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河南省洛阳市涧西区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）涧民二初字第367号 原告洛阳懿皇房产经纪有限公司，住所地：洛阳市西工区。（辩称） 法定代表人白松朝，系公司总经理。 委托代理人郅硕，河南帝都律师事务所律师，代理权限：特别授权。 委托代理人张晓博，该公司员工，代理权限：特别授权。 被告林金玉，男，1991年9月10日出生，住洛阳市西工区。 委托代理人来蓓蕾，河南经源律师事务所律师，代理权限：特别授权。 原告洛阳懿皇房产经纪有限公司（以下简称懿皇公司）诉被告林金玉为居间合同纠纷一案，本院受理后，依法向被告送达了起诉状、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等诉讼文书。本院依法组成合议庭，于2014年9月19日公开开庭进行了审理，原告委托代理人郅硕、张晓博，被告林金玉及其委托代理人来蓓蕾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告懿皇公司诉称，被告于2014年1月4日到原告处，求购洛阳涧西区涧河路1号军安小区住房一套。经原告大量发布、核实、匹配相关房源信息后，介绍其购买涧河路1号军安小区1#--5—702号住房。就在即将促成并签订售房合同时，被告私自利用从原告处获知的相关信息与原房东交易，并于2014年2月办理了房产过户手续。诉讼请求：1、判令被告支付报酬10400元：2、判令被告支付相关费用3000元；3、判令被告承担诉讼费。 被告林金玉辩称，原告的诉求10400元报酬和3000元相关费用没有事实和法律依据，请依法予以驳回。首先，原告主张该部分报酬的权利基础是必须有本案涉及房屋的中介权，原告与答辩人发生居间合同关系时必须受房主的书面委托否则原告的中介权就不存在，则就无权要求答辩人支付相应报酬。事实上，房主授权原告的卖房期限为三个月，本案答辩人与原告第一次接触时，原告的三个月期限已经超过，实际上在没有得到房主的重新授权情况下，原告是不具有中介权的，故也共没有权利要求答辩人支付中介费用。其次，原告诉求的10400元中介费用也不符合法律规定，远超我市规定的应收标准。2008年我省下调房地产中介服务收费标准，根据《河南省人民政府关于公布取消停止征收和调整有关收费项目的通知》（豫政2008年第52号文件）附件6：降低标准的经营服务性收费项目规定，房屋买卖代理费收取标准以前为成交价的0.5%-2.5%，现在下降为不超过成交价的0.2%-1%，代办房地产交易手续费，不超过成交价的0.05%，而原告诉求的数额是案桌成交价52万元的2%收取的，明显违法我市的收费规定。并且按照相关规定，中介服务机构应当在其经营场所或交费地点的醒目位置公布其收费项目、服务内容、计算方法，收费标准等事项，并且收费过程需要双方协商，签订书面的服务合同，但是本案中原告根本没有告知答辩人关于服务收费的任何规定，只是原告的工作人民让答辩人签订《看房确认书》时，只说是为了用来计算和证明中介人员的工作量，并非是确认提供居间服务，以此骗答辩人让其在上面签字，并且原告提供的《看房确认书》是为了重复使用而预先拟定的，其内容应认定为格式条款。我国《合同法》将居间合同实际上是媒介居间，媒介居间是居间人在委托人和第三人之间互寻、介绍和撮合，不但要报告订立合同的机会还要周旋与委托人和第三人之间，促使双方订立合同。居间人取得报酬须具备两个要件：第一，所介绍的合同必须成立。第二，合同的成立与居间人的介绍有因果关系。委托人支付的报酬是以居间人为委托人完成的居间活动，并促成了合同的成立为前提条件。通过看房确实书可以确定中介公司是提供了房源信息，可以认定是报告了订立合同的机会，但不能反映中介公司是否为客户提供了订立合同的媒介服务。尽管提供信息也是促成合同订立的方法之一，但除非委托合同中明确约定中介公司只提供房源信息即报告订立合同机会的居间服务就可以按物价局规定的按房屋成交价1%的标准收取居间报酬，否则中介公司还要促成合同订立，甚至协助买卖双方办理过户这一居间服务以外的事务性服务。因此，除有特别约定，仅提供房源信息还不足以被认为全部完成房屋买卖的中介服务，并且本案房屋原房主由于欠物业公司1万元余元的物业费，导致物业公司不给答辩人办理入户手续，答辩人到现在都无法入住房屋，此情况原告也没有告知过答辩人，因此原告要求答辩人支付报酬有失公平合理。 经审理查明，原告懿皇公司（受托方、乙方）与被告林金玉（委托方、甲方）于2014年1月4日签订《看房委托协议书》一份，载明“鉴于甲方及甲方家庭成员有购买／租赁物业之需求，经甲乙双方共同协商，达成以下协议：1：甲方授权乙方为甲方介绍出售／出租物业，乙方同意提供以下所列物业资料、信息予甲方并尽力安排进行实地视察。2：…3：本协议也包含乙方向甲方报告订立合同的信息、机会，如甲方或甲方之（配偶／亲属／委托人／受托人）在获知、取得乙方向甲方提供的下列第5条所列物业之信息后一年内，通过其它中介机构、个人或自行买入、承租下列物业（不论买受人、承租人为甲方、甲方之配偶或子女），则说明甲方已经采用乙方所提供的信息；甲方若购买该物业，需按该物业买卖价格的2%支付给由乙方，若甲方承租该物业，需按该物业月租金之相等金额支付给乙方，该款项作为乙方向甲方提供以下物业信息的信息费，该信息费的支付时间为该物业成交并申请所有权转移（变更）登记之日起的十日内，逾期则需另行支付信息费的50%作为违约金。4：…5：乙方向甲方提供之物业及信息：若乙方向己方所提供的下列物业（出售／出租）信息为甲方首次知晓，甲方、甲方之配偶及子女之前未曾通过其它第三方途径获知该信息，则甲方在“委托方确认”栏签名确认。（本条款下附5行4列的表格一份，“物业地址”栏填写“涧西区涧河路1号军安小区1#-5-702”、“求租／求购”栏填写“求购”、“看房时间”栏填写“2014.1.4”，“委托方确认”栏有被告林金玉的签名及捺印）。6：…”原告懿皇公司在协议书受托方处加盖公章，被告林金玉在协议书委托方处签署名字并注明电话号码。 庭审中，被告林金玉认可其于2014年1月4日在原告懿皇公司工作人员带领下查看过涉案房屋，亦认可其在涉案合同上进行签字。 又查明，原告懿皇公司受涉案房屋（房产证号：洛市房权证（2006）字第x333222号）所有权人海勇林、侯静的共同委托于2013年11月4日至2014年1月4日期间对涉案房屋进行全权销售。 还查明，被告林金玉与涉案房屋（房产证号：洛市房权证（2006）字第x333222号）所有权人海勇林、侯静于2014年2月21日未通过原告懿皇公司签订了《洛阳市房屋买卖合同》一份，并确定了涉案房屋的价款为40万元整，大写肆拾万元整；后被告林金玉于2014年2月25日取得涉案房屋的所有权证书，所有权证号：洛房权证市字第00284650号。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告于2014年1月4日签订的《看房委托协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，本院依法确认原、被告之间存在合法有效的居间合同关系，其均应依约行使权利、履行义务。根据本院查明的事实及相关证据，被告采用从原告处得知的涉案房屋信息，与涉案房屋所有权人签订了《洛阳市房屋买卖合同》并取得房屋所有权，基于公平正义、诚实信用之原则，被告应依照《看房委托协议书》第3条之约定向原告支付报酬共计8000元，计算方式：400000元×2%=8000元。对于原告提出的要求“被告支付报酬10400元”诉讼请求中的超额部分及“要求被告支付相关费用3000元”，证据不足，本院均不予支持。对于被告辩称的“原告对涉案房屋不具有中介权”、“原告诉求的中介费用明显违法我市的收费规定”、“被告签署涉案合同系被原告工作人员所骗”及“原告并未全部完成房屋买卖的中介服务”等答辩意见，证据不足，本院均不予采纳。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告林金玉于本判决生效后十五日内支付原告洛阳懿皇房产经纪有限公司报酬8000元。逾期，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定处理。 二、驳回原告洛阳懿皇房产经纪有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费135元，由原告洛阳懿皇房产经纪有限公司负担80元，被告林金玉负担55元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。 审 判 长 孟帆航 审 判 员 李晓佳 人民陪审员 刘丽群 二〇一五年二月四日 书 记 员 杨 静 |
