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河南省登封市人民法院 民 事 判 决 书 （2014）登民二初字第163号 原告弋中勤，男，汉族，1958年8月6日生。 委托代理人马光辉，男，河南群达律师事务所律师。 委托代理人冯梦龙，男，河南群达律师事务所实习律师。 被告张根立，男，汉族，1964年4月9日生。 原告弋中勤诉被告张根立合同纠纷一案，原告于2014年10月11日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告弋中勤的委托代理人冯梦龙、被告张根立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2011年9月份，原、被告双方口头协议约定：原告以15万元的价格购买被告位于登封市少室路北段市直四初中南墙边二单元四楼东户的在建房产（私产）一套，后原告按约定将15万元购房款付讫，被告于2011年9月7日向原告出具了收条。此后被告建房进展缓慢，期间原告多次催促交房，被告一直推说房子还未施工完毕。后来原告得知房产建成后被告又卖于他人，原告为此多次找被告理论，被告既不交房也不退还房款。原告为维护自身合法利益，起诉至法院，请求法院依法判令：1、解除原、被告之间的口头购房协议；2、被告退还原告购房款15万元并赔偿原告损失；3、本案诉讼费用由被告承担。 被告辩称，原告要是要房还给他房，他要是不要房了就退他钱。这上面要求15万元，我已经还了3万元，起诉的款额不符。 原告为证明其主张向法庭举证有，收到条一份，证明原告在2011年9月7日按约定付给被告房款15万元，已经按约履行义务完毕，但被告一直推脱，不履行交房义务，被告的行为已经构成违约，应当返还房款并赔偿原告损失。 被告对原告所举证据的质证意见是，对证据无异议。 被告为证明其主张向法庭举证有，还款条一份，证明原告提出不要房子后，被告向原告退还了3万元，我还着钱呢，我不承认违约。 原告对被告所举证据的质证意见是，对此条子的真实性无异议。 综合原、被告举证、质证情况，本院对原告弋中勤及被告张根立所举证据，因与本案具有关联性、客观性、合法性，且原、被告双方均无异议，本院予以采信。 为查清涉案房屋所建土地的权属问题，本院依职权进行了调查。2015年1月21日上午10时50分，本院在嵩山村村民委员会对该村委监督委员会委员高伟强进行了调查，高伟强称少室路北段市直四初中南墙边至体院的土地属于谢庄村所有，属于集体土地，涉案房屋所建的土地在1998年分给了包括被告张根立在内的六、七户，涉案房屋也系被告张根立牵头所建。 原告弋中勤对法院的调查笔录无异议，且认为该调查笔录能证明张根立庭审时辩解自己是中间人的理由不是事实，被告应当返还原告购房款。 被告张根立对法院的调查笔录无异议。 经审理查明，原告弋中勤经熟人介绍与被告张根立达成口头购房协议，原告欲以15万元的价格购买被告与他人合伙承建的位于登封市少室路北段市直四初中南墙边二单元四楼东户的在建房产一套。2011年9月7日，原告依约将15万元购房款交于被告，被告也向原告出具了收到条。原、被告未对房屋交付期限作出约定。此后由于建房进展缓慢，原告多次催促被告交房，被告一直推说房子还未施工完毕。后来原告得知房产建成后被告又卖于他人，原、被告多次协商调换房屋无果，原告遂要求被告退还房款。截止至2014年1月24日，被告共退还原告购房款3万元整，剩余购房款12万元经原告多次催要被告未予退还，原告遂起诉至本院。 另查明，涉案房屋所建土地在1998年分给了包括被告张根立在内的六、七户，涉案房屋也系被告张根立牵头所建，房产土地使用权为集体所有，不能办理房屋产权证书。 本院认为，本案所涉房屋是在集体土地基础上建造的，根据相关法律规定，农村宅基地使用权是村集体经济组织成员享有的权利，非本村集体经济组织成员无权享有本村宅基地使用权，而根据房地一体原则，农村房屋买卖必然涉及宅基地使用权的变更，故非本村集体经济组织成员购买本村房屋的买卖合同应属无效。本案中，原告的户口一直在其原籍，并未迁入诉争房屋所在地，非诉争房屋所在地的集体经济组织成员，本案的标的物交易已经违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定应当认定无效。因此，对于原告要求解除双方间口头购房协议的诉讼请求，本院不予支持。且依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因被告张根立已返还原告购房款3万元，被告还应返还原告购房款12万元。对于原告诉请被告返还购房款，超过12万元的部分本院不予支持。另，原、被告在达成购房协议时均明知涉案房屋所使用的土地为集体用地，涉案房屋也无法办理产权证书，而原告亦非房屋所在村的村民，双方对合同无效均有一定的过错，应当各自承担相应的责任。因此，对于原告要求被告按照中国人民银行同期贷款利率赔偿损失的诉讼请求，本院酌定按以下标准计算损失：以15万元为基数自2011年9月7日起按照中国人民银行同期贷款利率的50%计算至2014年1月23日；以12万元为基数自2014年1月24日起按照中国人民银行同期贷款利率的50%计算至还清款项之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第十一条、第六十二条、第六十三条之规定，经合议庭评议，判决如下： 一、限被告张根立于本判决生效之日起十日内返还原告弋中勤购房款12万元整； 二、限被告张根立于本判决生效之日起十日内赔偿原告以15万元为基数自2011年9月7日起按照中国人民银行同期贷款利率的50%计算至2014年1月23日的损失，以12万元为基数自2014年1月24日起按照中国人民银行同期贷款利率的50%计算至还清款项之日止的损失； 三、驳回原告弋中勤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3300元，由原告弋中勤承担660元，由被告张根立承担2640元。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。 审 判 长 吴 莹 人民陪审员 屈松林 人民陪审员 李晓婉 二〇一五年一月二十七日 书 记 员 刘健良 |
