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河南省许昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）许县民二初字第308号 原告（反诉被告）陈广欣，男，汉族，住许昌市魏都区。 委托代理人苏付轩、摆嫚嫚，河南君志合律师事务所律师。 被告（反诉原告）张焕章，男，汉族，住许昌市魏都区。 委托代理人闫辉，男，河南国银律师事务所律师。 被告（反诉原告）骆峰俊，女，汉族，住许昌市魏都区。 原告陈广欣诉被告张焕章、骆峰俊房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，二被告于2014年9月18日提出反诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人苏付轩、摆嫚嫚、被告张焕章及其委托代理人闫辉、被告骆峰俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2008年被告购买原告的房屋一处，向原告支付房款7万元，原告将该房屋交付给被告，当时该房屋被原告依法抵押。后被告担心房屋抵押无法过户，故要求原告退还房款7万元。2009年12月14日，原告将7万元房款退还给被告，被告向原告出具收到证明一份。后原被告双方约定，原告同意被告使用该房屋至2013年底。但到期后，被告拒不归还房屋。请求依法判令被告返还房屋并支付房屋占用费4800元。 二被告辩称，原被告双方的房屋买卖行为尚在履行当中，合同没有解除，原告诉称合同解除没有事实依据。关于退还70000元的事实与原告诉称不符，事实情况是原被告双方在商定房屋买卖行为后，原告明知房屋存在抵押的情况下仍出售给被告，之后不能办理解除抵押手续才主动要求将70000元退还给被告，并不是像原告诉称的在合同解除后被告追要房款。原告在明知房屋存在抵押而向被告出售房屋，且没有明确告知被告该房屋存在抵押，属于民事欺诈行为，请求人民法院依法追究原告的相应法律责任。原告已将房屋所占的国有土地所有权证过户至被告骆峰俊的名下，客观上已经为办理房产过户手续提供了条件，原被告双方之间的买卖行为具备可以继续履行的基础，建议双方本着诚实守信的原则继续履行合同义务。 二被告反诉称，2008年，反诉人购买被反诉人的房屋，反诉人向被反诉人支付7万元房款，随后被反诉人将房屋土地使用权证交给反诉人。由于当时房屋在抵押当中，无法办理房屋过户手续，被反诉人向反诉人退还了7万元房款，但反诉人和被反诉人都没有提出解除合同，双方的合同至今仍在履行中。被反诉人退还7万元房款完全是被反诉人自己的行为，并不涉及合同履行本身。被反诉人要求反诉人返还房屋没有法律依据。双方的房屋买卖合同合法有效。请求依法判令被反诉人继续履行合同并协助反诉人办理过户手续。 针对被告反诉，原告辩称，双方之间的买卖合同行为因违法而无效，违反了效力性、强制性法律规定。本案中，双方均承认发生房屋买卖合同关系时该房屋已经抵押，根据《城市房地产管理法》、《担保法》等相关规定，该房屋抵押时转让是无效的。根据合同法相关规定，虽然合同的形式有多种，但房屋买卖合同必须签订书面的合同，双方没有签订书面的房屋买卖合同，故房屋买卖合同行为无效。双方均承认70000元房款退回给了反诉人，原因是被告担心该房屋在抵押中不能过户，房钱两空。退回房款是解除合同，因为有“损失另算”的注明。从2009年12月被告得到退回的房款后没有再把钱给原告，没有继续履行合同的意向，而是占着房屋拒不归还。2014年4月，原告最后要求被告返还房屋时，被告要求占用房子至2015年底才搬走，以弥补其损失。 原告向本院提供的证据材料有：1、本案争议房屋的房产证一份，证明房屋所有权归原告所有。该房产证上注明“未经批准买卖抵押转移无效”，故原被告的房屋买卖合同无效。2、被告张焕章向原告出具的退房款证明一份，证明2009年12月14日原告退还二被告房款70000元，被告特别注明“损失另算”，意思是合同不履行时才会损失另算，可视为该房屋买卖合同行为解除了。3、录音材料一份，证明被告要回房款是因为担心房屋不能过户的话房钱两空，本案双方引起纠纷就是因为合同解除后被告仍继续占用房屋。 被告向本院提供的证据材料有：1、土地证一份，证明双方房屋买卖合同在履行当中。2、证明复印件一份，证明房屋至今未办理过户的责任在于原告。 经庭审质证，二被告对原告提供的证据1的真实性无异议，对其证明目的有异议，认为该房产证上加盖印章注明“房屋所有权未经批准买卖抵押转移无效”，该印章针对的是房屋转让之后的再交易行为，该印章是行政部门的章，仅具有行政效力，该效力不能对抗国家关于房屋买卖交易的法律行为，根据法律规定，合同经双方达成一致意见，该交易行为即为成立，本案房屋交易行为是双方的真实意思表示，双方以自己的实际行动履行了该交易行为，所以该房产证不能证明房屋买卖行为无效。经对原告提供的证据1进行审查，本院认为二被告的辩解理由不能成立，该证据形式合法、内容真实，与本案案件事实相关联，本院予以确认。二被告对原告提供的证据2的真实性无异议，对其证明目的有异议，认为该证据不能证明房屋买卖合同行为的解除，根据合同法相关规定，解除合同有两种方式，第一是约定解除，第二是严格按照法律程序，事先要有通知行为。对“损失另算”的注明并不一定产生于合同解除之后，在合同履行当中只要存在任何一方合同当事人遭受损失的情形，对方都可以主张自己的损失，不够成后合同义务。经对被告提供的证据2进行审查，本院认为该证据形式合法、内容真实，与本案案件事实相关联，可以作为本案定案的依据。二被告对原告提供的证据3真实性有异议，认为该录音是原告私自刻录的，该录音的时间为2014年4月25日，但本案纠纷自2008年到2014年，长达6年时间，该录音属于对本案纠纷的断章取义，不能对本案纠纷形成完整性的证明目的，即使该录音是真实的，录音中张焕章讲“人钱两空中拿钱”不等于被告主动找原告要钱，因为当时原告明知该房屋抵押不能办理过户手续，被告是被动接受了房款，即“拿钱”，笔录第三页原告违约在先，是造成该房屋至今不能完成交易的原因。经对被告提供的证据3进行审查，本院认为该证据形式合法、内容真实，与本案案件事实相关联，可以作为本案定案的依据。 原告对被告提供的证据1有异议，认为不论土地证真实性与否，土地证与本案的房产证之间没有关联性，房产证是地随房走，如何将房子下面的土地过户给被告的办理手续不符合常理，原告从未将其房子名下的土地在土地局签名办理过转让手续，该证是违法办理的，我方保留对许昌县土地局的诉讼权。张焕章本人是许昌县土地局的工作人员，我方有理由相信张焕章可以通过职务之便取得该土地证，故该证据不能证明其证明目的。经对被告提供的证据1进行审查，本院认为该证据不能证明该土地证所涉土地与涉案房屋存在关联性，故本院不予确认。原告对被告提供的证据2无异议，本院予以确认。 依据上述有效证据，结合庭审查明情况，本院确认以下案件事实：2008年5月，原、被告口头约定，原告将其所有的位于许昌县长村张乡屯北一组第31幢房屋转让给被告张焕章。2008年7月21日，原告出具证明一份，内容为“证明由陈广欣同已卖给焕章许繁路房屋，现土地证已交于焕章，因房产证抵押未交于焕章。收房款柒万元整，￥70000.00元）陈广欣2008年7月21日”。2009年12月14日，原告陈广欣将7万元房款退还被告张焕章，张焕章出具证明一份，内容为“证明今收到陈广欣退回房款柒万元整（￥70000.-）损失另算。张焕章2009.12.14”。 另查明，陈广欣于2002年1月31日为涉案房屋办理了房产证，该房产证上注明“房屋所有权未经批准买卖、抵押、转移无效”。该涉案房屋现由被告张焕章占有。 本院认为，当事人订立的合同不得违反法律、行政法规的强制性规定，否则合同无效。本案中，原告所有的涉案房屋房产证上明确注明“房屋所有权未经批准买卖、抵押、转移无效”，该规定是行政机关对涉案房地产权利的限制，《中华人民共和国城市房地产管理法》明确规定，行政机关对房地产权利进行限制的，该房地产不得转让。原、被告双方均未提交证据证明原告与被告张焕章订立合同时获得了行政机关的批准，故原告与被告张焕章之间的房屋买卖合同违反了法律的强制性规定，该合同无效。且原告已将被告张焕章支付的7万元房款返还给了被告张焕章。故对原告要求被告张焕章返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。对二被告要求原告继续履行合同的反诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付房屋占用费的问题，因原告未提交相关证据予以证明，故本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条，第五十八条之规定，判决如下： 一、被告张焕章于本判决生效后十五日内将原告陈广欣所有的位于许昌县长村张乡屯北一组的房屋（地号为03，幢号为31，间数为2，层数为2，建筑面积56.35平方米）返还给原告。 二、驳回原告其他诉讼请求。 三、驳回被告的反诉请求。 本诉案件受理费5122元、反诉案件受理费100元，共计5222元，由被告张焕章承担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。 期满不上诉，则本判决生效，双方当事人必须自觉履行相应义务，否则，本院将依据对方当事人的申请予以执行。当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在法定期限内申请执行。逾期不申请，本院将视为放弃权利。 审判长 甄满长 审判员 董爱巧 审判员 晁晓阳 二〇一五年二月三日 书记员 张 瑾 |
