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周口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）周民终字第2291号 上诉人（原审原告、反诉被告）单拴，女，汉族，1967年2月23日生，住河南省扶沟县。 委托代理人王常见，扶沟县城郊乡中心法律服务所工作人员。 被上诉人（原审被告、反诉原告）焦雪培，男，汉族，1981年7月26日生，住周口市川汇区。 委托代理人姜耀升，河南众望律师事务所律师。 上诉人单拴因与被上诉人焦雪培房屋买卖合同纠纷一案，不服川汇区人民法院（2014）川民初字第1443号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开审理了本案，上诉人单拴的委托代理人王常见、被上诉人焦雪培的委托代理人姜耀升参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审查明，2014年5月27日，案外人梁景华、陈水花（焦雪培岳父、岳母）在未经焦雪培口头同意及书面授权的情况下，擅自以焦雪培之名义与单拴签订售房合同，将焦雪培所有的位于周口市车站路与工农路交叉口康馨家园四号楼南楼东户4层404号房以380000元的价格卖给了单拴，该合同甲方签字和捺印均系焦雪培岳母陈水花所为，经手人梁景华。2014年6月3日，焦雪培得知此事后从广州赶回周口与单拴通电话要求追回其产权证及房门钥匙，遭到单拴拒绝后，焦雪培到周口市房管局办理了（产权证号为200905213号）房产证挂失登记手续，遂即单拴以焦雪培违约、继续履行2014年5月27日的售房合同并协助其办理产权过户手续为由将焦雪培诉至法院。2014年7月3日焦雪培提起反诉，请求依法判令确认2014年5月27日的售房合同系无效合同，单拴停止侵权行为，将周口市车站路与工农路交叉口康馨家园四号楼南楼东户4层404号房屋恢复原状并返还给焦雪培管理使用，并将该涉案房屋的产权证书（产权证号为200905213号）及房门钥匙交给焦雪培。 原审另查明，2013年7月30日单拴向梁景华汇款50000元，2013年9月6日汇款20000元，2013年9月18日汇款22500元，其余款项单拴未向法院提交证据材料。 原审认为，梁景华、陈水花之行为是否构成表见代理，2014年5月27日双方所签售房合同是否有效系本案之焦点。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发（2009）40号）第13条的规定及《中华人民共和国合同法》第49条规定的表见代理制度，不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人主观上善意无过失地相信行为人有代理权。本案中单拴签订合同的目的并不是买房，而是企求以房抵债。其未向法院提供梁景华打的借条，又无以房抵债之合同，更无本案焦雪培打的任何借款字据，其主观上存有过失。梁景华以房抵债须经焦雪培本人同意，其无权以焦雪培的房屋抵偿自己的债务。单拴出示的三个转款凭证只能证明其与梁景华间有经济往来，不能证明以房抵债之主张，故本案不构成表见代理。梁景华、陈水花对涉案房屋没有处分权，该《售房合同》签订后焦雪培表示反对并采取到房产局办理产权证挂失登记手续的措施，以防其利益受到损害，同时说明焦雪培对该合同没有进行追认。根据上述事实及《中华人民共和国合同法》第48条、第51条之规定，涉案《售房合同》属无效合同，予以确认。故单拴要求继续履行2014年5月27日所签售房合同及并协助其办理产权过户手续的理由，不予采信。本案《售房合同》系无效合同，且不是焦雪培所为，单拴占其房屋不予返还，其行为已构成侵权。为此，焦雪培主张单拴停止侵权行为、将涉案房屋的产权证（证号200905213号）及房门钥匙交还给之理由，合情合法，予以支持。梁景华无权以焦雪培的房屋去抵偿自己的债务，其与单拴之间的经济纠纷，单拴可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十一条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第四条、第九条、第三十二条、第三十四条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回本诉原告单拴的诉讼请求。二、确认2014年5月27日签订的售房合同无效。三、反诉被告单拴于判决生效之日起十日内将其侵占反诉原告焦雪培所有位于周口市川汇区车站路与工农路交叉口康馨家园小区4号楼4幢4楼404号房（产权证号：200905213）恢复原状并返还反诉原告焦雪培管理使用同时将上述涉案房屋的产权证书（证号：200905213）及房门钥匙交给反诉原告焦雪培。案件受理费100元，反诉费100元，共计200元，由本诉原告单拴承担。 上诉人单拴不服原审判决上诉称，应支持上诉人诉讼请求。被上诉人的证人梁景华的证言是伪证，不应采信；合同上“焦雪培”的签名和指印，应由焦雪培申请笔迹鉴定。请求二审法院依法处理。 被上诉人焦雪培答辩称，原判正确，应当维持。 二审查明的事实与原审查明的一致。 本院认为，梁景华、陈水华未经焦雪培委托授权，即于2014年5月27日签订的《售房合同》处分焦雪培所有的商品房，且其处分行为亦未得到焦雪培的追认，故该处分行为属无权处分，所签《售房合同》亦为无效合同。同时，单拴也未举证证明双方存在房屋买卖基础法律关系。单拴诉请继续履行合同、办理过户手续，缺乏合同依据和法律依据，其诉请不能得到支持，原审驳回其诉讼请求并无不当。综上，上诉人单拴的上诉理由不能成立，原判正确，应当维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由上诉人单拴承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈晓军 审 判 员 倪善心 审 判 员 刘 凯 二〇一五年一月二十六日 （代）书记员 王 昕 |
