物业管理费7820元，共计18504元； 五、驳回原告连亚军的其他诉讼请求。 六、驳回被告郑州新悦城物业管理有限公司的其他反诉请求。 上述判决二、三、四项于判决生效之日起十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2388元，原告连亚军负担2000元，被告郑州新悦城物业管理有限公司、被告徐利军负担388元。反诉费2404元减半收取1202元，原告连亚军负担202元，被告郑州新悦城物业管理有限公司负担1000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期则视为放弃上诉。 审 判 长 刘文锋 人民陪审员 阴彦平 人民陪审员 胡秋菊 二〇一五年一月十四日 书 记 员 赵章源 |
