|
周口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）周民终字第700号 上诉人（原审被告）河南省海林房地产有限公司。 法定代表人张保华，该公司董事长。 委托代理人辛治廷，河南鲲之鹏律师事务所律师 被上诉人（原审原告）马学林，男，汉族，1964年8月10日生，住川汇区。 被上诉人（原审原告）杜培新，女，回族，1964年9月10日生，住川汇区。 被上诉人（原审原告）张锦芳，男，汉族，1964年11月27日生，住新疆温泉县。 被上诉人（原审原告）苑长玉，女，汉族，1938年3月27日生，住周口市川汇区。 被上诉人（原审原告）王德众，男，汉族，1978年4月3日生，住川汇区。 被上诉人（原审原告）邵经海，男，汉族，1958年8月17日生，住川汇区。 共同委托代理人刘建华，河南颖滨律师事务所律师。 原审被告邝金生，男，汉族，1963年12月14日生，住川汇区。 上诉人河南省海林房地产有限公司因合同纠纷一案，不服周口市川汇区人民法院（2013）川民初字第01492号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人河南省海林房地产有限公司委托代理人辛治廷，被上诉人马学林、杜培新、张锦芳、苑长玉、王德众、邵经海的委托代理人刘建华，原审被告邝金生到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原审经审理查明，2005年5月17日，原告马学林与案外人王剑锋、齐春喜代表其他五原告与被告签订联合建房协议。联合建房协议约定：1、被告河南省海林房地产有限公司以位于周商路西侧拥有土地使用权的土地入股，与六原告等人联合建房；该宗土地面积约20余亩。2、海林公司出具相关手续和资料，协助办理该宗土地开发的规划手续、施工手续以及房屋完工后产权的过户手续，费用由原告方承担。3、土地入股价格每亩89000元，原告方在协议签订七天内付被告海林公司土地入股风险金360000元，以原告名义存入被告指定银行，存折由双方指定人保管。被告在原告方把该款存入银行后即为原告方办理土地分证手续，费用由原告方承担；土地分证手续办理后，原告方把该款转给被告，并于20天内把剩余土地入股款交给被告，被告出具收到手续并把分证手续交给原告方。4、被告负责硬化、修通该宗土地到周商路的道路（水泥或柏油路面）和主下水管道，保证原告方无偿使用；被告将道路硬化完毕和主下水管道修好后，原告方交给被告利润20000元（在道路和主下水管道没有修好前暂交双方指定人保管）。该块土地所建房屋归原告方所有。5、该块土地用于开发低层建筑，与该宗土地东侧相邻地块被告不得规划为高层建筑，若规划为高层建筑须留4米间隔。6、原告方在建设施工过程中，因该宗土地所发生的纠纷均由被告负责协调。协议签订后，被告邝金生代表被告河南省海林房地产有限公司收取原告马学林50000元、杜培新70000元、张锦芳120000元、范长玉145400元、王德众67200元、邵经海67200元，并出具有收据，在收据上注明“详见周国土222387号，见图以实际面积计算”。被告未按协议约定内容履行。诉讼期间，2013年9月6日，经六原告申请，本院依法委托郑州市诚信房地产评估咨询有限公司评估，作出评估意见：该块土地使用权目前的平均市场价格808000元／亩，鉴定费20000元。另查明：2000年8月7日，周口市川汇区土地管理局、周口市川汇区人民政府为该块土地颁发国有土地使用证，地址周商路南段西侧，地号02-22-327，用途为综合用地，批准使用年限15年，用地面积78317.1平方米。2010年5月26日，周口市人民政府批复2宗国有建设用地由综合用地改变为住宅用地，同时补足土地出让年限70年。2010年6月4日，被告补足出让金16067555元。经实测该块土地面积为78138.8平方米（117.2082亩）。再查明：2007年11月5日，被告由周口市海林房地产有限公司变更为河南省海林房地产有限公司。 原审认为，被告作为房地产开发企业，其依法取得的土地使用权，可以依照有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产，也可通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人。被告海林公司与六原告的代表人签订联合建房协议成立，但不具有合同生效条件。理由是根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定：依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。该协议签订时该土地性质是综合用地不是建设用地，且未办理土地变更登记手续，因此该联合建房协议成立但不生效。2010年5月26日，周口市人民政府批复该宗国有建设用地由综合用地改变为住宅用地，而被告未与六原告解除协议，此时双方签订的联合建房协议成立并生效。被告海林公司应当按照协议约定履行合同义务，由于被告拒不履行合同义务，并在协议约定的土地上建造房屋，致使该协议根本不能履行，因此，被告海林公司应承担违约赔偿责任。六原告的损失为：马学林369119.97元，杜培新516767.96元，张锦芳885887.94元，范长玉1073400.8元，王德众496097.2元，邵经海496097.2元。被告邝金生代表被告海林公司收取六原告的现金，是履行职务行为，六原告要求被告邝金生赔偿无事实和法律依据，不予支持。综上，双方签订的联合建房协议依法予以解除，原告诉讼请求正当，予以支持。被告辩称其未违约，未提供相关证据，不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第四项、第九十七条、《中华人民共和国土地管理法》第十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十八条、第三十七条之规定，判决：一、被告河南省海林房地产有限公司于本判决生效后十日内分别赔偿原告马学林损失369119.97元、杜培新损失516767.96元、张锦芳损失885887.94元、范长玉损失1073400.8元、王德众损失496097.2元、邵经海损失496097.2元。二、驳回原告马学林、杜培新、张锦芳、苑长玉、王德众、邵经海要求被告邝金生赔偿损失的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37400元，鉴定费20000元，以上共计57400元，由被告河南省海林房地产有限公司承担。 上诉人河南省海林房地产有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称，双方签订的联合建房协议是无效协议，理由是：1、从协议内容和原告诉状可以看出该协议实际上为买卖土地的协议，而非联合建房协议，是典型的以合法形式掩盖非法目的；2、河南省海林房地产有限公司的土地使用权证的用途是养殖等综合用地而不是建房开发，法律规定土地的使用性质不能随意改变；3、协议存在偷税现象，损害国家利益。4、协议违反了国务院禁止性规定，在签订时起就没有法律效力。其次，马学林并未按合同约定付款36万元，实际上只付款5万元，已构成违约在先，上诉人有权终止该合同的履行；其他人杜培新、张锦芳、苑长玉、王德众、邵经海并非联合建房的当事人，依法不享受合同权利；本案总诉讼标的已超基层人民法院受理300万元以下的案件的规定，该案明显违反人民法院级别管辖的规定。综上，请求撤销原判，依法改判联合建房协议无效；确认除马学林外其他被上诉人非合同当事人；确认本案违反级别管辖的规定程序违法。 被上诉人马学林、杜培新、张锦芳、苑长玉、王德众、邵经海辩称，双方签订的协议属有效协议，从本质上来看该合同属于土地使用权的转让合同。上诉人所拥有的土地属于国有土地，进行合法转让符合法律规定，不存在非法目的，原审被告等六人属于本案的合法当事人，从合同内容来看马学林等三人代表包括其他五名被告人在内的20多人与上诉人签订土地转让合同，并且交纳了地款，履行了合同义务。该案属于普通的共同诉讼，不是必要的共同诉讼，原审法院进行了合并审理，诉讼标的没有超过基层法院受理的范围。综上，请求驳回上诉，维持原判。 原审被告邝金生辩称，上诉人与被上诉人签合同时，原审被告在合同上也签了名，款也是原审被告收取的，收到之后就交给上诉人河南省海林房地产有限公司了。 本院经审理查明的事实与原审查明事实相一致。 本院认为，上诉人河南省海林房地产有限公司与被上诉人的代表人签订联合建房协议时，当时土地的性质是综合用地，使用年限是15年，土地使用权证是2000年8月7日颁发，土地使用权证备注上标有“已办理出让手续2000年8月4日”字样。2010年5月，周口市人民政府国土资源文件周政土（2010）104号文，批准该宗国有建设用地由综合用地改变为住宅用地，同时补足土地出让年限为70年。说明该宗土地在签订合同之时是不能用于房地产开发的。双方签订的协议名义上是“联合建房”，实际上是土地使用权买卖合同。这从协议内容、双方陈述以及本案事实上可以得到充分印证。当时所签合同虽然成立，但不具备生效条件。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定，转让方未取得土地使用权证书，与受让方订立合同转让土地使用权的，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。2010年该宗用地由综合用地改变为住宅用地，上诉人河南省海林房地产有限公司获得了70年的土地使用权证书，双方签订的合同应视为有效合同，上诉人河南省海林房地产有限公司应当按照协议约定履行合同义务。现因河南省海林房地产有限公司已在协议约定的土地上建造了房屋，致使该协议根本不能履行，原审判决河南省海林房地产有限公司承担违约赔偿责任正确。但涉案土地从15年的使用权限至70年的使用权限，也体现了河南省海林房地产有限公司的商业智慧和经营能力，原审将土地增值款3317571元（3837371－519800）全部分配给被上诉人不当，应予纠正。以土地增值款的70%给予被上诉人较为适当。关于本案是否违反人民法院级别管辖的规定问题，当事人一方或者双方为2人以上，诉讼标的为同一种类，属于普通的共同诉讼，不是必要的共同诉讼，原审法院进行合并审理并无不当，故诉讼标的没有超过基层法院受理的范围。本案几位被上诉人将合同款项交给原审被告邝金生，邝金生将款交给上诉人，上诉人具备合法的诉讼主体资格。综上，原审判决认定事实部分不清，处理不当，应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下： 一、维持周口市川汇区人民法院（2013）川民初字第01492号民事判决第二项； 二、撤销周口市川汇区人民法院（2013）川民初字第01492号民事判决第一项；。 三、河南省海林房地产有限公司于本判决生效后十日内分别赔偿马学林损失273384元、杜培新损失382737元、张锦芳损失656121元、范长玉损失795000元、王德众损失367428元、邵经海损失367428元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审诉讼费37400元，鉴定费20000元，由河南省海林房地产有限公司负担46180元，由马学林、杜培新、张锦芳、苑长玉、王德众、邵经海负担11220元；二审诉讼费37400元，由河南省海林房地产有限公司负担26180元，由马学林、杜培新、张锦芳、苑长玉、王德众、邵经海负担11220元。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈晓军 代理审判员 王春华 代理审判员 刘 凯 二〇一四年十二月一日 代理书记员 王 昕 |
