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河南省虞城县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）虞民初字第2033号 原告虞城阳光物业管理有限公司。 法定代表人石永国，总经理。 委托代理人康联生，虞城县城郊乡法律服务所法律工作者。 被告李彦璋，男，1994年出生。 委托代理人李之兴，男，1952年出生。系被告的祖父。 原告虞城阳光物业管理有限公司（以下简称阳光物业公司）与被告李彦璋物业服务合同纠纷一案，本院于2014年11月10日立案受理后，依法组成合议庭，于案件受理的当日向原告送达受理案件通知书、举证通知书等法律文书；于2014年11月12日向被告送达应诉通知书、举证通知书等法律文书。本案于2014年12月15日在本院第二审判庭公开开庭进行了审理。原告法定代表人石永国及其委托代理人康联生、被告李彦璋的委托代理人李之兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告阳光物业公司诉称，2014年9月26日，原告与被告小区选举出的虞城县“阳光世纪城”业主委员会签订了《阳光世纪城物业委托合同》，约定原告为被告物业小区提供物业服务，物业费每年缴纳一次，在每年的10月1日至10月31日缴纳，多层按照每月每平方米0.8元、高层按照每月每平方米1元缴纳，超期按照日3‰支付滞纳金。被告应当缴纳全年物业管理费1575元，经原告多次催要，被告拒不缴纳，为此起诉，请求判令被告支付物业管理费1575元，并从2014年11月1日起按日3‰支付滞纳金。 被告李彦璋辩称，1、被告不欠物业费，入住二年多，已经交了三年另三个月的物业费，开发商补偿两年的物业费；2、原告的法定代表人石永国既是业主委员会又是物业公司的，不合法，收取业主的物业费在全县最高。原告物业服务公司不合法，证件不齐全，原告的主体不适格，物业公司服务不到位，未履行自己的义务。 根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点是：原告阳光物业公司是否是适格主体？原告要求被告支付物业费1575元及滞纳金有无事实和法律依据？双方对本院归纳的争议焦点均无异议。 原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据材料：第一组，原告的营业执照、机构代码证、石永国身份证复印件各一份，证明原告的基本情况，具有诉讼主体资格；第二组，“阳光世纪城”物业委托合同一份、附件一份、未缴纳物业费名单一份，证明被告欠物业费的数额，被告应在每年的10月1日至10月31日缴纳，逾期按日3‰支付滞纳金。 被告李彦璋对原告提交的第一组、第二组证据均有异议，认为提供的证件不齐全，不认可原告这个物业公司。 被告李彦璋为证明其主张，向本院提交的证据材料是，1、业主委员会名单及选票，证明业主委员会的选举不合法；2、证明和收据一份，证明开发商减免两年的物业费，现不欠原告的物业费。 原告对被告所举证据1真实性无异议，但认为阳光世纪城小区长期没有物业管理，停水停电，经虞城县房管局组织选举成立了业主委员会；对被告证据2认为与本案没有关联性，且系复印件无法核实。 本院对原、被告所举证据进行如下分析认证：对原告提交的证据，能够证明被告欠物业费的事实存在，作为证据的形式合法，内容客观真实，与本案有直接关联，予以采信。对被告提交的证据1，原告对其真实性无异议，证明选举产生了业主委员会，被告主张选举不合法因与本案没有直接关系，不予采信；对被告证据2，因与本案不具有关联性，不予采信。 根据上述证据并结合原、被告双方的陈述意见，本院确认以下案件事实：2014年9月26日，原告与虞城县阳光世纪城业主委员会签订《阳光世纪城物业委托合同》，约定原告为被告物业小区提供物业服务，物业费每年缴纳一次，在每年的10月1日至10月31日缴纳，多层按照每月每平方米0.8元、高层按照每月每平方米1元缴纳，超期按照日3‰支付滞纳金。被告李彦璋是小区6号楼2单元201房屋的所有权人，该房屋建筑面积131.22平方米，应当缴纳物业管理费1575元，经原告催要，被告未缴纳，为此原告起诉至法院，要求被告支付物业管理费1575元及滞纳金。 本院认为，原告与虞城县阳光世纪城业主委员会签订的《阳光世纪城物业委托合同》，其性质为物业服务合同，该合同是当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。被告作为虞城县“阳光世纪城”小区业主之一，应受原告与虞城县阳光世纪城业主委员会签订的《阳光世纪城物业委托合同》约束。原告与阳光世纪城业主委员会签订的书面合同约定，物业费每年缴纳一次，在每年的10月1日至10月31日缴纳，多层按照每月每平方米0.8元、高层按照每月每平方米1元缴纳，超期按照日3‰支付滞纳金。故被告应向原告缴纳物业费1575元及逾期违约金。但合同约定的日3‰滞纳金过高，本院按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率参照逾期罚息利率的标准计算。 被告称原告物业服务公司不合法，主体不适格，服务不到位，被告不欠物业费。本院认为，原告虞城阳光物业管理有限公司经虞城县工商局注册成立，取得营业执照和资质证书，称原告服务不到位、并不欠物业费的问题，被告应对其主张提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，本案被告提供的证据不能足以证明其主张的事实成立，故被告的抗辩理由本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 被告李彦璋于本判决生效之日起五日内支付原告虞城阳光物业管理有限公司物业费1575元及逾期付款违约金（按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率，参照逾期罚息利率的标准执行，从2014年11月1日起计算至本判决确定的履行期限届满之日）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元由被告李彦璋负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。 上诉人应从递交上诉状之日起7日内向河南省商丘市中级人民法院交纳上诉费50元。户名：商丘市财政局；账号：1716020419200113331；开户行：中国工商银行商丘分行营业部；汇款用途：上诉费，并将交费凭证提交本院查验，逾期视为放弃上诉。 审判长 王 勇 审判员 梁培勤 陪审员 何文学 二〇一五年二月三日 书记员 赵晓慧 |
