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河南省信阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）信中法民终字第2019号 上诉人（原审被告）沈静，女，汉族，1966年6月14日出生。 委托代理人杜忠诚，信阳市148法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）沈海，男，汉族，1972年1月19日出生。 被上诉人（原审原告）胡思秀，女，汉族，1972年5月6日出生，系被上诉人沈海的妻子。 被上诉人（原审被告）高红，女，汉族，1964年2月18日出生。 上诉人沈静因与被上诉人沈海、胡思秀、高红房屋买卖合同纠纷一案，不服信阳市浉河区人民法院（2014）信浉民初字第995号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人沈静及其委托代理人杜忠诚，被上诉人沈海、胡思秀，被上诉人高红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 信阳市浉河区人民法院经审理查明：原告沈海与被告高红于2014年1月5日签订房屋买卖协议书，约定将被告（协议中称甲方）所有的位于信阳市浉河区新建街金汇商贸城x号楼x层xxx号、x层xxx号的房屋售给原告（协议中称乙方），交易价款为78万元，过户费用由甲方负担；甲方承诺在签订合同后一个月内将过户手续办理完毕，甲方交房时间应在乙方付完房款后及时交给乙方；上述协议签字生效后，任何一方不得单独违约，否则承担违约责任。合同签订后，原告先后实际付给被告高红购房款81万元，并于2014年1月24日办理了房屋过户登记手续。被告一直没有将该房屋交给原告。本案诉争的房屋由被告沈静租赁经营服装生意，沈静在给付被告高红2012年10月12日至2014年10月12日的租赁费时，被告高红在当天出具收条一份，内容为“今收到沈静房租费2012年10月12日至2014年10月12日，为期两年，每年1.8万元整，共两年是三万六千元整，到拆迁为止，房价随行就市，如果房子拆迁不到期，用多少，退多少。收款人高红（2012年10月12日）”。被告沈静认为，该承诺表示该房应由沈静继续租赁，使用该房屋从事经营活动；买卖不破租赁，原告虽然出钱购买了该房屋，但依据买卖不破租赁原则，沈静与被告高红之间的租赁关系存在，不管谁买了该房屋都不能改变沈静与被告高红的租赁关系，原告享有房屋的所有权，沈静仍继续享有对该房屋的租赁使用经营权。现原告因不能取得所购房屋而诉至法院，请求法院判令二被告向原告交付房屋；判令被告高红赔偿原告房屋租金及经营损失至交房日止；判令二被告承担本案诉讼费及相关费用。 信阳市浉河区人民法院认为：原告沈海、胡思秀和被告高红之间签订的房屋买卖合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。本案中，原告沈海、胡思秀已向被告高红交付了购房款81万元，被告高红也依约将房屋过户给原告沈海，原告沈海应从过户之日起享有对该房屋的各项权利。因该房屋在原告沈海购买之前一直由被告沈静租赁，被告沈静辩称，买卖不破租赁，应由其继续经营至租赁期限届满，对此法院予以认可，因为依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干法律问题的解释》第二十条之规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。关于租赁期限，原告沈海认为应截止2014年10月12日止；被告沈静认为，应截止拆迁之日止，法院认为，被告高红和被告沈静约定的房屋租赁期限至拆迁之日止是合同双方当事人对协议履行过程中可能出现意外情况如何处理的一种约定，两年期满后实际为期限不固定的租赁合同，应视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，本案中，租赁期限应截止2014年10月12日止。关于2014年1月24日至2014年10月12日期间的租赁费，原告主张应由被告高红支付，对此法院予以支持，因为依据《中华人民共和国合同法》第一百六十三条之规定，标的物在交付之前产生的孳息归出卖人所有，交付之后产生的孳息归买受人所有，因被告沈静已将此期间的租金交给被告高红，因此被告高红应将在此期间的租金交给原告沈海。关于租金的具体数额，原告沈海主张按其实际在该区域租赁的其他商铺的年租金标准计算，因原告未提供确实充分的证据，对此法院认为可按被告沈静与被告高红之间的约定标准即年租金18000元计算，房屋所有权转移后的房屋租金应为12900元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百六十三条、第二百三十二条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干法律问题的解释》第二十条之规定，判决：一、被告高红于本判决生效后十日内给付原告沈海、胡思秀房屋租金12900元。二、被告高红及沈静于2014年10月13日即租赁期限届满后将位于信阳市浉河区新建街金汇商贸诚x号楼x层xxx号、x层xxx号的房屋交给原告沈海。三、驳回原告沈海、胡思秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告高红承担。 一审宣判后，沈静不服，向本院提出上诉称：1、被上诉人高红与被上诉人沈海、胡思秀在未通知承租人沈静的情况下，签订房屋买卖协议，侵犯了承租人的优先购买权；2、根据上诉人沈静与高红之间的约定，涉争房屋可以租赁到拆迁时为止，即使房屋已经出售，但是买卖不破租赁，不能否定上诉人的继续租赁权。综上，请求二审依法改判。 被上诉人沈海、胡思秀答辩称：一审判决正确，请予以维持。 被上诉人高红答辩称：当初转让房屋时，已经通知了承租人沈静，上诉人的上诉理由没有道理。 二审查明的事实与一审判决认定的主要事实一致。另查明，本案一审立案的时间为2014年6月12日，一审判决书落款日期为2014年8月18日。 本院认为，被上诉人高红与被上诉人沈海、胡思秀签订的房屋买卖协议已经实际履行，且已经办理了产权登记手续，根据相关法律规定，颁发房屋产权证书是行政机关履行行政职权的结果，该行政行为具有法律上的既定力，根据房屋产权证书，可以认定本案涉争房屋的产权人为被上诉人沈海、胡思秀。上诉人沈静与被上诉人高红虽未签订书面房屋租赁合同，但是根据被上诉人高红出具的房租费收条可以认定，上诉人沈静预缴房租费至2014年10月12日，且被上诉人高红有将房屋继续出租的意思表示，但是由于高红与沈静约定“到拆迁时为止”的时间不具有确定性，故可以认定为该合同为不确定租赁期的合同。本案涉争房屋用于服装经营，从公平原则出发，可以由上诉人沈静继续使用房屋一段时间，用于处理剩余货物，并按照沈静与高红约定的金额，支付使用房屋期间的房租费。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持信阳市浉河区人民法院（2014）信浉民初字第995号民事判决主文第一项、第三项及诉讼费承担部分。 二、变更前述判决主文第二项为：上诉人沈静和被上诉人高红于2015年5月10日前将位于信阳市浉河区新建街金汇商贸诚x号楼x层xxx号、x层xxx号的房屋交还给被上诉人沈海、胡思秀，并支付沈海、胡思秀房租费10500元。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审诉讼费100元，由上诉人沈静承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 买戈良 审 判 员 杜亚平 代理审判员 付 巍 二〇一五年二月十一日 书 记 员 陈 畅 |
