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河南省商丘市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）商民三终字第1120号 上诉人（原审原告）郭团结，男，1979年5月26日出生。 上诉人（原审原告）李博，男，1980年5月1日出生。 以上二上诉人的委托代理人程攀登，河南尊典律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）贾昌林，男，1977年3月9日出生。 委托代理人屈长峰，河南京港律师事务所律师。 原审第三人李军，男，1965年3月8日出生。 委托代理人皇红恩，河南尊典律师事务所律师。 原审第三人河南民安房地产开发有限公司。 未提供法定代表人身份证明等手续。 上诉人郭团结、李博与被上诉人贾昌林，原审第三人李军、河南民安房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，上诉人郭团结、李博于2014年5月5日起诉至商丘市睢阳区人民法院，请求依法判令1、解除其与贾昌林之间的《店面租用协议》；2、贾昌林返还所租赁房屋；3、贾昌林支付其租金、利息500000元（计算至起诉之日）；4、贾昌林支付自起诉之日至交付房屋之日期间所造成的损失（按店面租用协议月租金标准计算）。该院经审理于2014年7月15日作出（2014）商睢民初字第01014号民事判决。郭团结、李博对此判决不服，向本院提起上诉。本院于2014年11月27日立案受理后，于2014年12月12日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人郭团结、李博的委托代理人程攀登与被上诉人贾昌林的委托代理人屈长峰、原审第三人李军的委托代理人皇红恩到庭参加诉讼。原审第三人河南民安房地产开发有限公司经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原审认定，位于商丘市商字南150米“商字16号”项目系河南民安房地产开发有限公司开发建设，李军系河南民安房地产开发有限公司的经理。2011年6月16日，李军与贾昌林签订了一份《店面租用协议》，协议约定贾昌林租赁位于“商字16号”9、10、11号门面房一、二楼，总面积1560平方米，租赁期限八年，自2011年6月16日至2019年6月16日，实际租金计算自2011年8月16日开始，月租每平方25元，年租金为468900元，从第三年开始每年递增5％。付款方式：第一年因装修提前一个月交付半年租金，半年后提前一个月付下半年租金，以后每年提前一个月付下一年租金。 2011年8月16日至2012年8月15日的租金，贾昌林已交付第三人。 2012年6月26日，河南民安房地产开发有限公司将上述房产出售给郭团结、李博并通知了贾昌林，要求贾昌林按《店面租用协议》履行向郭团结、李博支付租金义务。于2013年5月3日办理了房产过户手续。郭团结、李博购买该房产后，没有同贾昌林订立新的房屋租赁合同。 2012年9月25日，贾昌林因所租赁的房屋漏雨，贾昌林自费维修，支出维修费用17000元。 2013年5月15日、2013年6月18日，贾昌林按照《店面租用协议》分两次将2012年8月16日至2013年8月15日的租金456000元交与郭团结、李博，下欠12900元。 2013年8月16日至2014年8月15日的租金492345元，至今贾昌林没有支付。 2014年1月24日，河南尊典律师事务所接受李军的委托，以贾昌林拖欠租金为由向贾昌林发出《解除合同律师函》一份，通知贾昌林解除《店面租用协议》并支付拖欠租金及利息。 2014年2月13日，贾昌林在《商丘日报》刊登《告知》，要求出租人李军、李博、河南民安房地产开发公司于2014年2月23日前到出租房屋处收取房屋租赁费。如逾期未收取，后果自负。 2014年2月24日，郭团结、李博给贾昌林下了一份《解除店面租用协议》通知，通知贾昌林解除《店面租用协议》及交纳租金。 郭团结、李博于2014年5月5日提起诉讼，认为贾昌林恶意拖欠租金行为，已构成违约，依据《店面租用协议》第四条的规定，要求解除其与贾昌林之间的《店面租用协议》等。贾昌林认为自己并没有违约，依据《店面租用协议》第四条的规定，已经与郭团结、李博协商一致，房租的交纳期限变更为每年期满2个月前，并已实际履行，郭团结、李博并未提出异议，并且以实际行动即一方支付租金，另一方接受认可了该变更。郭团结、李博迟迟未来收取租金，其行为已构成先期违约，其真正目的是想增加房租。 原审认为，李军代表河南民安房地产开发公司与贾昌林签订的《店面租用协议》是双方真实意思的表示，不违反法律和行政法规禁止性规定，为有效合同。合同履行过程中，河南民安房地产开发公司将租赁房屋出售给郭团结、李博并通知了贾昌林，贾昌林按照《店面租用协议》将2012年8月16日至2013年8月15日的租金456000元交与了郭团结、李博，郭团结、李博也实际接收，应视为双方均同意继续履行原租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，该《店面租用协议》对郭团结、李博与贾昌林仍然有效，双方当事人均应按照原协议约定享有权利、履行义务。 对于郭团结、李博要求解除《店面租用协议》问题。《店面租用协议》第四条第2项约定：“乙方必须按时交纳租金，如乙方有临时困难不能按时交纳租金的，需提前向甲方协商，经甲方书面同意后方可按协议方案进行。过期一个月甲方有权无条件收回”。根据该约定，贾昌林在不能按约定支付房租的情况下，应当提前与郭团结、李博协商，并经郭团结、李博书面同意。本案中，贾昌林没有按《店面租用协议》约定期限支付租金事实存在，也没有向提交郭团结、李博已经同意延期支付的有关证据，贾昌林提出房租的交纳期限变更为每年期满2个月前的抗辩理由证据不足，其观点不能成立，郭团结、李博依据约定可以要求解除合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金……”。第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。根据该规定，在贾昌林未支付或迟延支付租金的情况下，郭团结、李博应当要求承租人在合理期限内支付，在没有通知贾昌林在合理期限内支付拖欠租金的请款下，直接要求解除合同，违反了法律规定。因此，郭团结、李博要求解除《店面租用协议》的请求缺乏事实和法律依据，该请求不予支持。 对于郭团结、李博要求支付租赁费的请求问题。原审认为，贾昌林将2012年8月16日至2013年8月15日的租金456000元交与了郭团结、李博，下欠12900元。2012年9月25日，贾昌林因所租赁的房屋漏雨，自费维修，支出维修费用17000元。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”。本案中，双方对维修费用的承担没有约定，根据该规定，郭团结、李博应承担履行出租房屋的维修义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租金”。根据该规定，贾昌林支出的维修费用17000元应当从租金中扣除。因此，应认定贾昌林已将2012年8月16日至2013年8月15日的租金支付完毕。多出的4100元应折抵2013年8月16日至2014年8月15日的租金。2013年8月16日至2014年8月15日的租金按照合同约定执行。 对于郭团结、李博要求支付利息的请求问题。原审认为，贾昌林虽然没将2012年8月16日至2013年8月15日的租金按照《店面租用协议》约定的期限支付给郭团结、李博，但已实际支付完毕，且当时郭团结、李博没有提出异议并实际接受，因此，因延期支付该阶段租金所产生的利息损失不予支持。贾昌林没按《店面租用协议》约定期限将2013年8月16日至2014年8月15日的租金支付给郭团结、李博，存在过错，应承担违约责任，对拖延支付租金所产生的利息损失应当赔偿。纠纷发生后，因贾昌林于2014年2月13日在《商丘日报》刊登《告知》，要求出租人李军、李博、河南民安房地产开发公司于2014年2月23日前到出租房屋处收取房屋租赁费，郭团结、李博至今没去收取，也存在过错。因此，对2013年8月16日至2014年8月15日的租金利息损失应从2013年8月16日计算至2014年2月13日之日止，之后利息不予支持。 原审根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条，《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回郭团结、李博要求解除与贾昌林之间的《店面租用协议》的诉讼请求；二、贾昌林于判决生效后15日内向郭团结、李博支付2013年8月16日至2014年8月15日的房屋租赁费及利息，租赁费的数额按照《店面租用协议》约定计算并扣除4100元，利息从2013年8月16日计算至2014年2月13日之日止，利率按中国人民银行同期贷款利率计算；三、驳回郭团结、李博的其他诉讼请求。一审案件受理费9000元由郭团结、李博负担200元，贾昌林负担8800元。 郭团结、李博不服原审判决上诉称，原审仅凭一张形式不合法、来源不明确的收据就认定被上诉人因涉案租赁房屋漏雨，支出维修费用17000元，明显错误，虽然被上诉人提供证据目录中有现场录像一份，但上诉人并未看到。原审从上诉人房租中扣除17000元错误。被上诉人提交的汇给李博的汇款凭证说明被上诉人知道上诉人的银行帐号，而期间又发布公告，说明被上诉人恶意拖欠上诉人租金。按照《合同法》第93条第二款规定，只要合同约定了解除条件，一旦条件成就时，解除权人可以直接解除合同，无须再给对方宽限期。《店面租用协议》第四条明确约定被上诉人无故拖欠租金一个月的，上诉人有权无条件收回房屋，而至上诉人起诉时，被上诉人已拖欠8个多月，原审依据《合同法》第227条，以上诉人没有通知被上诉人在合理期限内支付租金为由，认定上诉人解除合同违反法律规定错误。综上，原审认实事实和适用法律明显错误，请求二审撤销原判，改判解除双方之间的店面租用协议，改判被上诉人返还占用的房屋，并支付上诉人租金、利息共计损失50万元、承担从上诉人起诉之日起至返还房屋止侵占房屋造成的损失，并由被上诉人承担一审、二审案件受理费。 贾昌林没有提交答辩状，庭审时口头答辩称，答辩人不构成违约，在合同履行过程中，由于上诉人要涨房租漫天要价，造成答辩人不能将租金交付给上诉人，因为房东是两个人，上诉人提供的银行汇款凭证是上一年经过二上诉人共同同意的，但涉及本案时，二上诉人并没有告知答辩人收取房租的银行帐号，并不是答辩人故意不交，过错在于二上诉人。答辩人在报纸上公告，但是上诉人并未去收取租金，过错仍在于二上诉人。《合同法》第227条明确说明了对于拖欠租金、解除合同的方式方法，而《合同法》第93条只是说明可以解除合同，这两个法条可以同时使用。2014年1月24日的律师函没有效力，因此时李军已经不是房东，没有权力再委托律师发律师函。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 李军答辩称，答辩人与被上诉人签订《店面租用协议》是双方真实意思表示，合同有效。答辩人将被上诉人承租的店面转让给上诉人后，已按照法定程序通知被上诉人，被上诉人应按协议约定履行义务。但被上诉人没有依照协议支付租金，原审认定其违约正确。《合同法》第227条是授权性规范，合同缔约者可以按照该规范定制合同，也可以不按照该规范定制合同。答辩人在与被上诉人签订的《店面租用协议》租金支付条款中，已经给被上诉人延期支付租金的宽限期限，并约定超过该宽限期有权解除合同的法律后果，该约定不违背《合同法》第227条的立法精神，原审以该条款否认答辩人与被上诉人的《店面租用协议》租金支付条款的约定，违背了合同优先原则。原审以上诉人解除合同前未给予被上诉人合同期限，驳回上诉人解除合同诉请，且判决被上诉人不承担违约责任错误。请求二审依法改判。 河南民安房地产开发有限公司未提交答辩状，也未进行口头答辩。 根据郭团结、李博与贾昌林、李军的诉辩意见，本院归纳双方争议的焦点为：被上诉人是否构成违约，上诉人的诉请是否应予支持；原审判令双方继续履行合同并支付拖欠的部分租赁费用及利息是否正确。 各方当事人对此焦点无异议，并进行了论辩。 二审中，各方当事人均无新的有效证据提供。 经审理本院查明的事实与原审查明的事实相一致。 本院认为，李军与被上诉人签订有《店面租用协议》，租赁期限自2011年6月16日至2019年6月16日，租期8年，合同已实际履行。河南民安房地产开发有限公司将涉案房产出售给上诉人后通知了被上诉人，被上诉人亦按《店面租用协议》于2013年5月15日、2013年6月18日两次将2012年8月16日至2013年8月15日的租金交与上诉人，上诉人亦实际接收，应视为双方均同意继续履行原租赁合同，原租赁合同对双方均具有约束力。现双方因租金收取产生纠纷，上诉人可以要求被上诉人在合理期限内支付租金，如果被上诉人逾期未支付，上诉人可以依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定解除合同，但依据该法第九十六条第一款规定，依照第九十三条第二款的规定解除合同，上诉人应当以书面形式通知被上诉人，而本案上诉人并未书面通知被上诉人解除合同，李军虽委托河南尊典律师事务所所发解除合同律师函，但其此时已无权力处分涉案房屋租金问题，且针对房屋租金问题，被上诉人亦并未表示不履行给付租金的义务。上诉人租赁房屋的目的是收取租金，被上诉人租赁房屋的目的是生产经营，双方在履行合同中并无根本违约行为，被上诉人的迟延给付租金的行为也并未严重影响双方订立合同所期望的利益，上诉人要求解除合同的主张不能成立，故原审驳回上诉人要求解除其与被上诉人之间《店面租用协议》的诉讼请求并无不当。 河南民安房地产开发有限公司将涉案房产出售给上诉人后，因该房屋漏雨维修，被上诉人支出维修费用17000元，且被上诉人提交有房屋漏雨情况录像印证，能够认定被上诉人对涉案房屋进行了维修并支付维修费用，原审依法判令该维修费用由上诉人承担并无不当。 对于2012年8月16日至2013年8月15日的租金利息问题，被上诉人已实际支付完毕，且上诉人亦无异议，原审对该期间延期支付租金的利息不予支持正确。对于2013年8月16日至2014年8月15日期间的利息，被上诉人延期给付上诉人租金存在过错，但被上诉人亦登报告知，催促上诉人收取租金，上诉人未去收取，双方均存在过错。原审按照双方的过错责任判定被上诉人向上诉人支付从2013年8月16日至2014年2月13日之日止的利息并无不当。 综上，原审认定事实清楚，证据充分，判决适当，上诉人的上诉主张不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9000元，由上诉人郭团结、李博负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王保中 审 判 员 盛立贞 代理审判员 刘瑞英 二〇一五年一月九日 书 记 员 田英杰 |
