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河南省宁陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）宁民初字第528号 原告路建华，男，汉族，住宁陵县。 委托代理人赵杰，河南保航律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告宁陵县第一实验小学，住所地宁陵县新吾南路63号。机构代码号：41848612-4。 法定代表人彭秀华，职务：校长。 委托代理人刘增全，河南京港律师事务所律师，代理权限：特别授权。 委托代理人刘明超，男，汉族，教师，住宁陵县。 原告路建华诉宁陵县第一实验小学侵权纠纷一案，原告于2014年4月2日来院诉讼，本院当日确定立案，并向其送达了受理通知书、举证通知书，向被告送达了应诉通知书、诉状副本、举证通知书，并依法组成合议庭在本院视频审判庭对本案公开开庭进行了审理，原告路建华、委托代理人赵杰，被告的委托代理人刘增全、刘明超到庭参加了诉讼，本案现已审理终。 原告诉称：1999年被告在新吾南路路东建筑门面房数间，因被告未能按约支付给原告工程款，经双方协商在2001年4月16日被告将门面房七间出售给原告，双方签订了《出售房屋合同书》，被告应收的售房款以抵付欠原告的工程款，由于未能抵付全部工程款，因下欠余款及另外两间房屋纠纷多年未得到解决，双方发生纠纷，并诉讼至法院，于2013年6月份终结诉讼。在双方诉讼期间，被告违背合同约定在原建楼房上（原设计为三层地基）擅自违规建筑第四层楼房，并在楼房后面（东侧）擅自建筑辅助房，对我楼房的安全性及使用性产生危害，给我的房屋造成了不应有的损害（如裂纹、渗水等），被告应当承担赔偿责任。综上，由于被告不按合同约定，在未告知我同意的情况下，擅自违规建筑安装，侵害了我房屋的合法权益，给我造成了经济损失，我虽然反映到城建部门也未能解决问题，无奈诉至法院，要求被告承担《售房合同》的违约责任，停止侵权，将违建的第四层楼房及楼房东侧的辅助房、牌照、大门予以拆除，恢复原状，并赔偿因违建给原告房屋造成的裂纹等损失。 被告宁陵县第一实验小学辩称：1、原告没有主体资格，被告没有和原告签订过售房合同，原告诉状中所涉及的房屋系被告与宁陵县建筑安装工程有限公司华进分公司签订的建筑工程施工合同。原告未与被告签订过施工合同，被告不欠原告工程款。原告诉请以房屋抵付工程款无事实依据，故原告无主体资格。2、被告出售的房屋均与购房人签订有购房合同，购房人在签订合同时已经知道建筑为四层楼房，不存在违反合同和违建的情形。3、如房屋出现裂纹、渗水等，也是应为宁陵县建筑安装工程有限公司华进分公司建筑的工程不合格，要求依法追加宁陵县建筑安装工程有限公司华进分公司为共同被告或第三人参加诉讼，以查明事实。 根据当事人的诉辩请求，本庭归纳本案的争议焦点为：1、原告是否具备本案诉讼主体资格。2、被告是否存在违规违建行为，若存在，则与原告主张的房屋损害是否存在因果关系。3、是否应当追加宁陵县建筑安装工程有限公司华进分公司为本案的当事人。4、原告要求拆除恢复原状，赔偿损失的诉讼请求能否予以支持。 原告提交的证据有：1、身份证复印件1份。2、原、被告签订的《房屋买卖合同》2份。3、原告的《房产证》2份。4、宁陵县住建局对被告第四层楼房违章建筑行政处罚告知书、通知书、送达回证复印件各1份。5、商丘市豫东建筑工程质量司法鉴定书及票据各1份。证明目的：（1）、原告对被损害楼房一、二层拥有合法产权。（2）、被告所建第四层楼房属违章建筑。（3）、被告第四层违章建筑对原告合法建筑造成损害和损失，严重影响原告房屋的安全性。（4）、原告诉请判决被告限期拆除第四层违章建筑及附属设施依法成立，应得到支持。（5）、原告的主体资格适格，具有诉讼资格。6、宁陵县人民法院（2012）宁民初字第832号民事判决书，证明被告实验小学作为原告起诉路建华占有物返还一案中，判决书中显示被告向原告出售房屋，原告对涉案的第1、2层楼房具有合法的产权。7、提交照片1组，证明被告的违章建筑对原告造成的损害事实存在。 被告提交的证据有：1、提交2001年4月16日被告与路贻杰签订的合同2份，证明被告没有将房屋出售给路建华。路建华从谁手中购买由其向上一手人要求权利。若涉案房屋为买卖合同中的房屋，其应对房屋四层已经知情，且合同约定了一、二楼的维修费用应当由原告自己承担，即使是加盖一层也没有侵害原告的权利。2、被告与案外人乔玉慧、王圣显签订的合同2份，证明对一、二楼的维修费用及二楼以上空间的使用权合同中均有约定，被告没有侵权。 本院对郭振法的调查笔录1份，可以证明路建华又名路贻杰，由其建设涉案房屋。 被告对原告提交的证据提出异议的有：1、对身份证的真实性无异议，但是身份证所显示的姓名与房屋买卖合同不是同一人，买卖合同为路贻杰，应当有公安机关出具的相关的证据证明为同一人，否则原告不具有主体资格，无证据证明路建华与售房合同上的路贻杰为同一人。2、售房合同不是原件，复印件与我方保存的合同原件不相符，我方不认可。3、对房产证的真实性无异议，但是证明目的有异议，被告从未与路建华签订有房屋买卖合同，房屋总层数为2层，而被告所建房屋为4层，故与本案不具有关联性。4、证据4为复印件，应当提交原件，显示的受送达人为宁陵县实验小学与宁陵县第一实验小学不是同一单位，不能达到其证明目的，不能作为证据使用。5、司法鉴定没有鉴定单位的资质证及鉴定人员的资质证，不能证明该单位具备鉴定资质，及该单位进行了年检注册，故该司法鉴定不能作为证据使用。该鉴定书证明涉诉房屋墙体裂纹的原因不具有唯一性，该鉴定书第二部分影响分析第六点可见，斜向裂缝为其自身因素引起，故宁陵县建筑安装工程有限公司华进分公司所建筑的房屋存在质量问题，该裂缝为建筑质量不合格，故应当追加宁陵县建筑安装工程有限公司华进分公司参加诉讼，特申请追加参加诉讼有事实依据；只有追加该公司参加诉讼方能查明房屋损坏的原因。因为该鉴定书所显示的另一条裂缝，加层对房屋裂缝的关联性有多大无法衡量，该鉴定意见，不客观、不真实，没有详细记载影响力的比例及墙体裂缝的其他质量原因的影响力，无鉴定人及鉴定机构的资质，故不应当采信。6、对民事判决书的真实性无异议，但是该判决书被告路建华是宁陵县建筑安装工程有限公司华进分公司的法定代表人，原告强行占有了被告的房屋两间，可以证明涉诉房屋系华进分公司作为建筑单位，建筑工程款也是有该分公司享有。原告诉状中陈述的被告用房屋抵欠原告工程款所述不实。原告并非工程款的所有主体，说明宁陵县建筑安装工程有限公司华进分公司所建房屋存在质量问题和追加宁陵县建筑安装工程有限公司华进分公司参加诉讼的理由。目前原告无证据证明涉案的房屋为被告出售，没有举证证明涉案房屋与被告楼体为同一楼层。原告提交的照片不能证明为本案涉案房屋的照片。即便是涉案房屋的照片，根据鉴定书所显示的墙体裂纹分析，即使有裂缝也是因为建筑存在质量问题，或者因为房屋年久失修造成的，裂缝原因不具有唯一性。 原告对被告提交的证据其质证意见为：对证据1无异议，与原告持有的房产证一致，证明房产为原告所有。本案不设及年久失修的问题，三楼以上空间合同中约定的是合法使用，不能对原告的房屋造成损害。即使被告合法使用对原告造成损害仍应当由原告承担责任。证据2为复印件不予质证。 根据庭审质证，本院对原、被告提交的证据作如下分析认定：被告对原告提交的身份证的真实性无异议，可以确定其证据效力。原告提交的售房合同、房产证、行政处罚告知书、通知书、送达回证、司法鉴定意见书、（2012）宁民初字第832号民事判决书、照片及本院对郭振法的调查笔录能够相互印证，能证明本案的事实，可以作为本案定案的依据。被告提交的路贻杰的2份合同与本案有关联，且与原告提交的合同不相矛盾，可以作为本案定案的依据。被告提交的与乔玉慧、王圣显签订的售房合同书与本案无关联，不作本案定案的依据。 根据上述有效证据及庭审活动，可以确定以下案件事实：原告路建华又名路贻杰，路建华原系宁陵县建筑安装工程有限公司华进分公司的法定代表人，被告原名为宁陵县实验小学，后更名为宁陵县第一实验小学。1999年宁陵县建筑安装工程有限公司华进分公司承建宁陵县实验小学大门南侧的门面楼工程，该楼设计为局部为四层和局部三层。工程完工后，被告未能按约支付宁陵县建筑安装工程有限公司华进分公司工程款，后经双方协商，被告将三层门面楼的其中七间门面房出售给宁陵县建筑安装工程有限公司华进分公司的法定代表人路建华，以折抵原告所承建工程的工程款，双方并于2000年12月21日签订了一份售房合同书，售房合同书主要内容为：“甲方：宁陵县实验小学乙方：路贻杰1、甲方售给乙方楼房贰间......，3、乙方交齐房款后，即取得该房的所有权，乙方有权出租转让。7、乙方对现址长9米、宽6.72米的土地面积有永久使用权，甲方有权使用二楼以上空间。9、乙方使用期间不得擅自改变房屋结构，由此引起的一切后果均有乙方负责。10、楼房因年久需要维修，一、二楼费用由乙方负担，三、四楼由甲方负责”，2001年4月16日双方又签订一份售房合同书，售房合同书主要内容为：“甲方：宁陵县实验小学乙方：路贻杰甲方售给乙方楼房5间......，3、乙方交齐房款后，即取得该房的所有权，乙方有权出租转让。7、乙方对现址长18.12米、宽10.8米的土地面积有永久使用权，甲方有权使用二楼以上空间。9、乙方使用期间不得擅自改变房屋结构，由此引起的一切后果均有乙方负责。10、楼房因年久需要维修，一、二楼费用由乙方负担，三、四楼由甲方负责”，上述七件房屋均在局部三层部位。合同签订后，原告路贻杰于2001年5月对上述房屋均办理了房屋产权证，登记的房屋所有权人为路建华，房屋坐落在宁陵县城关镇新吾南路东侧、宁陵县第一实验小学大门南侧。2013年被告在没有任何审批手续的情况下，在出售给原告的门面楼顶部加盖了一层。此后原告以被告加盖楼层后导致原告的房屋形成裂纹、渗水等情况为由，到相关部门反映，宁陵县住房和城乡规划建设管理局下发了限期拆除通知书，但通知书上是向宁陵县实验小学下发，由被告的工作人员姚伟签收，但未拆除，为此原告诉讼来院，要求被告承担《售房合同》建约责任、停止侵权，将加盖的第四层楼房及楼房东侧的辅助房、牌照、大门予以折除，恢复原状，并赔偿因违建给原告房屋造成裂纹等造成的损失。在诉讼期间，原告申请被告楼房加层后对原告所有的房屋的建筑结构质量影响进行鉴定，本院根据原告的申请，委托商丘豫东建筑工程质量司法鉴定所对其进行了鉴定，其分析认为：“1、对地基的不利影响原楼房地基基础按三层楼房进行设计和施工的，对照施工图纸可见，三层设计横墙基础宽度为1.5米（开间3.6米），而四层设计横墙基础宽度为2.1米（开间3.3米）.三层和四层的基础宽度相差很多，其承载能力是有相当悬殊的。三层楼房增建为四层后，地基基础一定会产生新的不均匀沉降变形，从而对楼房结构整体受力产生重分布，带来不利影响，严重时会导致墙体开裂。2、对承重横向墙体的不利影响@轴线、@轴线墙体原承受三层楼房的荷重，加层为四层后，它将承受四层砖墙荷重。虽然四层为轻钢屋盖，但两端的山墙仍为240mm厚砖墙，直接传递至下部结构。原设计墙体采用MU7.5强度等级粘土砖和M2.5强度等级的砖砌砂浆，本身承载能力就比较薄弱，并且目前的规范已不允许使用，在加盖四层后，更增加了不利因素。3、对前后纵墙和柱的不利影响新增的四层前后纵墙均为240mm厚粘土砖墙，其荷重完全直接传递至底层纵向承重墙和柱上，另外所有四层墙面结构荷重和中间隔墙荷重均传递至底层纵向结构上，对其增加了新的不利影响。4、对结构抗震能力的不利影响三层建筑和四层建筑的抗震设计要求是不一样的，原三层建筑加为四层对原有抗震能力由一定的减弱。5、对建筑结构耐久性的不利影响由于加层影响，增加了原建筑结构承受力，降低了原结构安全储备，对结构耐久性有一定的不利影响。6、综合楼25-36轴线一至二层现有墙体裂缝的形成原因分析从结构受力情况分析认为，挑梁上墙体斜向裂缝产生的原因是其自身因素引起的，与加层无关。而另一部分裂缝，特别是挑廊内侧纵墙裂缝与加层有因果关系，对其裂缝的发展扩大有关联。鉴定意见：宁陵县第一实验小学综合楼（25）－（24）轴线三层增建为四层，对一至二层房屋承重结构质量产生了不利影响。一至二层墙部分裂缝的发展与加层有因果关系”。诉讼期间原告保留要求被告因为违建给原告房屋造成的裂纹等损失的诉讼请求的诉讼权利，仅要求本案判令：被告停止侵权，将违建的第四层楼房及楼房东侧的辅助房、牌照、大门予以拆除，恢复原状。 本院认为：原告与被告争议的房屋原告持有房屋所有权证书，可以证明原告具有所有权，原告作为诉讼主体诉讼具有事实依据和法律依据。原告的房屋与被告的房屋属于同一整体，原告的房屋在下、被告的房屋在上，双方在买卖合同中约定“路建华使用期间不得擅自改变房屋结构，由此引起的一切后果均有路建华负责”，根据合同的平等原则，合同的权利和义务对等，同样该约定也应当对被告具有约束力，被告作为整幢楼房的部分所有权人，也应当按照合同的约定在使用期间不得擅自改变房屋结构；而本案被告却在使用期间，没有采取任何加固措施擅自改变房屋结构，也应当对此引起的后果负责。根据商丘豫东建筑工程质量司法鉴定所的分析：“原楼房地基基础按三层楼房进行设计和施工的，三层和四层的基础宽度相差很多，其承载能力是有相当悬殊的。三层楼房增建为四层后，地基基础一定会产生新的不均匀沉降变形，从而对楼房结构整体受力产生重分布，带来不利影响，严重时会导致墙体开裂；三层建筑和四层建筑的抗震设计要求是不一样的，原三层建筑加为四层对原有抗震能力由一定的减弱，由于加层影响，增加了原建筑结构承受力，降低了原结构安全储备，对结构耐久性有一定的不利影响”，且由于被告加盖四层，根据该鉴定结论对一至二层房屋（部分属于原告所有）承重结构质量产生了不利影响，一至二层墙部分裂缝的发展与加层有因果关系，确已给原告的房屋造成了危险、降低了房屋结构的耐久性和抗震能力，原告要求被告停止侵权，将违建的第四层楼房及楼房东侧的辅助房、牌照、大门予以拆除、恢复原状的诉讼请求应当予以部分支持，即将违建的第四层楼房予以拆除；而原告要求被告将楼房东侧的辅助房、牌照、大门予以拆除，没有证据加以证明、且也没有鉴定结论证明对其房屋造成了损坏，故原告的该部分诉讼请求不予支持。诉讼中原告没有提交证据证明为其造成损失数额的证据，且原告在庭审中保留该部分诉权，本案中不再主张，故本案不予审理，原告可另行主张。被告辩称其是与路贻杰签订的房屋买卖合同，没有将房屋出售给路建华，但审理中查明路建华别名为路贻杰，且现在原告路建华持有争议房屋的房屋所有权证，可以证明路建华具有诉权，被告的该辩解理由不能成立。被告辩称“购房人在签订合同时已经知道建筑为四层楼房、如房屋出现裂纹、渗水等，也是应为宁陵县建筑安装工程有限公司华进分公司建筑的工程不合格，要求依法追加宁陵县建筑安装工程有限公司华进分公司为共同被告或第三人参加诉讼”，因为该争议的楼房为一个整体，部分为四层楼房、部分为三层楼房，而原告的楼房就在该幢楼房三层部分的一、二层，根据商丘豫东建筑工程质量司法鉴定所的鉴定分析，该部分为三层地基基础，由于加盖第四层已经对地基基础、墙体承重、建筑结构耐久性均产生了不利影响，结构抗震能力减弱，且原告的房屋墙体部分裂缝也与加盖四层有因果关系，被告的该部分辩解理由不能成立，且原告也不同意追加，被告要求追加第三人参加诉讼的理由也不能成立。依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第（一）项、第（二）项、第（三）项、第（五）项、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告宁陵县第一实验小学于本判决生效后十日内将坐落在宁陵县城关镇新吾南路东侧、宁陵县第一实验小学大门南侧路建华房屋上部违建的第四层楼房予以拆除，恢复原状； 二、驳回原告路建华的其他诉讼请求。 一审案件受理费500元，由原告路建华负担100元、被告宁陵县第一实验小学负担400元，鉴定费15000元由被告宁陵县第一实验小学负担。 如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提供副本一式五份，上诉于河南省商丘市中级人民法院。 审判长 吕春元 审判员 张书海 审判员 杨文飞 二〇一四年十二月十三日 书记员 赵世魁 |
