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河南省洛阳市涧西区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）涧民二初字第419号 原告（反诉被告）孙巧灵，女，1981年4月14日，住洛阳市涧西区。 委托代理人蔡庄伟，河南魏征律师事务所律师，代理权限：一般代理。 被告（反诉原告）邓玲娟，女，1977年10月4日出生，租住洛阳市涧西区。 委托代理人盛卫国，河南润洛律师事务所律师，代理权限：特别授权。 原告（反诉被告）孙巧灵诉被告（反诉原告）邓玲娟为租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法向被告送达了起诉状、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等诉讼文书。本院依法组成合议庭，于2014年10月28日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）孙巧灵及其委托代理人蔡庄伟、被告（反诉原告）委托代理人盛卫国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）诉称，我于12月10日给邓某交半年房租，租用她一间客厅，厕所、厨房公用，每月付租金1500元。刚开始合作相安无事，从我开业第六天，邓某说我用水电比较多，水电费我全付，我同意。至2013年9月，邓某催促我交2014年房租，我本着和气生财的原则，已交齐2014年全年份房租（18000元现金），有收据为证。因上年合同没有到期，因此邓某拒不续签2014年合同。至12月10日，我找她协商，把合同事宜具体落实，邓某又以种种理由，拒不续签。无奈之下，我要求她退还已交2014年全年房租，合作到此为止。邓某又提出“退房要提前三个月说明，房子租出去后才能退”。我不想与她计较，便同意她的要求。并与她口头协商“从当天（2013年12月10日）开始，三个月内我搬走，无论房子是否租出去，剩余9个月房租退还给我。”邓某表示同意。剩余三个月内，我不停跟顾客解释、找房子，至2014年1月底，我为防止邓某反悔，又专程携带幼女，到邓某家里跟她说明，2月中旬就搬走，希望好聚好散，按时把钱退还给我。邓某当时表示默认。2月17日，我把属于我所有东西当邓某面全部搬走，房子打扫干净。至2013年3月10日，我又找邓某协商退还剩余房租等事宜。邓某一再推脱，甚至不接电话，不回家等，故诉至法院，诉讼请求：1、要求返还房租费13500元。2、本案诉讼费由被告承担。 被告（反诉原告）辩称，原告起诉状所写的内容均是自己的一面之词，没有事实依据，被告不予认可。被告也没有承诺给原告提前解除租赁合同。原告应当以原租赁条件为自己的合同义务，至今原告尚未将被告租赁房屋的钥匙交付给被告，并没有将自己的物品拿走，使被告至今无法对自己的房屋进行处分。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）反诉称，反诉双方于2012年12月13日签订房屋租赁协议，约定被反诉人孙巧灵承担租赁期间经营水电物业费用。双方依约于2013年9月份完成下一年度（2014年）房租交纳手续，权利义务按照原合同执行。但是，被上诉人孙巧灵未按约交纳水电物业费共计2057.65元，该费用理应由被反诉人孙巧灵承担。反诉请求：请求法院判令被反诉人孙巧灵偿还邓玲娟为其垫付的2014年1至5月份的水电物业费2057.65元。 原告（反诉被告）反诉辩称，关于水电费，我们用多少，我们付多少。物业费与我们无关，不应由我们负担。 经审理查明，原告孙巧灵（乙方）与被告（甲方）邓玲娟于2012年12月13日签订《租房协议》一份，其上载明“一、面积为60平米，此房位于郑州路佳华怡景苑5-1-101。（总面积118平米）餐厅、厨房、卫生间公用。二、租房期一年时间，2012年12月13号-2013年12月13号。三、…四、房屋到期美容展示柜，展示灯2个，美容床5张，还有美容床仪器，小推车3个，喷雾机3个，焗油机1个，鞋柜1个由房东所有，不能搬走，所有乙方可用。五、租期到时间，如果乙方还想继续租，甲方优先租给乙方，房租不变。六、…七、经双方协商，承租方…缴纳清全年房租一万八千元…”原告孙巧灵、被告邓玲娟分别在协议上乙方处、甲方处签名并注明身份证号。后原告孙巧灵与被告邓玲娟口头约定：“租赁期间，位于郑州路佳华怡景苑5-1-101房屋（总面积118平米）的水、电费均由孙巧灵负担。” 另查明，2013年9月份，原告孙巧灵向被告邓玲娟交纳所租赁房屋（面积为60平米）的下一年度房租共计18000元。后原告孙巧灵于2014年2月17日在被告邓玲娟在场的情况下搬离了涉案租赁房屋。 还查明，根据被告邓玲娟当庭所提交其代缴水、电费的相关证据（产生月份为2014年1月及3月）所显示费用数额，其代原告孙巧灵缴纳了位于郑州路佳华怡景苑5-1-101房屋（总面积118平米）2014年1至3月份的水费126.65元（18.70元＋40.80元＋48.45元＋18.70元=126.65元），以及电费1334.52元（57.68元＋808.40元＋468.72元－0.28元=1334.52元）。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。关于“水、电费负担情况”的口头约定，结合该约定的语义、语境及当事人陈述等证据，本院确认该约定性质为2012年12月13日所签《租房协议》的一条补充条款。原告（反诉被告）孙巧灵与被告（反诉原告）邓玲娟于2012年12月13日签订的《租房协议》（含“口头约定”所涉补充条款）系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，本院依法认定双方当事人之间存在合法有效的房屋租赁合同关系，其均应按照合同约定行使权利、履行义务。根据庭审查明的事实、《租房协议》、当事人陈述及证人证言等证据，原告（反诉原告）于2013年9月份向被告（反诉原告）交纳了所租赁房屋（面积为60平米）的下一年度房租共计18000元，故此，签订于2012年12月13日的《租房协议》继续有效，延展期为一年，即自2013年12月13日起至2014年12月13日止；鉴于因双方当事人矛盾致使《租房协议》之目的无法实现，且原告（反诉原告）于2014年2月17日在被告（反诉原告）在场的情况下搬离了涉案租赁房屋，本院据以确认双方当事人所续签的《租房协议》于当日终止。对于被告（反诉原告）多收取的剩余9个月（自2014年2月18日至2014年12月13日）的房租，因无合法依据，其应依法予以返还；至于返还的数额，本院根据所续签《租房协议》的约定而确定为13500元（18000元－18000元÷12个月×3个月=13500元）。对于被告（反诉原告）提出的“至今原告尚未将被告租赁房屋的钥匙交付给被告，并没有将自己的物品拿走”的答辩意见，未有证据予以证明，且与庭审查明事实不符，本院不予采信。根据关于“水、电费负担情况”的口头约定，结合双方当事人所续签的《租房协议》已于2014年2月17日终止，以及被告（反诉原告）代原告（反诉被告）缴纳了本案所涉水、电费之事实，原告（反诉被告）应依法返还由被告（反诉原告）代缴的上述水费126.65元及电费1334.52元。对于被告（反诉原告）提出的“要求被反诉人偿还反诉人为其垫付的2014年4至5月份水、电费及2014年1至5月份物业费”的诉讼请求，于法无据，本院均不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条、第一百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）邓玲娟返还原告（反诉被告）孙巧灵房租13500元。 二、原告（反诉被告）孙巧灵返还被告（反诉原告）邓玲娟2014年1至3月份的水费126.65元及电费1334.52元。 上述给付义务应于本判决生效后十日内履行完毕；逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定处理。 三、驳回被告（反诉原告）邓玲娟的其他反诉请求。 本案受理费138元，由被告（反诉原告）邓玲娟负担。反诉费25元，由原告（反诉被告）孙巧灵负担10元，由被告（反诉原告）邓玲娟负担15元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。 审 判 长 孟帆航 审 判 员 李晓佳 人民陪审员 孟亚平 二〇一五年二月十日 书 记 员 杨 静 |
