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河南省商丘市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）商民二终字第1118号 上诉人（原审原告）张俊林，男，1978年11月18日出生，汉族，农民，高中文化，住柘城县。 委托代理人吕继超，河南京港律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）焦丙（炳）钦，男，1967年4月8日出生，汉族，农民，初中文化，住虞城县。 委托代理人皇红恩，河南尊典律师事务所律师。 上诉人张俊林因与被上诉人焦丙钦房屋买卖合同纠纷一案，不服虞城县人民法院（2014）虞民初字第1074号民事判决，向本院提起上诉。本院2014年11月5日受理后，依法组成合议庭，于2014年12月9日公开开庭审理了本案。上诉人张俊林及其委托代理人吕继超，被上诉人焦丙钦及其委托代理人皇红恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明，2011年8月11日，赵中平与张俊林签订一份房屋抵偿协议，赵中平将自己在虞城县黄冢乡西街村开发建设的两间门面房（每间上下两层）作价25万元抵售给了张俊林，以折抵所欠张俊林的工程款。2011年9月23日，张俊林与焦丙钦经过协商，就该门面房双方又达成一份买卖协议，约定张俊林将此门面房以26万元的价格出售给焦丙钦，并约定若一方反悔，须承担违约金2万元。协议达成后，张俊林即将该门面房交付给焦丙钦使用，焦丙钦当时支付给张俊林购房款15万元。余欠房款后经张俊林多次催要，焦丙钦至今没付。 原审法院认为，农村集体所有土地的使用权，依法不得出让、转让、或者出租用于非农业建设。该案中，赵中平所建的门面房是建在虞城县黄冢乡西街村集体所有的土地上，张俊林无证据证明赵中平建房已取得政府部门的规划批准，且张俊林也非黄冢乡西街村村民，赵中平与张俊林签订房屋抵售合同，将自己所建的门面房以折抵工程款的方式抵售给张俊林，属变相转让（出卖）农村集体所有土地的使用权，违反法律和行政法规的强制性规定，该抵售合同无效。而张俊林与焦丙钦再次签订房屋买卖合同，将自己并未取得合法使用权的涉案门面房又卖给非黄冢乡西街村村民的焦丙钦，同样该房屋买卖合同仍然无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……”故张俊林基于该买卖合同从焦丙钦处所得的购房款和焦丙钦基于该买卖合同从张俊林处所得的门面房，应予相互返还。该案中，张俊林依据无效门面房买卖合同，诉请焦丙钦支付余欠房款及利息并支付违约金，无法律依据，此诉讼请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回张俊林的诉讼请求。案件受理费3100元，由张俊林负担。 上诉人张俊林不服一审判决，上诉称：一审法院认定本案房屋买卖合同属无效合同无事实和法律依据。1、现行的法律和行政法规没有一部明确对小产权房作出禁止性规定，本案涉案合同当事人具有民事能力且意思自治，该买卖合同就应当认定为有效。2、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”的规定，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项的强制性规定，因为根据《中华人民共和国合同法》司法解释（二）中的规定，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定应属于管理性的强制性规定，而非效力性的强制性规定，一审法院将此作为合同无效的依据是不足的。从其他的规章及政策性的规定上看，土地法主要是禁止农村集体所有的土地向城市居民流转，而本案买受人是当地的农民。3、本案如认定合同无效，则不符合诚实守信原则，不利于保护守信方的利益，不利于促进交易安全，更不利于发展社会主义市场经济。在本案中，双方当事人都是思维正常的成年人，对房屋的特性都是明知的，并且双方分别都大部分履行了合同中义务。被上诉人还将房屋出租受益。如果认定合同无效，则保护了不讲诚信、只履行了部分义务的被上诉人，反而让已经履行了合同中义务的、诚实守信的上诉人吃了亏，这显然与合同法的精神不符，更使本来就严重缺失诚信的社会雪上加霜，这是鼓励不诚信之人，破坏交易安全秩序。4、认定合同有效是符合《中华人民共和国物权法》精神的。《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因合法建造、拆迁房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时就发生效力。第三十一条规定，依照本法第二十八条至三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未登记，不发生物权效力。第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定的除外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。从以上规定可以看出，只要不违背法律规定，自房屋建成之日起物权就产生了，物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。那么，在本案中，涉案房屋是村民在农村集体所有土地上的非农业建设用地上建造的房屋，自房屋建成之日起，就对建造的房屋享有所有权，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。既然所有权人有权处分自己所有的不动产，那么，本案中的房屋就是合法的，只是在未登记的情况下，不发生物权变动的效力，但买卖合同本身是成立并生效的。综上，一审法院认定本案中的房屋买卖合同无效没有法律依据，侵犯了上诉人的合法权益，违背《中华人民共和国合同法》鼓励交易，诚实守信的精神，因此，请求二审法院查明事实，依法支持上诉人请求。 被上诉人焦丙钦辩称：1、案外人赵中平作为建房人没有依照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》等法律依法建房，违背了法律的强制性规定。2、赵中平将所建房屋抵售给非本集体经济组织成员的上诉人侵害了赵中平所在的集体经济组织的土地所有权，违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关强制性规定。根据宪法及土地管理法的立法精神，农村土地属于本集体经济组织成员共有，应仅限于该集体经济组织成员有权申请并经相应行政审批程序取得宅基地。因宅基地的取得方式为无偿取得，将本集体经济组织建设的房子出售给非本集体经济组织成员，必然侵犯本集体经济组织的土地所有权。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条明确规定“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”。赵中平将所建房屋抵售给非本集体经济组织成员的上诉人，明显违背了上述法律规定。3、最高人民法院《2011全国民事审判工作会议纪要》（2011年6月）第15条规定：“在农村集体土地上建造房屋并向社会公开出售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效。将宅基地上建造的房屋出售给本集体经济组织以外的人的合同，不具有法律效力；……”根据上述精神，赵中平与非本集体经济组织成员的被上诉人签订的房屋抵售合同应为无效。4、赵中平抵售给上诉人的房屋违反了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规，其对所建房屋不享有物权，其将所建房屋抵售给上诉人属无权处分，一审法院认定上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同仍然无效，适用法律正确。综上，一审法院认定事实清楚，判决正确，应依法驳回上诉人诉讼请求。 根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、原审判决认定涉案合同为无效合同是否适当；2、如涉案合同有效，上诉人诉称被上诉人下欠房款及利息、违约金有无依据。 双方当事人对争议焦点均无异议。 本院认为，案外人赵中平与上诉人张俊林达成协议，将自己建在本集体经济组织即虞城县黄冢乡西街村集体所有的土地上的门面房以折抵工程款的方式抵售给非本集体经济组织成员张俊林，造成门面房所占用虞城县黄冢乡西街村集体所有土地使用权无偿的流转于张俊林，是一种变相的土地转让行为，不但侵犯了虞城县黄冢乡西街村集体土地所有权利益，而且违背了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”之强制性规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项之规定，该抵售合同无效。张俊林与被上诉人焦丙钦再次签订房屋买卖合同，将涉案门面房又卖给非黄冢乡西街村村民的焦丙钦，同样该房屋买卖合同仍然无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……”故张俊林基于该买卖合同从焦丙钦处所得的购房款和焦丙钦基于该买卖合同从张俊林处所得的门面房，应予相互返还。本案中，张俊林依据无效门面房买卖合同，诉请焦丙钦支付余欠房款及利息并支付违约金，无法律依据，此诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3100元，由张俊林负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘一宇 审判员 李 鑫 审判员 董红军 二〇一四年十二月二十六日 书记员 刘 冬 |
