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河南省唐河县人民法院 民 事 判 决 书 （2013）唐民一初字第1648号 原告李海潮，男。 委托代理人王清云，曾用名王青云，女。 委托代理人王金军，男。 被告冯雪，女。 委托代理人杨佳，河南海涛律师事务所法律工作者。 原告李海潮与被告冯雪、第三人曹某某为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，原告撤回对第三人曹某某的起诉。本院依法组成合议庭，于2014年5月13日公开开庭进行了审理。原告李海潮及其委托代理人王清云、王金军，被告冯雪委托代理人杨佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李海潮诉称，2008年11月26日，冯某某（甲方，被告之父）与原告（乙方）经协商自愿达成《房屋买卖合同》。该合同约定“甲方负责办过户房权证......”“待甲方搬迁后交房时（包括过户后房权证），由乙方付给甲方18万元，甲方约定搬迁时间12月15日前。”合同由甲、乙双方签字后生效。2008年12月7日，甲、乙双方又订立了约定定金罚则的补充协议。后原告分五次共计支付冯某某156000元。2009年2月10日，冯某某向原告交付该房屋，但没有按约定交付该房屋过户登记证，原告于当日搬入该房屋居住至今。请求：1、依法判令被告履行房屋买卖合同约定的办理房权证过户登记义务，过户登记费用由被告负担；2、房权证过户登记办理完毕后，原告支付被告购房款24000元。 原告提供了以下证据：第一组证据：（1）冯某某与原告签订的房屋买卖合同一份；（2）冯某某与原告签订的补充协议一份；（3）收据、借据共五支。以证明：1.原告购买冯某某房屋一处，原告给付冯某某购房款156000元；2.冯某某有义务协助办理涉案房屋房权证，并建好厨房、卫生间。原告并说明该组证据中的房屋买卖合同中的“三上三下”系误打印，应为“二上二下”。第二组证据：原告为修理涉案房屋瑕疵已购物品清单5份。以证明涉案房屋第一次出售给冯某某时，出售人李某（曹某某女婿）将地板及电力设施等材料拆除，致使该房屋有瑕疵，因此，原告不得已购买了物品，用于修理该房屋，所购物品共计8316.4元。第三组证据：证人李某某、王某某出庭作证。以证明原告分五次共计给付冯某某房款156000元。 被告冯雪辩称，1.答辩人冯雪没有协助原告办理房权证的义务。答辩人至今还未继承其父冯某某的任何财产，根据《继承法》规定，答辩人没有协助原告办理房权证的义务。2.答辩人对两份买卖合同的真实性有异议。2008年6月21日李某与冯某某签订的房屋买卖合同（以下称第一份合同）和2008年11月26日冯某某与李海潮签订的房屋买卖合同（以下称第二份合同），都没有明确约定房产位置，不能说明两份合同写明的房产属不属于同一处房产。第一份合同写明了冯某某买房屋所付房款为30万元，第二份合同写明冯某某以180000元卖房，如果两个合同所说房屋属同一房屋，那么合同约定价格于理不合。3.如原告确欠被告其父冯某某房款，请求原告将所欠房款支付给被告。 被告未提供证据。 法庭依法调取了2008年6月21日李某与冯某某签订的售房协议一份。该售房协议主要内容为：“经甲乙双方协商同意，达成如下协议：（一）甲方现有二层住宅楼一处出售给乙方冯某某（空房出售）。（二）甲乙双方协商此房屋价格是叁拾万元整。（三）甲乙双方签订协议之日乙方交甲方购房定金贰拾万元，下余拾万元。下余购房款于二零零捌年底一次付给甲方后，方可交房给乙方使用。（四）本协议签定之日乙方已对所购房屋之现状验收并认可无异议。（五）甲方因售房给乙方所发生的一切税费（包括过户）均由乙方承担，甲方概不负责任何税费等一切开支。（六）本协议双方签字后生效，别无争议！附：协议签定之日后，若房屋发生质量问题和甲方无关，甲方概不负责出售后的一切质量问题。以上协议内容甲乙双方均无异议，均无争议。售房人甲方：李某，购房人乙方：冯某某。2008年6月21日。”李某、冯某某分别在甲方、乙方处签名捺指印。 法院依法到唐河县房产开发管理局调取了唐房权证私字第31373号房屋所有权证存根（2支）。该存根显示房屋所有权人为曹某某，房权证号为唐房权证私字第31373号。房屋状况为砖混两层，共四间，用途住宅，建筑面积164.56平方米。领证时间为2002年5月21日。该房屋坐落在唐河县原城关镇新民街老电影院南。 经质证，对原告提供的第一组证据，被告异议称：1.合同是被告之父签订，被告之父已病故，被告对买卖合同一事不知晓；2.对合同及协议价格有异议，当别人卖给冯某某房屋价格是300000元，而冯某某转卖给原告房屋价格是180000元，价格有不合情理之处。对原告提供的第二组证据，被告异议称：清单没有加盖公章，系个人手写。对证人李某某、王某某的证言，被告对原告给付冯某某房款时两个证人是否在场有异议。对法庭调取的李某与冯某某签订的售房协议，原、被告均无异议。对法庭调取的唐房权证私字第31373号房屋所有权证存根（2支），原、被告均无异议。但被告称该房屋的买卖情况被告不知道。 合议庭评议认为，原告提供的第一组证据，能够形成证据链条，证明了本案的相关事实，确认为有效证据；被告的异议，无有效证据支持，不予采信。原告提供的第二组证据，被告有异议，原告没有提供其它有效证据印证，故不能确认为有效证据。原告提供的第三组证据，即证人李某某、王某某的证言，所证内容与冯某某收到原告李海潮5次所交房款合计156000元相一致，故确认为有效证据。法庭调取的李某与冯某某签订的购房协议，原、被告均无异议，确认为有效证据。法庭调取的唐房权证私字第31373号房屋所有权证存根（2支），原、被告均无异议，确认为有效证据。被告诉称不知道该房屋的买卖情况，不影响对该证据的认定。由于唐房权证私字第31373号房屋所有权证存根显示本案房屋为两层四间，与法庭调取的李某与冯某某签订的售房协议载明的本案房屋为两层住宅楼的内容相吻合，故可确认本案房屋为两层四间。 依据原、被告陈述及有效证据，合议庭确认以下案件事实： 2008年6月21日，冯某某（被告冯雪之父，现已去世，乙方，购房人）与李某（甲方，售房人）签订了售房协议，该售房协议主要内容为：“经甲乙双方协商同意，达成如下协议：（一）甲方现有二层住宅楼一处出售给乙方冯某某（空房出售）。（二）甲乙双方协商此房屋价格是叁拾万元整。（三）甲乙双方签订协议之日乙方交甲方购房定金贰拾万元，下余拾万元。下余购房款于二零零捌年底一次付给甲方后，方可交房给乙方使用。（四）本协议签定之日乙方已对所购房屋之现状验收并认可无异议。（五）甲方因售房给乙方所发生的一切税费（包括过户）均由乙方承担，甲方概不负责任何税费等一切开支。（六）本协议双方签字后生效，别无争议！附：协议签定之日后，若房屋发生质量问题和甲方无关，甲方概不负责出售后的一切质量问题。以上协议内容甲乙双方均无异议，均无争议。售房人甲方：李某，购房人乙方：冯某某。2008年6月21日。”李某、冯某某分别在该售房协议的甲方、乙方处签名捺手印。冯某某购得上述房屋后，于2008年11月26日与原告签订了房屋买卖合同，该房屋买卖合同主要内容为：“甲方：冯某某。乙方：李海潮。现甲方有旧房一座（二上二下，独家院），欲出售给乙方，特订以下买卖合同。一、乙方共付给甲方18万元（壹拾捌万元），该款包括主屋，院落和院内一间厨房、一间卫生间及该宅基地使用权、房权证（过户、房主为李海潮的房权证）。二、甲方负责办过户房权证，并负责院内厨房、卫生间盖好（厨房、卫生间后墙应盖在原院墙的位置）。三、待甲方搬迁后交房时（包括过户后房权证），由乙方付给甲方18万元（壹拾捌万元整），甲方约定搬迁时间12月15日前。本合同未尽事宜依《合同法》之有关规定处理。此协议一式贰份，双方签字生效。甲方：冯某某，乙方：李海潮。二00八年十一月二十六日。”冯某某、李海潮分别在该房屋买卖合同的甲方、乙方处签名捺指印。2008年12月7日，李海潮与冯某某又签订了补充协议，该补充协议主要内容为：“甲方：李海潮，乙方：冯某某。经甲乙双方协商同意达成如下补充协议：甲方购乙方独家院一套，乙方负责办理房权证、盖厨房、卫生间，甲方交贰万元定金。如乙方办好房权证、盖好厨房、卫生间后，甲方反悔，则乙方定金不退，其条款仍按原协议执行。此协议一式二份，双方签字有效。甲方：李海潮，乙方：冯某某。2008.12.7.”原告李海潮、冯某某分别在该补充协议的甲方、乙方处签名。 原告分别于2008年12月7日、2008年12月23日、2008年12月25日、2008年12月28日、2009年3月10日向冯某某支付20000元、100000元、30000元、5000元、1000元，共计156000元。2009年2月10日，冯某某向原告交付上述房屋，但冯某某没有按约定交付原告该房屋过户登记证，原告于当日搬入该房屋居住至今。 原告还欠冯某某房款24000元。 2001年冯某某与其妻离婚。被告冯雪系冯某某独生女儿。2011年冯某某病故。 李某与冯某某签订的售房协议涉及的房屋，和冯某某与原告李海潮签订的房屋买卖合同涉及的房屋，系同一房屋。该房屋所有权人为曹某某（李某岳父），房权证号为唐房权证私字第31373号。房屋状况为砖混2层，共四间，用途住宅；建筑面积164.56平方米。领证时间为2002年5月21日。该房屋座落在唐河县原城关镇新民街老电影院南。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”的规定，本案，原告李海潮和冯某某于2008年11月26日签订的房屋买卖合同依法成立。根据《合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，该房屋买卖合同自2008年11月26日生效。根据《合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，冯某某应当按照房屋买卖合同的约定，在交房时将本案房屋过户手续交给原告，然后由原告付给冯某某180000元。但冯某某在将本案房屋交给原告时，却没有将本案房屋过户手续交给原告，说明冯某某没有按照约定全面履行自己的义务。根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告冯雪作为冯某某的合法继承人，应当承担办理房屋过户手续、负担过户费用、并将过户手续交给原告的违约责任，原告关于“依法判令被告履行房屋买卖合同约定的办理房权证过户登记义务、负担过户费用”的诉讼请求，本院予以支持。由于冯某某已于2011年病故，在冯某某病故前冯某某已与其妻离婚，被告冯雪为死者冯某某第一顺序唯一继承人；根据《中华人民共和国继承法》（以下简称《继承法》）第十条“继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。”的规定，被告冯雪有权继承冯某某的遗产。根据《继承法》第三条“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产”的规定，原告欠冯某某的24000元房款，应视为冯某某的遗产，被告冯雪有权继承，故被告关于“原告将所欠冯某某房款支付给被告”的辩称理由，本院予以支持。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，本案，被告冯雪辩称：1、被告冯雪没有协助原告办理房权证的义务，2、被告冯雪对两份买卖合同有异议（第一份合同，2008年6月21日李某与冯某某签订的售房协议；第二份合同：2008年11月26日，原告李海潮与冯某某签订的房屋买卖合同），异议称：两份合同都没有明确约定房产位置，不能说明两份合同写明的房产属不属于同一处房产。但被告冯雪没有提供支持被告上述异议的有效证据，故上述被告冯雪的两条辩称理由，因没有证据支持，本院不予采信。案经调解无效。依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第三条、第十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、判决生效后十日内，被告冯雪履行本案房屋买卖合同约定的办理房权证过户登记义务，过户登记费用由被告冯雪负担。 二、上述房权证过户登记办理完毕后十日内，原告李海潮支付被告冯雪购房款24000元。 案件受理费100元，由被告冯雪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。 审 判 长 孟 晓 审 判 员 刘书堂 代理审判员 杨兴果 二〇一五年一月二十三日 书 记 员 刘小聪 |
