|
河南省新乡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）新中民五终字第417号 上诉人（原审原告）郑州市永冠物业服务有限公司原阳分公司。 住所地原阳县。 负责人韦胜霞，总经理。 委托代理人朱承鹏、闫雷，河南未来律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）吴树焦，男，汉族，住原阳县。 上诉人郑州市永冠物业服务有限公司原阳分公司（以下简称永冠分公司）与被上诉人吴树焦物业服务合同纠纷一案，永冠分公司于2014年6月16日提起诉讼，请求判令吴树焦给付其2013年2月至2014年6月物业管理费688元，并按照每日3%支付逾期付款的违约金5203元（暂计到2014年6月份）。经审理，河南省原阳县人民法院（以下简称原审法院）于2014年9月17日作出（2014）原民初字第845号民事判决。宣判后，永冠分公司不服，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院查明：永冠分公司与吴树焦于2010年10月7日签订物业服务合同，吴树焦接受永冠分公司提供的物业服务并按照物业服务合同约定交纳物业管理费。因吴树焦所在楼房楼道门铃不能正常使用，从2013年2月份起吴树焦不再交纳物业管理费，截止永冠分公司起诉之日吴树焦累计拖欠永冠分公司物业管理费688元。吴树焦地下室存在被淹情况。 原审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案中，作为公共楼道的门铃属于共用设施设备，其维修养护属于永冠分公司应尽的义务。地下室按照涉案物业服务协议的约定属物业公司服务的范围，吴树焦地下室多次被淹，永冠分公司对该事实也认可，永冠分公司应对排水系统及排水设施进行检修维护，永冠分公司只有尽到物业服务职责，方能向业主吴树焦收取物业管理费用。永冠分公司履行维修门铃的义务是一项先合同义务，吴树焦交纳物业管理费用属于一项后合同义务，永冠分公司未将楼道门铃修理完好，吴树焦据此抗辩不交纳物业管理费用，应予支持。据此，依照《中华人民共和合同法》第六十条、第六十七条之规定，判决：驳回永冠分公司要求吴树焦给付2013年2月份至2014年6月份物业管理费688元及按照每日3%支付逾期付款违约金5203元的诉讼请求。案件受理费50元，由永冠分公司负担。 永冠分公司上诉称：原审判决认定吴树焦具有先履行抗辩权是错误的。关于楼道门铃问题，吴树焦所居住房屋的楼道门铃交付后一直能正常使用，吴树焦家的门铃损坏是其私自将室内对讲移位导致的，系人为损坏，现已修复正常。地下室产权属于全体业主，上诉人也未对地下室部分收取物业费，不属于物业服务范围。吴树焦所称的地下室被淹，系房屋设计或质量问题，应由开发商或设计单位承担责任，上诉人无维修义务。吴树焦欠付物业费，应按照物业服务合同约定支付物业费及违约金。综上，原审判决有误，请求二审法院撤销原判，发回重审或改判支付上诉人的诉讼请求。 吴树焦辩称：答辩人在收房之日起，门铃就不能正常使用，答辩人未私自移动过室内对讲机。地下室是答辩人从开发商手里购买的，属于物业服务范围，永冠分公司应当负责。地下室经常被淹，门铃不能正常使用，永冠分公司提供的服务不到位，违约在先，答辩人有权不支付物业费及违约金。另外，永冠分公司把答辩人的电给断了。综上，请求驳回永冠分公司的上诉请求，维持原判。 本院经审理查明：本院二审庭审期间，对于涉案房屋的门铃及地下室是否修复到位的问题，吴树焦称：“门铃十月十几号修了，但是否修好不清楚，因为房子还没有去居住。”“影响地下室漏水的化粪池，物业公司已经将污水抽走了。因为没有去居住，听邻居说暂时没有漏。但是现在我家地下室墙边还有些浸湿。” 本院查明的其他事实与原审认定一致。 本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”吴树焦拒交物业费的理由是地下室及门铃存在质量问题，永冠分公司一直未予修复。永冠分公司上诉称其已将上述问题修复，吴树焦也承认永冠分公司履行了维修义务。吴树焦辩称因自己未在该房屋居住，是否修复不清楚。该抗辩理由不足以作为拒绝交纳物业费的正当理由。因永冠分公司已经履行了物业服务义务，吴树焦应当向永冠分公司支付2013年2月至2014年6月物业服务费688元。因永冠分公司迟延履行维修门铃、地下室之义务，违约在先，其要求吴树焦承担违约责任并支付违约金的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。 物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。涉案房屋及地下室由开发商移交给永冠分公司，在物业管理区域内，其维修义务应由永冠分公司承担，永冠分公司上诉称地下室的维修应由开发商或设计单位负责，不属于物业服务范围，无事实及法律依据，本院不予采纳。永冠分公司上诉称门铃不能正常使用是由于吴树焦将室内对讲移位造成的，对此，永冠分公司提交的房屋装修验收表上“填写线路已改动”的项目，并不显示门铃对讲线路变动，另外，门铃对讲线路变动与门铃不能正常使用之间不存在必然的因果关系。因二审有新的事实出现，判决结果依法应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销河南省原阳县人民法院（2014）原民初字第845号民事判决； 二、吴树焦于本判决生效后十日内支付郑州市永冠物业服务有限公司原阳分公司2013年2月至2014年6月物业管理费688元； 三、驳回郑州市永冠物业服务有限公司原阳分公司其他诉讼请求。 一审案件受理费50元，由郑州市永冠物业服务有限公司原阳分公司负担。二审案件受理费50元，由吴树焦负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵 霞 审 判 员 陈兴祥 代理审判员 贾 威 二〇一五年一月二十一日 代理书记员 刘 冬 |
