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河南省新乡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）新中民五终字第397号 上诉人（原审原告）刘秀英，女，汉族，住新乡市卫滨区。 委托代理人周红，女，汉族，住新乡市卫滨区，系刘秀英之女。 被上诉人（原审被告）周玉，女，汉族，住新乡市卫滨区。 委托代理人王新婷，女，汉族，住新乡市卫滨区。 被上诉人（原审被告）任明旗，男，汉族，住新乡市。 委托代理人李光洲，男，汉族，住新乡市卫滨区。 被上诉人（原审被告）孔德义，男，汉族，住新乡市卫滨区。 委托代理人段纪磊，河南师大方正律师事务所律师。 委托代理人孔卫胜，男，住新乡市卫滨区，系孔德义之子。 上诉人刘秀英与被上诉人周玉、任明旗、孔德义确认合同无效纠纷一案，刘秀英于2013年11月19日向新乡市卫滨区人民法院起诉，要求判令：一、确认周玉、任明旗与孔德义于2012年12月签订的房屋买卖协议无效；二、孔德义将位于新乡市卫滨区平原乡八里营村新村494号房屋恢复原状后归还刘秀英；三、孔德义将刘秀英放置在该房屋中的装修材料归还或折价赔偿；四、本案诉讼费用由周玉、任明旗、孔德义承担。一审期间，刘秀英又撤回了第三项诉讼请求。2014年6月24日新乡市卫滨区人民法院作出（2014）卫滨民一初字第305号民事判决，刘秀英不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。 原审查明：刘秀英是周玉的母亲，周玉与任明旗1999年结婚，并于2012年离婚。2012年11月12日任明旗、周玉与孔德义签订房屋买卖协议一份，任明旗、周玉将新乡市平原乡八里营新村494号房屋以260000元卖给孔德义，孔德义已经将购房款交付给任明旗和周玉。 原审认为：当事人对其主张的事实有责任提供证据，没有证据或证据不足以证明其主张的事实，其应承担不利法律后果。刘秀英主张其是新乡市卫滨区八里营村新村494号房屋合法所有人，请求法院确认任明旗、周玉与孔德义于2012年11月12日签订的房屋转让协议无效，孔德义将位于新乡市卫滨区八里营村新村494号的房屋恢复原状后归还，刘秀英未提供充分的证据证明其所主张的事实，故依法应负担本案不利的法律后果，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项之规定，判决：驳回刘秀英的诉讼请求。案件受理费5000元，由刘秀英负担。 刘秀英上诉称：刘秀英是案涉宅基的使用权人。周玉不符合在新乡市平原乡八里营新村新划宅基的条件，经上诉人申请，并经新乡市平原乡八里营村村民委员会（以下简称村委会）研究同意将原刘秀英使用的宅基转由周玉使用，村委会在新村为刘秀英新划案涉宅基。周玉所交的配套费是上诉人委托其去交纳，有上诉人提供的村委会证明和所交纳的押金及配套费凭据为证。案涉房屋是上诉人出资建造，打算装修时被周玉和任明旗违法转让，周玉和任明旗无权处分上诉人的房产和宅基，该合同应属无效合同。原审判决错误，请求二审法院支持上诉人的诉讼请求。 周玉答辩称：建造案涉房屋时，答辩人与任有旗共出资18000元，其他盖房款均是由答辩人母亲刘秀英交给任明旗的，包括去村委会交纳的配套费，都是答辩人从刘秀英处取走的。因任明旗开车出行方便，由任明旗负责盖房，由其出面找的施工队，并由任明旗给施工队付钱。答辩人与任明旗离婚后，因想做生意没本钱，就与任明旗协商背着刘秀英把案涉房屋给卖了，当时房内还有未施工的装修材料未拉走，孔德义只归还了部分装修材料。一审开庭时，因答辩人已将房款用完，怕把房款再退回就没有说实话。 任明旗答辩称：建造案涉房屋时，我与周玉共同出资18000元，剩余的钱都是刘秀英交给答辩人的。施工时是答辩人找的施工队并向施工队付款。刘秀英不同意答辩人与周玉离婚，离婚后答辩人又重新组建了家庭，因装修新房急需用钱，就与周玉瞒着刘秀英把案涉房产卖给了孔德义。当时房内还有一些装修材料，孔德义未完全归还刘秀英。一审时因之前借过孔德义的款，所以没说实话。但答辩人卖了不属于自己的房产确实不对，所以答辩人这才实话实说。 孔德义答辩称：周玉婚后户籍未迁出，与刘秀英在原籍生活。2004年5月根据村委会的规定，周玉符合划新宅基的条件，有周玉交纳的配套费凭证为证。2012年11月12日，答辩人与周玉、任明旗签订协议时，周玉持2004年5月3日收款收据复印件，称原件已丢失，并在复印件上写下了“如与刘秀英发生纠纷由周玉协调”。当天房款两清，答辩人随后入住该房屋。答辩人作为案涉房屋的施工人，是任明旗联系的活，且工程款也是任明旗支付，盖房时与刘秀英没有任何联系。答辩人作为刘秀英同村村民，有理由相信案涉房屋及宅基就是周玉与任明旗的，系善意取得。因此，原审判决正确，请求二审法院予以维持。 二审查明：孔德义提供了2004年5月3日周玉向村委会交纳划宅基配套费2000元的收款收据复印件，上面空白处写有：“原收款收据丢失，已作废，如与刘秀英发生纠纷由周玉协调”。落款11月12日，有周玉的签名。刘秀英提供了2004年5月12日其向村委会交纳划宅基押金2520元的收款收据。2013年11月14日村委会给刘秀英出具证明载明：“2004年5月12日，根据刘秀英申请，经村委会研究决定，在村新村为其划宅基地一处。并于2007年在此宅基地上建楼一座。情况属实”。2014年2月18日村委会又给孔德义出具证明，载明：“兹证明我村委会在2004年给我村村民周玉新划宅基地一块，该宅基地位于新村从南数第二排，东数12户，东邻张传彬，西邻为路金英，该同志生于1977年11月5日，女，汉族，系我村村民刘秀英之女，因周玉已成年结婚户口仍在我村，按照新划宅基地的有关规定，该宅基是划给周玉的，该宅基地的使用权是属于周玉的，不是属于刘秀英的，刘秀英在我村有宅基一处，周玉新宅基与刘秀英无关”。2014年11月13日村委会再次给刘秀英出具证明：“2004年八里营两委会批划宅基地时，曾规定本村男孩0.25亩，出门闺女0.18亩。村民刘秀英之女周玉与其母亲协商以老村宅基互换新村宅基0.25亩，并按大队规定补交了差价”。原审卷宗第32页显示，刘秀英当庭称：“我有三个女儿，现在周玉和周军的户口在八里营，我有两套宅基地，包括周玉给卖的这一套。我的三女儿和他丈夫现在是我所住房屋的户主。争议房产的户主是我和周玉”。原审卷宗第33页显示，刘秀英当庭自认盖房时刘秀英拿了4万多元，周玉、任明旗拿了2万多元。刘秀英之女周红在二审当庭称：“当时周玉两口同意将来赡养母亲，所以我母亲才说把新宅基给他们的”。周玉在一审当庭陈述：“房屋是刘秀英给我们划的宅基地，婚后我和任明旗一起盖的房屋”。盖房时任明旗照头联系孔德义，由孔德义施工承建，工程款由任明旗支付给孔德义。现该房已交由孔德义的家人居住。村委会出具证明同意孔德义购买案涉房屋及宅基。2012年9月11日周玉与任明旗离婚。本院查明的其他事实与原审认定相同。 本院认为：案涉房屋买卖合同系农村自建房屋的买卖合同。刘秀英在八里营村有宅基地，后因八里营村兴建新村，增加了部分宅基地。周玉在一审称案涉房屋系刘秀英给其和任明旗划的宅基地，房屋是其与任明旗一起盖的。刘秀英又把其户口和周玉的户口迁至八里营新村案涉房屋，且自认周玉和任明旗支付了2万多元盖房款。周玉、任明旗于2012年9月11日离婚后，又对案涉房屋进行了处理。综上事实，可以证明案涉房屋所有权系周玉、任明旗与刘秀英共有。《中华人民共和国物权法》第九十三条规定：“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有”。第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。刘秀英称周玉、任明旗未经其同意将案涉房屋及宅基地卖于孔德义，该合同应认定无效。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。本案房屋建设时由任明旗出面找孔德义协商相关事宜，任明旗支付了建设费用。后孔德义与任明旗、周玉签订房屋买卖合同，周玉在收款收据上书面承诺由其出面解决与刘秀英的纠纷，故孔德义有理由相信该房屋买卖行为已取得共有权人的同意，孔德义对周玉、任明旗处分案涉房产不存在过错。且孔德义已将全部购房款260000元支付给周玉、任明旗，案涉房屋已交付孔德义使用，买卖合同已履行完毕。孔德义作为与刘秀英、周玉同村集体组织成员，该买卖房屋行为又得到村委会的同意，不存在违反法律规定的情形，故刘秀英认为案涉房屋买卖合同应属无效合同的上诉理由没有法律依据，本院不予支持。刘秀英因案涉合同产生的经济损失可向周玉、任明旗另行主张。综上，原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由刘秀英负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵 霞 审 判 员 陈兴祥 审 判 员 石玉霞 二〇一五年一月二十一日 代理书记员 刘 琳 |
