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河南省新乡市红旗区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）红民一初字第1133号 原告（反诉被告）：郭光普，男，1972年4月27日出生。 委托代理人：刘庆德，河南牧野律师事务所律师。 被告（反诉原告）：新乡宝龙置业发展有限公司，住新乡市公务员小区C区1号楼9-12号。 法定代表人：许健康。 委托代理人：韩山冰，河南联盟律师事务所律师。 被告：新乡宝龙商业物业管理有限公司，住新乡宝龙城市广场A区3-1#楼。 法定代表人：许华琳。 委托代理人：张娜，河南联盟律师事务所律师。 原告郭光普诉被告新乡宝龙置业发展有限公司（下称宝龙置业公司）、新乡宝龙商业物业管理有限公司（下称宝龙物业公司）租赁纠纷一案，本院受理后，于2013年9月18日作出（2013）红民一初字第68号民事判决书，原被告均不服，提出上诉，该案经新乡市中级人民法院审理后，以事实不清、程序违法为由将该案发回我院重审，我院另行组成合议庭对本案公开开庭进行了审理，原告郭光普及其委托代理人刘庆德，被告宝龙置业公司委托代理人韩山冰，被告宝龙物业公司委托代理人张娜到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 郭光普诉称：2011年8月，双方就商铺租赁签订意向书并交纳意向金，约定郭光普在宝龙置业公司经营美食广场，后郭光普将其他店铺关闭对该餐饮店进行投资。2012年6月11日，双方签订了正式租赁合同，签约时，宝龙公司人员均承诺在购物中心只有一家美食广场，其他均与涉案店铺不冲突，签约时曾要求写入合同，但被告以合同需总部批准的格式合同为准不予注明但坚决表示在购物中心不会存在另一家美食广场。签约不久，郭光普发现在永辉超市中悬挂的广告中有美食广场项目，但被告知仅会经营烤肠等小型餐饮。之后，郭光普对美食广场进行招商，期间多次向被告确认永辉超市是否有美食广场事宜，但均被告知永辉超市不具备开美食广场的条件。2012年8月下旬，经确认永辉超市要开美食广场，此时郭光普已经装修近70%，档口商铺停止了装修。经多次协商无果，被告要求郭光普退出，但对赔偿事宜未能协商成功，为此诉至本院要求判令：1、解除双方签订的商铺租赁协议；2、二被告支付其收取的预付租金、履约保证金、经营保证金、装修管理费、装修保证金等各项费用173176元及利息；3、二被告支付违约金60066元并赔偿装修损失350922元及定做、购买物品、宣传、工资、管理费等100000元；4、诉讼费由被告承担。 宝龙置业公司辩称：1、本案称的独家经营权并不存在，合同没有显示，郭光普从未和宝龙置业公司有过独家经营权的沟通，宝龙置业公司同意解除租赁合同，但原因是郭光普严重违约所致；2、依据租赁合同约定，郭光普缴纳的租金已经实际发生不用返还，且其中的管理费、装修金中的一部分是宝龙物业公司收取；3、郭光普不顾我公司催促拒不开业，是违约明显，构成根本性违约，由此产生的法律后果自行承担，要求我方赔偿无法律依据。 同时提出反诉称：双方签订租赁合同约定郭光普租赁我公司商铺，并于2012年7月7日将商铺交付郭光普，同时约定了开业时间，但郭光普拒不履行合同，未能如期开业，擅自停止开业准备工作，已经构成违约，为此诉至法院要求判令：1、确认双方签订的租赁合同已经解除；2、郭光普支付租金、管理费、水电费等205191.5元；3、郭光普支付违约金60066元；4、郭光普承担本案诉讼费。 宝龙物业公司辩称：1、宝龙物业公司不是租赁合同的签订主体，原告依法追加宝龙物业公司并要求承担连带责任无事实和法律依据；2、原告主张的租金和违约保证金是宝龙置业公司收取的，依法返还的主体是宝龙置业公司，不是我公司，宝龙置业公司收取的装修保证金已经实际发生依法不应返还；3、装修损失是原告根本违约造成的依法应其自行承担。 郭光普对宝龙置业公司的反诉请求辩称：损失是由二被告违约造成的，不应当支持宝龙置业公司的反诉请求。 郭光普向本院提交如下证据材料：1、商铺意见认租审批表、商铺示意图；2、宝龙城市广场宣传页及手册；3、租赁合同；4、履合同缴纳的费用票据；5、沟通函、通知函；6、电子邮件及内容、张蕊付冬冬名片；7、清铺函和回复函；8、2012年12月20日宝龙总部处理意见邮件；9、2012年12月21日致许健康、许华芳的信件及特快专递复印件；10、牧野律师所特快专递复印件；11、处理意见；12、录音材料及书面材料9份，宣传报道两份；13、为履行合同缴纳的各项费用173176元；14、违约金60066元；15、评估报告；16、工人工资10500元；17、2012年7月20日缴纳定金32000元；18、2012年8月8日定金25000元；19、广告费900元；20、评估费4000元；21、档口利息22680元。 宝龙置业公司向本院提交如下证据材料：1、租赁合同；2、2012年9月文件三份；3、合同解约函、清铺函五份、平原晚报公告一份、回复函；4、邮件快递单，回执单五份。 宝龙物业公司在举证期内未向本院提交证据材料。 经庭审质证，宝龙置业公司对郭光普所举证据1认为不是原件，也未涉及独家经营；对证据2、3真实性无异议；对证据4收据无异议，对宝龙物业公司收取的有异议；对证据5真实性及关联性均有异议；对证据6、7、8、9、10、11、12、13、14均有异议；对证据15真实性无异议，对结果有异议；对证据16收条不予认可；对证据17真实性无异议，关联性有异议；对证据18、19有异议；对证据20无异议，但应有郭光普负担；对证据21有异议，不能证明实际发生，责任在郭光普。另外补充本案所涉资产归宝龙置业公司所有，宝龙置业公司与宝龙物业公司是相互独立的法人，从经营地点、范围、股东可以看出两个公司完全不一致。营业执照显示的都有。香港总部仅是宝龙置业公司的关联企业，不是隶属关系。原告称联系的都是宝龙物业公司的人员，从来没和宝龙置业公司联系过独家经营权的问题。不说真假，其中任何工作人员都无权代表公司作出独家经营权的承诺。因此，应该按照合同的内容履行。原告不顾合同内容，与不相关人员沟通属于严重违约，与我公司无关。双方认可的并形成书面材料的，只有租赁合同，但是合同没显示独家经营权，说明独家经营权不是我公司的真实意思表示，我方没有任何过错。宝龙物业公司对郭光普证据质证意见同宝龙置业公司，另外补充宝龙物业公司不是租赁合同的签订履行主体，无权对宝龙置业公司所有的资产作出承诺，也未授权任何人对独家经营权作出承诺，原告称的物业公司的人员，根本不是我公司的人员。郭光普与宝龙置业公司签订的合同，应由其双方承担权利义务。与我公司无关。郭光普要求我公司承担责任没有事实依据和法律依据。 郭光普对宝龙置业公司所举证据真实性均无异议，另补充证据2恰能证明对此案所涉纠纷是宝龙物业公司和宝龙置业公司共同处理，俩家公司其实是一套人马，两套牌子。宝龙物业公司对宝龙置业公司所举证据均无异议。 对郭光普所举证据2、3、4、15、17、20及宝龙置业公司所举证据，对方当事人对于真实性无异议，本院作为有效证据予以确认，对双方所举其他证据，本院将结合案情综合认定。 依据当事人的陈述和上述有效证据可以确认如下案件事实：2011年8月郭光普与宝龙置业公司签订认租意向书，2012年6月11日，郭光普（乙方）与宝龙置业公司（甲方）签订商铺租赁合同，合同约定郭光普租赁宝龙置业公司位于B区1号楼三层3008、3009商铺，共计1430.13平方米，乙方承诺租赁场所用于经营餐饮，开业时间暂定为2012年9月16日，租金为前三年每平米21元每月，中间三年每平米23.1元每月，后两年每平米25.4元每月，此外双方还约定了其他合同有关事项。合同签订后，宝龙置业公司按照约定将涉案房产交付郭光普使用，郭光普也按照约定向宝龙物业公司缴纳了履约保证金57206元、施工出入证押金200元、装修保证金10000元、工本费20元、装修管理费7151元、临时水费450元、施工证工本费50元、经营保证金8000元，共计83077元；向宝龙置业公司缴纳履约保证金60066元、预付租金30033元，共计90099元。在郭光普商铺进行装修期间，因同处宝龙城市广场项目内的永辉超市同时也要经营美食广场业务，郭光普认为二被告存在违约情形，经多次协商未果，停止了装修并于2012年12月从宝龙城市广场项目中搬出。 对此郭光普称，前期协商签订合同时，双方曾多次口头约定，书面信函约定，在其所租赁的宝龙城市广场项目中只存在一个餐饮美食城项目，并称二被告曾经解释是因宝龙置业公司总部使用的是统一的商铺租赁合同，所以没有办法在合同中显示，因此没有在合同中写明。经鉴定，郭光普已装修部分价值为308236元，剩余装修材料价值47686元，共计350922元。 本院认为，郭光普与宝龙置业公司所签订的商铺租赁合同是双方真实的意思表示，内容符合法律规定，为有效合同。郭光普称双方在签订合同前及签订合同后就独家经营权问题曾进行多次协商，期间二被告均认可在宝龙城市广场项目中不会出现第二个美食广场项目，对此宝龙置业公司辩称没有在合同中约定，对该问题本院认为，虽然双方在商铺租赁合同中没有对独家经营权内容进行书面约定，但从郭光普提供的信函往来及宝龙置业公司与永辉超市就此时所进行的协商沟通函中，可以认定在招商时，二被告曾经对于独家经营权问题与郭光普进行过约定；此外，从双方提供的商铺租赁合同来看，应属宝龙置业公司所预先拟制的格式合同，因此在书面合同中虽然未对独家经营权进行约定，但不能就此认定双方未进行其他形式的约定。作为商场超市中设立的美食广场项目，是否具有独家经营权对于签订合同能否实现合同目的具有关键性作用，双方就此事未能协商一致最终导致合同的实际解除，宝龙置业公司应当对此承担赔偿责任，经鉴定郭光普已装修部分的损失为308236元，剩余材料损失为47686元，共计350922元，对此损失，宝龙置业公司应当予以赔偿。郭光普要求解除合同，宝龙置业公司要求确认合同已经解除，因此双方对于合同的解除已经达成一致意见，本院予以确认。因合同已解除，宝龙物业公司、宝龙置业公司向郭光普收取的费用应当予以返还。对郭光普要求二被告赔偿其广告费900元、定制物品费57000元、违约金60066元、档口利息22680的诉讼请求，由于证据不足，本院不予支持。对于宝龙置业公司反诉请求，由于证据不足，本院不予支持。综上依照《中华人民共和国合同法》第十条、第十一条、第三十九条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认郭光普与新乡宝龙置业发展有限公司签订的商铺租赁合同解除。 二、新乡宝龙商业物业管理有限公司于本判决生效后十日内返还郭光普各项费用83077元及利息（以83077元为基数，自2013年1月5日起至本判决生效所确认的支付之日止，按照同期人民银行贷款利息计算）。 三、新乡宝龙置业发展有限公司于本判决生效后十日内返还郭光普各项费用90099元及利息（以90099元为基数，自2013年1月5日起至本判决生效所确认的支付之日止，按照同期人民银行贷款利息计算）。 四、新乡宝龙置业发展有限公司于本判决生效后十日内赔偿郭光普装修损失及剩余材料损失350922元。 五、驳回郭光普的其他诉讼请求。 六、驳回新乡宝龙置业发展有限公司的其他反诉请求。 案件受理费10592元，由郭光普承担2000元，新乡宝龙商业物业管理有限公司承担1361元，新乡宝龙置业发展有限公司承担7231元；反诉费2629元，由新乡宝龙置业发展有限公司承担。 如不服本判决，应自本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。 审判长 杨新辉 审判员 原培宏 审判员 张习坤 二〇一四年十二月二十六日 书记员 荆亚盟 |
