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河南省洛阳市涧西区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）涧民二初字第473号 原告（反诉被告）何石圈，男，住洛阳市涧西区。 委托代理人郭玲芳、高平均，洛阳市西工区148法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权。 被告（反诉原告）张宏伟，男，住洛阳市高新区。 委托代理人李艳丽，河南云东律师事务所律师，代理权限：特别授权。 原告（反诉被告）何石圈诉被告（反诉原告）张宏伟为租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）何石圈及其委托代理人郭玲芳、被告（反诉原告）张宏伟及其委托代理人李艳丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）何石圈诉称，被告因经营服装生意，多次到涧西区9号院9-33号楼101号原告经营的门面房考察。2014年2月12日，原、被告协商达成一致意见，其中一间归被告租用，租期一年，年租金42000元（月租3500元），约定一次性交清，先交钱后使用。被告在交钱时说钱未带够，先交20000元开始经营，并签订协议约定下欠22000元，于2014年6月1日前交清。到期后，被告以各种理由推拖不交，原告多次催要未果，无奈诉至法院，请判如所诉。诉讼请求：1、请求人民法院判令被告立即缴纳房租22000元；利息按银行同期贷款利率自2014年6月1日起计算至实际付款日；2、本案诉讼费用由被告承担。 被告（反诉原告）张宏伟辩称，1、原告违约，不按原来的协议执行，不配合被告办理营业执照，是造成被告无法经营的重要原因之一。2、原告于3月中旬开业后，用快餐车天天堵在被告店门口，影响被告生意，给被告造成极大的经济损失。因此，请求驳回原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）张宏伟反诉称，2014年2月12日，反诉人与被反诉人协商达成一致意见，约定涧西区9号院9-33号楼101号被反诉人经营的门面房其中一间归反诉人租用，租期一年，年租金42000元（月租金3500元），先交前6个月房租20000元，后6个月房租6月1日交，提前2个月交下半年租金，每次交半年。反诉人在2月12日当天将2万元存入被反诉人农行账户，并说把租赁合同签了，交钱收据都一并写清。后反诉人开始装修门面房，反诉人多次提出与被反诉人签订合同，办理营业执照之事，被反诉人以看不懂，不会写合同等理由，拒绝签订合同和出具收据。反诉人与被反诉人的门面房相邻，3月份在反诉人装修完即将开业时，被反诉人用快餐车将反诉人门面房的路堵死，造成顾客出入不便，给反诉人经营造成很大损失，经双方多次交涉，被反诉人仍不让路。无奈反诉人提出退还租金、装修费用，被反诉人不同意，双方关系紧张。被反诉人的快餐车经常堵路，造成反诉人经营不成。9月16日下午4点钟左右，被反诉人带人来将反诉人的妻子打伤，花去医疗费420元。由于被反诉人的行为，造成反诉人近6个月未正常营业，直接损失3万元。被反诉人的行为，严重侵害了反诉人的合法权益，反诉人深感愤慨，特向法院提起反诉，请求法院依法维护反诉人的合法权益。反诉请求：1、请求法院判令解除合同；2、请求法院判令被反诉人赔偿反诉人房屋装修款5475.5元及经济损失3万元；3、本案本诉与反诉的诉讼费用由被反诉人承担。 原告（反诉被告）何石圈辩称，1、反诉理由与事实不符。事实是反诉人多次到门面房考察后与被反诉人协商达成一致意见，约定被反诉人承租门面房其中的一间归反诉人使用，租期一年，年租金42000元，约定一次性交清，先交钱后使用。2014年2月12日反诉人在交钱时说钱未带够先交20000元，作为前6个月的房租，后6个月在6月1日前交纳。反诉人交款后，被反诉人将房屋交付给反诉人使用，8月份被反诉人催要下半年房租时，反诉人以生意不好，想转租为由推拖不交房租，被反诉人无奈才提出诉讼。反诉人以不签订合同为由提出反诉，是无理狡辩，反诉理由不能成立，请求法庭依法予以驳回。2、反诉人称被反诉人用快餐车将门面房路堵死，造成反诉人经营不成，纯属虚构事实。被反诉人是店面经营，根本不存在堵路的情况。 经审理查明，2013年12月12日，董建国（甲方）与何石圈（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将洛阳市涧西区9号院9-33号楼负一单元101室房屋一套86平方米加后院租给乙方经营使用，每年租金为90000元，另付押金10000元，租期三年，自2014年2月1日至2017年1月31日止，租期内由乙方全权管理，甲方不得干涉等。何石圈租下上述房屋后，与张宏伟协商一致，于2014年2月12日将上述房屋中的一间门面房转租给张宏伟使用，租期一年，自2014年2月15日至2015年2月15日，租金每年42000元（月租金3500元）。当日，张宏伟向何石圈交纳房租20000元，并约定剩余租金22000元于2014年6月1日前交清。原、被告双方还签订了字据：“9-33号负101室北侧一间门面，租金欠22000元（大写贰万贰仟圆整），应在6月1日前交清，租期2014年2月15日-2015年2月15日。甲方何石圈乙方张宏伟2014年2月12日”。字据签订后，何石圈与张宏伟各自开业经营，何石圈经营何老十擀面皮店，张宏伟经营飘蕾时尚女装。后张宏伟未按约定向何石圈交纳剩余租金。2014年9月16日，双方发生冲突，张宏伟停止营业至今。 庭审中，张宏伟称何石圈经营的何老十擀面店开业后，在店门前的台阶上摆放快餐车、桌子等，堵住其店面通行的过道，影响其经营，并申请证人魏绍鹏、马炎停出庭作证。证人魏绍鹏、马炎停均证明2014年4月何老十擀面皮店开业后在店门前摆放快餐车、米皮车、桌子，堵住通风过道，影响张宏伟店面的通行，双方因此发生矛盾；魏绍鹏称何石圈摆放快餐车的行为持续至2014年5月底，马炎停称该行为持续至2014年8月份。张宏伟还提交装修票据6张，证明其为装修租赁房屋，购买涂料、开关、插座、灯、壁纸、衣架等材料、支付工费以及安装玻璃门花费共计5475.5元。何石圈与张宏伟均认可双方对租赁房屋的装修并未约定。张宏伟称所有装修不再拆除，要求何石圈赔偿装修的损失5475.5元。何石圈辩称其不承担张宏伟的装修损失，张宏伟可自行拆除装修。 另查明，张宏伟经营的店面在何石圈经营的店面东邻，张宏伟店门前紧邻台阶下有一通风口，进入其店面，需从东西两侧台阶通行，西侧台阶与何石圈经营的店面门前台阶相连。个体工商户办理工商营业执照需有书面的房屋租赁合同，何石圈与张宏伟在商议签订正式书面租赁合同时，因对租赁合同的具体内容未能达成一致，一直未予签订。张宏伟未办理营业执照。 2015年2月2日本案第二次开庭审理时，何石圈同意解除租赁合同，同时要求张宏伟交付房屋，付清房租，并按约定的租金支付占有使用费。张宏伟同意交付房屋，但因双方对支付房租及经济损失未能协商一致，张宏伟至今未向何石圈交付房屋。 本院认为，原告（反诉被告）何石圈将洛阳市涧西区9号院9-33号楼负一单元101室的门面房一间转租给被告（反诉原告）张宏伟，有原、被告的陈述及双方2014年2月12日签订的字据为证，本院予以确认。原、被告之间存在合法有效的房屋租赁合同关系。现房屋租赁合同未到期，张宏伟要求予以解除，何石圈于2015年2月2日同意解除，因此，本院确认双方的房屋租赁合同于2015年2月2日解除。张宏伟交纳租金20000元后，一直占有租赁房屋至今，而未按约定向何石圈支付剩余房租，因此，何石圈要求张宏伟交纳租金的诉讼请求，本院予以部分支持。根据原、被告的约定，房租每月3500元，2014年9月16日双方发生冲突后，张宏伟未再继续经营，2014年2月15日至2014年9月15日的房租应为24500元，张宏伟仅支付了20000元，因此应当向何石圈支付租金4500元。原、被告对签订正式房屋租赁合同的内容不能达成一致，又因摆放快餐车一事发生矛盾，张宏伟未按约定向何石圈交纳房租，因此，对房屋租赁合同的解除，何石圈与张宏伟均存在过错。2014年9月16日双方因上述矛盾发生冲突，张宏伟停止营业至今，由此造成2014年9月16日至房屋租赁合同解除期间的房租损失应当由原、被告双方共同分担。即2014年9月16日至2015年2月2日期间的房租14233元，张宏伟向何石圈支付7116.5元。房屋租赁合同解除后，张宏伟应当及时向何石圈交付房屋，张宏伟一直占有房屋，应当自2015年2月3日起，按每月3500元向何石圈支付房屋占有使用费至实际交付房屋之日止。根据证人魏绍鹏、马炎停的证言，何石圈存在摆放快餐车，影响张宏伟店面一侧通行的行为，对张宏伟的经营造成了一定的影响，因此，何石圈应当给予张宏伟一定的经济赔偿。证人魏绍鹏、马炎停对何石圈摆放快餐车影响通行的行为持续时间所述不一；张宏伟亦不能提交有效证据证明其经济损失的数额为3万元；因此，本院酌定何石圈赔偿张宏伟经济损失3500元。原、被告关于房屋装修并未约定，现房屋租赁合同期限已将近届满，张宏伟要求何石圈赔偿其装修损失，没有依据，本院不予支持。原告（反诉被告）何石圈的其他诉讼请求及被告（反诉原告）张宏伟的其他反诉请求，于法无据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十六条、第二百二十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）何石圈与被告（反诉原告）张宏伟的房屋租赁合同于2015年2月2日起解除。 二、被告（反诉原告）张宏伟向原告（反诉被告）何石圈支付房屋租金11616.5元。 三、被告（反诉原告）张宏伟向原告（反诉被告）何石圈交付租赁的位于洛阳市涧西区9号院9-33号楼负一单元101室北侧门面房，并自2015年2月3日起，按每月3500元向原告（反诉被告）何石圈支付房屋占有使用费至实际交付房屋之日止。 四、原告（反诉被告）何石圈向被告（反诉原告）张宏伟赔偿经济损失3500元。 以上给付义务于本判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期，则按日万分之一点七五支付迟延履行期间的债务利息。 五、驳回原告（反诉被告）何石圈的其他诉讼请求。 六、驳回被告（反诉原告）张宏伟的其他反诉请求。 本案受理费350元，由被告（反诉原告）张宏伟负担，反诉受理费344元，由原告（反诉被告）何石圈负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。 审 判 长 韩亚蕾 人民陪审员 刘丽群 人民陪审员 王丽华 二〇一五年二月五日 书 记 员 刘会丽 |
