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河南省商丘市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）商民三终字第165号 上诉人（原审被告）祁华伟，男，1970年3月11日出生。 被上诉人（原审原告）商丘市母亲河物业管理有限公司。 法定代表人端木凡美，该公司经理。 委托代理人凡亚晨，河南华豫律师事务所律师。 上诉人祁华伟与被上诉人商丘市母亲河物业管理有限公司（以下简称母亲河物业公司）物业服务合同纠纷一案，母亲河物业公司于2014年8月15日向商丘市睢阳区人民法院提起诉讼，请求依法判令被告支付物业管理费2178元，商丘市睢阳区人民法院经审理于2014年11月6日作出（2014）商睢民初字第01950号民事判决后，祁华伟不服提出上诉。本院于2015年1月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年1月30日在本院第六审判庭公开开庭进行了审理，上诉人祁华伟、被上诉人母亲河物业公司的法定代表人端木凡美及其委托代理人凡亚晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审查明，母亲河物业公司经商丘市工商行政管理局睢阳分局准许从事物业管理服务，该公司于2012年8月25日进驻商丘市阳光水榭花都小区，并于2012年10月28日与该小区临时业主委员会签订了物业管理服务委托合同。祁华伟系商丘市阳光水榭花都小区20号楼一单元601室登记的业主，祁华伟自2012年8月25日至2014年6月30日共欠物业管理费2178元未缴纳，母亲河物业公司于2014年7月12日给祁华伟张贴律师催告函，祁华伟仍未缴纳拖欠的物业管理费，母亲河物业公司将祁华伟诉至法院。 原审认为，母亲河物业公司经工商部门核准登记取得企业法人营业执照，从事物业管理服务合法。母亲河物业公司于2012年10月28日与祁华伟居住的阳光水榭花都小区临时业主委员会签订了物业管理服务委托合同，双方之间的物业管理服务关系真实有效，对祁华伟具有法律约束力。祁华伟未履行合同约定的缴纳物业管理费义务，应承担法律责任。母亲河物业公司通过张贴律师催告函向祁华伟催缴物业管理费，形式合法，祁华伟在规定期限内，未对所欠物业管理费数额提出异议，故母亲河物业公司要求祁华伟支付物业管理费的诉讼请求，予以支持。庭审中祁华伟主张自己的房屋出现质量问题，物业公司没有给解决，就该主张，祁华伟可经相关评估部门进行价格评估后，另案起诉。 原审依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零九条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条之规定，判决：被告祁华伟于本判决生效后10日内支付原告商丘市母亲河物业管理有限公司物业管理费2178元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由被告祁华伟负担。 祁华伟上诉称，一、原审审判程序违法。1、原审未裁定将简易程序转为普通程序；2、祁华伟与沈某某等五人的案件相同，都是拖欠物业费，其中五人房屋漏水应予维修，另外一人的汽车白天被砸，故应下两份判决，原审作出六份判决不当。3、判决书内容不全面，未将祁华伟答辩理由及主张的其他事实罗列上。二、商丘市阳光水榭花都小区临时业主委员会主体不合法，其与被上诉人签订的物业管理服务委托合同无效，且母亲河物业公司也未履行合同义务，没有提供物业服务，故原审判令祁华伟支付2178元的物业服务费错误。三、祁华伟的房屋出现质量问题，物业公司没有给解决，在房屋没有得到维修之前，不应交物业费。四、2012年已经交全年的物业费，计算拖欠物业费时应当将2012年已交的物业费扣除。请求二审撤销原判，依法改判。 母亲河物业公司未提交书面答辩状，庭审中口头辩称，原审判决正确，祁华伟的上诉主张均不能成为拒交物业费的理由。请求二审驳回上诉，维持原判。 根据诉辩双方当事人的意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、原审审判程序是否合法；2、原审判令上诉人祁华伟支付2178元的物业费有无事实及法律依据。 双方当事人对本院归纳的争议焦点没有异议，并进行了论辩。 二审中，祁华伟提交2012年1月18日加盖商丘市佳祥物业管理有限公司财务专用章的物业费收据一份，证明已交纳2012年1月1日至2012年12月31日期间的物业管理费，母亲河物业公司对该份收据的真实性无异议，但认为该物业管理费交到到了前物业公司，母亲河物业公司未收到该款项，本院认为该收据与本案无关联性，故不予采信。 经本院审理查明的事实与原审认定事实一致。 本院认为，关于原审审判程序是否合法的问题。1、原审立案后，适用简易程序审理此案，后因祁华伟对此提出异议，原审于2014年10月23日作出（2014）商睢民初字第01950-1号民事裁定，将本案转为普通程序审理，在庭审过程中，祁华伟对合议庭的组成亦未提出异议，故祁华伟关于原审未裁定将简易程序转为普通程序的主张不能成立。2、本案与沈某某等五人的案件虽然同是因追索物业费发生的纠纷，但六位被告均是独立的主体，诉讼标的是六人分别所欠的物业费用，原审作为六起案件进行审理后分别作出判决正确，祁华伟关于仅应作出两份判决的上诉主张不能成立。3、原审判决书格式规范、内容全面，并未遗漏祁华伟在诉讼中的答辩及主张，祁华伟的该项主张亦不能成立。 关于原审判令祁华伟支付2178元物业费有无事实及法律依据的问题。商丘市阳光水榭花都小区临时业主委员会在小区的业主委员会未正式成立之前，作为临时机构代为行使业主权利，且其与母亲河物业公司签订的《物业管理服务委托合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，原审认定为有效合同并无不当。祁华伟作为接受服务的一方，应按合同约定支付相应的物业费用，其主张母亲河物业公司没有为其提供物业服务，但其在长达两年的合同履行期限内一直未对此提出异议，又主张母亲河物业公司没有为其修缮房屋，未解决房屋漏水等质量问题，在一、二审中也没有提交相应的证据对该项事实加以证明，故其该项主张不能成为拒付物业费的合法理由。如果其房屋确实存在质量问题，可依法另行主张权利。祁华伟认为2012年全年的物业费已经交清，应在母亲河物业公司诉请的数额中予以扣除，但祁华伟是向该小区前任物业公司所交纳的物业费，母亲河物业公司并未收到该笔费用，故其主张从其应向母亲河物业公司交纳的物业费用中予以扣除缺乏事实及法律依据，原审判令祁华伟应支付物业费2178元并无不当。 综上，原审认定基本事实清楚，适用法律正确，祁华伟的上诉观点及理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人祁华伟负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张 倩 审 判 员 冯 明 代理审判员 徐 斌 二〇一五年三月三日 书 记 员 张月梅 |
