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河南省平顶山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）平民二终字第46号 上诉人（原审被告）丁江水，男，汉族，市民，住汝州市。 委托代理人曹鸣晓，河南神鹰律师事务所律师。 委托代理人刘幸攀，河南神鹰律师事务所律师助理。 被上诉人（原审原告）滕玉霞，女，汉族，市民，住汝州市。 上诉人丁江水与被上诉人滕玉霞合同纠纷一案，汝州市人民法院于2014年11月20日作出（2014）汝民初字第1651号民事判决。宣判后，丁江水不服，向本院提起上诉。汝州市人民法院于2015年1月9日将本案移送至本院。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年1月19日审理了本案，现已审理终结。 原审法院经审理查明，原告滕玉霞经营一家房产中介所，2010年5月13日，被告丁江水经原告滕玉霞介绍，以135000元的价格购买了位于汝州市蔡庄武装部训练基地由高平安所有的空白土地一块，双方签订了《出卖空白地契约》，该土地没有办理土地使用证。被告丁江水购买了该块土地后开始建房，让原告滕玉霞帮忙销售房屋，并以80000元的价格卖给原告滕玉霞一套房子。2010年6月22日，原告滕玉霞给被告丁江水购房款60000元，被告丁江水给原告滕玉霞出具收款凭条一份，注明“今收到滕玉霞集资建房款60000元整，此房系四楼北户，下欠20000元于交房时付清（此房总价款80000元整）。”2010年7月5日，原告滕玉霞又给被告丁江水交付10000元购房款，被告丁江水给原告出具收条，注明“今收到滕玉霞集资建房款壹万元整，补充说明，此房带储藏室。”即原告给被告共支付70000元购房款。后原、被告因争诉房屋土地使用证等问题产生矛盾，被告丁江水将该房屋以160000元的价格卖与案外人李永修。2011年9月1日，丁江水起诉滕玉霞至汝州市人民法院，要求确认双方签订的的买卖合同无效。2012年3月16日，汝州市人民法院作出（2011）汝民初字第2991号民事判决书，判决丁江水与滕玉霞签订的房屋买卖合同因违反法律的强制性规定而无效，丁江水返还滕玉霞购房款70000元及利息。滕玉霞不服该判决提起上诉。平顶山市中级人民法院于2012年5月23日立案受理后，于2012年6月25日开庭审理了此案，并于2012年7月9日作出（2012）平民三终字第393号民事判决书，维持了汝州市人民法院作出的（2011）汝民初字第2991号民事判决书。该判决书的生效时间为2012年8月27日。针对（2011）汝民初字第2991号民事判决书的执行内容，原告滕玉霞与被告丁江水经中人说和私下达成《执行和解协议》，该协议注明：“甲方滕玉霞与乙方丁江水房屋买卖合同确认无效纠纷一案，经汝州市人民法院（2011）汝民初字第2991号和平顶山市中级人民法院（2012）平民三终字第393号民事判决书判决，该判决于2012年8月27日生效后，双方自愿达成如下协议：一、汝州市人民法院（2011）汝民初字第2991号民事判决书判令：乙方丁江水返还甲方滕玉霞购房款70000元及同期贷款利息，并承担案件受理费100元。现乙方丁江水于2012年9月29日前一次性支付给甲方滕玉霞79000元。利息、滞纳金等其他费用甲方滕玉霞自愿放弃，不予追究。二、甲、乙双方对汝州市人民法院（2011）汝民初字第2991号民事判决书执行终结予以确认等内容。”另，本案争诉房屋被告丁江水以160000元卖给案外人李永修，原、被告双方对该价格都没有异议。 原审法院认为，原告滕玉霞与被告丁江水就关于被告建造的位于汝州市蔡庄的商品房买卖房屋一事，经双方商议确定交易价格80000元。2010年6月22日、2010年7月15日原告分两次共支付被告购房款70000元。被告丁江水在与原告的合同没有解除的情况下，又将该房屋以160000元的价格卖与他人，致使双方合同无法继续履行。同时，被告丁江水开发的房子没有相关手续，也是双方合同无效的重要因素，故应承担相应的责任。本案中，被告丁江水建房所使用的土地由原告介绍购买，在购买的时候，原告滕玉霞明知该块土地没有土地使用证等相关手续，同时原告滕玉霞经营着房产中介机构，其应当知道房产开发时合法手续的重要性，但其未尽充分审查义务，仍然与原告达成买卖协议，并交付70000元。由于房产开发手续不完善，双方产生矛盾，合同无法履行，故原告滕玉霞对合同的无效也应具有一定的责任。本院酌情确定原告滕玉霞承担50%的责任，被告丁江水承担50%的责任。本案争诉房屋，被告丁江水以160000元的价格卖与案外人李永修，原、被告双方对该价格均无异议，故本案涉诉房屋现值为160000元，而合同价格为80000元，差价为80000元，被告丁江水应支付原告滕玉霞信赖利益损失40000元。被告丁江水辩称，原告的起诉已经超过诉讼时效。由于（2012）平民三终字第393号民事判决书的生效时间是2012年8月27日，该判决确定了被告丁江水应当对原告滕玉霞的信赖利益损失进行赔偿，故应当从该判决的生效的次日开始起算诉讼时效。至原告诉至本院时，原告的起诉并未超过诉讼时效。同时，被告丁江水认为原、被告之间系集资建房关系，不是房屋买卖关系不应承担缔约过失责任。对于该辩称，汝州市人民法院（2011）汝民初字第2991号民事判决书已经依据丁江水的诉请，明确确认双方买卖合同无效，即双方系买卖合同关系。且被告丁江水对于该案上诉辩称“一审事实清楚，处理正确”，故对被告丁江水认为双方系集资建房，不存在买卖合同关系的辩称，本院不予采信。至于被告丁江水认为，原告与被告签订的《执行和解协议》证明原告已经放弃了对被告的追偿权。因该协议明确注明“滕玉霞与丁江水房屋买卖合同确认无效纠纷一案，经汝州市人民法院（2011）汝民初字第2991号和平顶山市中级人民法院（2012）平民三终字第393号民事判决书判决，该判决于2012年8月27日生效后，双方自愿达成如下协议”，说明该协议是针对已经生效的两份判决书而签订，故对被告认为原告已经放弃对其主张赔偿权利的辩称，本院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十二条第（三）项、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告丁江水于本判决生效后十日内支付原告滕玉霞赔偿款40000元。二、驳回原告滕玉霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050由原告滕玉霞负担550元，被告丁江水负担500元。 丁江水不服原审判决，向本院提起上诉，要求依法改判或发回重审。主要上诉理由：1、一审认定事实不清，证据不足。双方原有纠纷不是“因争诉房屋土地使用证等问题产生矛盾”，而是因滕玉霞要求丁江水再将房款降一点，丁江水不同意，双方也没有协商成，后滕玉霞一直也未给丁江水再交房款。丁江水于2010年9月份又去找滕玉霞催要下欠房款时，滕玉霞明确表示不要房子，无奈才找人卖房，一审认定“被告丁江水在与原告的合同没有解除的情况下，又将该房以160000元的价格卖与他人，致使双方合同无法继续履行”明显错误。本案涉诉房屋没有经权威机构评估，何来现值160000元之说。一审已认定在购买的时候，滕玉霞明知没有土地使用证等相关手续，何来“信赖利益损失”。滕玉霞的起诉已超过二年诉讼时效。2、一审适用法律错误。一审所适用的法律应以合同有效为前提，而本案所涉合同已被法院确认为无效。 滕玉霞辩称，原审认定事实清楚，查证充分，适用法律得当，处理正确，上诉人的上诉理由不成立。请求依法驳回上诉，维持原判。 本院经审理查明，1、原审判决查明事实部分认定的“2010年7月5日”有误，应为“2010年7月15日”。2、原审法院对本案的收案时间为2014年8月27日。3、丁江水与滕玉霞因房款等问题产生矛盾后，丁江水将卖给滕玉霞的房屋以160000元的价格卖与案外人李永修。4、本院（2012）平民三终字第393号生效民事判决认为，丁江水在没有取得经政府批准的土地使用权的情况下建造集资房违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定，滕玉霞在明知丁江水没有办理土地使用证情况下，与丁江水发生房屋买卖行为，双当均有过错，故双方的买卖行为系无效民事行为。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还的应当折价赔偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的民事责任。考虑到房屋出卖人丁江水因近年来土地升值及商品房价格攀升所获得的利益及买受人滕玉霞因房屋现值与原买卖价格的差异所造成的损失，丁江水应当对滕玉霞的信赖利益进行赔偿，但与本案不属于同一法律关系，滕玉霞可以另行起诉主张权利。除此外，其他事实与原审认定的事实一致。 本院认为，上诉人丁江水与被上诉人滕玉霞因房款等问题产生矛盾后，丁江水在与滕玉霞的房屋买卖合同没有解除的情况下，未经滕玉霞同意，擅自将涉案房屋以160000元的价格卖与他人，致使双方合同无法继续履行，且丁江水开发的房子没有土地使用证等相关手续，也是造成双方合同被法院判决无效的重要因素，丁江水存在过错，为此，对因合同无效给滕玉霞造成的信赖利益损失，丁江水应当承担相应的赔偿责任。而丁江水建房所使用的土地由滕玉霞介绍购买，在购买时，滕玉霞明知该块土地没有土地使用证等相关手续，同时滕玉霞经营着房产中介机构，其应当知道房产开发时合法手续的重要性，但其未尽充分审查义务，仍然与丁江水达成买卖协议，并交付70000元，其自身对造成双方房屋买卖合同的无效也具有过错，应承担相应责任。原审判决根据丁江水与滕玉霞双方的过错，酌定让双方各自承当50%的责任，应无不妥。根据丁江水将涉案房屋以160000元的价格卖与案外人李永修的情况，原审判决确定涉案房屋现值为160000元，并由此让丁江水支付滕玉霞信赖利益损失40000元亦无不当。丁江水上诉称滕玉霞表示不要房子、无奈才找人卖房等理由，没有提供充分的证据证明。本院（2012）平民三终字第393号民事判决书的生效时间是2012年8月27日，原审法院对本案的收案时间为2014年8月27日，故滕玉霞的起诉未超过二年诉讼时效。综上，丁江水的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审法院判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费800元，由丁江水负担。 本判决为终审判决。 审判长 王瑞英 审判员 王绍峰 审判员 谢小丽 二〇一五年二月三日 书记员 马闪闪 |
