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河南省新乡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）新中民五终字第419号 上诉人（原审被告、反诉原告）新乡新基房地产开发有限公司第一分公司。 住所地新乡县。 负责人杨富利，总经理。 委托代理人李贤勇，该公司员工。 委托代理人刘军谊，河南百苑律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）张秉仁，男，汉族，住新乡市开发区。 上诉人新乡新基房地产开发有限公司第一分公司（以下简称新基公司第一分公司）因与被上诉人张秉仁商品房买卖合同纠纷一案，张秉仁于2011年1月26日向河南省新乡市红旗区人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，要求新基公司支付违约金8920.56元并承担本案诉讼费用。原审法院审理后于2011年7月14日作出（2011）红民二初字第118号民事判决，新基公司第一分公司不服提出上诉。本院于2012年7月5日作出（2012）新中民五终字第11号民事裁定，将本案发回原审法院重审。重审中新基公司第一分公司提出反诉，要求张秉仁支付逾期付款违约金2679.8元。原审法院重审后于2014年7月15日作出（2013）红民二初字第42号民事判决。新基公司第一分公司不服该判决，向本院提出上诉，本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院审理查明：2007年8月26日，张秉仁与新基公司第一分公司签订商品房买卖合同，约定新基公司第一分公司将位于新乡市开发区南环路872号桂竹花园第六幢东单元6层西户的商品房一套出售给张秉仁，房屋总价款204563元。合同第八条约定，出卖人应在2008年12月30前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定：出卖人未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用超过60日，出卖人应按合同第八条约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房款的万分之一的违约金；合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行交接验收时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。另外，合同第六条约定的付款方式及期限为一次性付款204563元，合同第七条还约定逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。合同还就其他事项做出了相关约定。在合同签订前，张秉仁已分别于2005年12月13日交付房款60000元，2007年6月15日交付房屋80000元，剩余房款64563元于合同签订后的2007年11月19日付清。2010年3月10日，双方办理了书面房屋交接手续。上述事实有商品房买卖合同、房款收据、交接验房单等证据证实，作为有效证据予以确认。 原审法院认为：张秉仁与新基公司第一分公司签订的商品房买卖合同为有效合同，双方均应严格履行。新基公司第一分公司未按合同约定向张秉仁交付商品房，显系违约，依法应当承担违约责任。双方在合同中约定的违约金（即应自2008年12月31日起至2010年3月10日止共计434天，按日万分之一计算共计8878.03元），故对张秉仁的部分诉讼请求，予以支持。对张秉仁依照商品房买卖合同说明要求新基公司第一分公司支付日万分之五的违约金，该合同说明双方并未签署，对双方没有约束力，张秉仁的该项诉请，没有事实根据，不予采纳。张秉仁已于双方签订合同前向新基公司第一分公司支付房款140000元，故双方于2007年8月26日签订的商品房买卖合同第六条的约定一次付款204563元，显然是减去140000元后的剩余房款，且双方未约定付款时间，张秉仁于2007年11月19日支付剩余房款64563元，符合合同约定，不能视为违约，故新基公司第一分公司的反诉请求，理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条之规定，原审法院判决：一、新基公司第一分公司于判决生效后十日内向张秉仁支付违约金8878.03元；二、驳回张秉仁的其他诉讼请求；三、驳回新基公司第一分公司的反诉请求。案件受理费50元，反诉费25元，均由新基公司第一分公司负担。 新基公司第一分公司上诉称：1、新基公司第一分公司与新乡市中级人民法院、新乡县人民法院签订案涉备忘录，根据该备忘录的约定，新基公司第一分公司所开发的桂竹园小区由两院干警购买，并设立共管账户，监督资金使用，结合张秉仁选房确认书，可以看出该备忘录是商品房买卖合同的必要组成部分和前提条件，对当事人双方具有实质性的约束意义；2、新基公司第一分公司与张秉仁之间非单纯的商品房买卖合同关系，案涉房屋亦为定向建设的福利性住房，新基公司第一分公司无权公开出售，张秉仁逾期付款，是造成逾期交房的直接因素之一，原审判决新基公司第一分公司完全承担逾期交房的违约责任。显失公平；3、原审法院认定案涉交房时间不符合事实，案涉房屋于2009年8月28日竣工验收，2009年9月10日通知交房，张秉仁未按时办理交房手续而产生的责任，不应由新基公司第一分公司负担；4、根据备忘录的约定，张秉仁应在备忘录签订后即2005年12月2日首付款，在主体形象工程施工到四层后交清所有房款。张秉仁在2005年12月13日缴纳房款60000元，迟延11天，于2007年11月19日交付剩余房款144563元，迟延付款134天，应当承担相应的违约责任。综上，原审判决认定事实不清，证据不足，判决错误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判。 张秉仁辩称：1、新基公司第一分公司、新乡市中级人民法院、新乡县人民法院所签署的备忘录系居间性质，该备忘录不具备买卖双方买卖合同主体资格，不承担买卖合同义务也不享有相应的权利，而双方签订的案涉商品房买卖合同，对双方具有法律约束力；2、新基公司第一分公司主张答辩人逾期付款没有依据，另双方签订案涉商品房买卖合同，并非新基公司第一分公司所主张的福利分房。综上，新基公司第一分公司的上诉请求没有依据，请求二审法院予以驳回。 二审诉讼中新基公司第一分公司提供的证据有：1、本院（2014）新中民五终字第233号民事判决一份，证明应以该判决确定的房屋交付时间作为处理案涉纠纷依据。张秉仁认为该判决所认定的房屋交付时间不属实。本院（2014）新中民五终字第233号民事判决系对新基公司第一分公司与严继亭房屋买卖合同纠纷一案所作出的判决，与本案无关。 本院经审理查明：新基公司第一分公司于2009年11月份通知交房，在办理房屋交接时，新基公司第一分公司要求张秉仁缴纳物业费及暖气费，张秉仁予以拒绝，双方未能办理房屋交接手续。另2010年3月10日，双方办理了书面房屋交接手续。 本院经审理查明的其他事实与原审法院审理查明的事实相同。 本院认为：新基公司第一分公司、新乡市中级人民法院、新乡县人民法院之间关于房屋均价、付款时间、交房时间、房屋位置等签订的案涉备忘录，实质是新乡市中级人民法院、新乡县人民法院团购新基第一分公司房屋的意向性、框架性的协议，该备忘录系两级法院代表其工作人员就购房事宜而为的初步协商，而对于两院工作人员是否购买及购买房屋的具体位置、单价、付款时间、交房时间等内容，尚需新基公司第一分公司与购房人签订商品房买卖合同予以确定。张秉仁与新基公司第一分公司签订案涉房屋买卖合同，约定由张秉仁购买新基公司第一分公司房屋。该合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。双方之间的权利义务经案涉合同予以固定，双方应按合同约定全面履行自己的义务，并据此作为处理双方之间所涉纠纷的依据。新基公司第一分公司主张张秉仁未按照备忘录支付首付款系违约没有充分依据，本院不予支持。 据案涉房屋买卖合同第六条第一款对付款方式和期限约定：一次性付款，买受人于签约之日付清总房款人民币204563元。案涉合同签订日期为2007年8月26日，在此之前张秉仁已于2005年12月13日交付房款60000元、2007年6月15日交付房款80000元，并将剩余房款64563元于2007年11月19日付清，新基公司第一分公司据此称张秉仁迟延付款，但张秉仁于合同约定的付款时间前即先行支付大部分购房款140000元，且第一笔购房款比案涉合同约定的付款时间提前一年半有余，新基公司第一分公司以此主张张秉仁应承担迟延付款责任理由不充分，亦显失公平，本院不予支持。 新基公司第一分公司迟延交付房屋，显属违约，应依约承担相应的违约责任，另新基公司第一分公司虽于2009年11月通知张秉仁交付房屋，但要求张秉仁缴纳相应的物业费及暖气费并据此作为拒绝交付房屋的理由无充分依据，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由新乡新基房地产开发有限公司第一分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 郭中伟 代理审判员 曾维锋 代理审判员 贾 威 二〇一五年一月二十一日 代书 记员 李 芳 |
