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河南省信阳市浉河区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）信浉民初字第345号 原告信阳市万润商业经营有限公司。 法定代表人林水生，该公司经理。 委托代理人陈云和，系该公司法律顾问，代理权限为特别授权。 委托代理人李康生，男，该公司工作人员，代理权限为特别授权。 被告陈银平，女，汉族，1988年2月10日出生。 原告信阳市万润商业经营有限公司与被告陈银平因租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员彭威、李博、杨丽华组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告信阳市万润商业经营有限公司委托代理人李康生到庭参加诉讼，被告陈银平经本院合法传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。 原告信阳市万润商业经营有限公司诉称，被告承租信阳市天润投资实业有限公司所有的、位于信阳市浉河区天润广场第115号的商铺用于经营服饰，信阳市天润实业有限公司与被告为此签订了《商铺租赁合同》，信阳市天润实业有限公司在合同中明确授权原告以物业公司的名义代其行使相关权利及承担义务，该合同同时明确了租赁期限及租金等内容。随即原、被告就该商铺又签订了《物业管理合同》，约定了物业管理费、公共能耗费、推广费的标准。另合同中明确约定了在履行合同中发生纠纷，如协商不成，可向商场所在地的人民法院提起诉讼。在合同履行过程中，因被告经营不善，原、被告经协商于2012年7月26日签订了《商铺租赁合同补充协议》，将合同期限进行了调整。后被告于2013年3月17日提出撤柜，但除预交的履约保证金及预交的一个月租金、一个月的物业管理费用及部分水电费外，被告租赁期间再未缴纳任何租金及物业管理相关费用。考虑到被告经营不善自己也有损失，且多次向我方反映经营困难并向我方提交保证书，我方同意免去被告大部分费用，仅要求被告支付一小部分下欠费用，但被告在自己书面认可截至2013年1月16日已拖欠费用42199.85元的情形下，仍不按期交纳拖欠费用，为此我方诉至法院，要求判令：一、被告支付下欠租金及物业管理费用42199.85元（已扣减掉被告支付的全部费用，包括预交的租赁费、物业管理费用、租赁合同保证金及物业管理合同保证金、减免费用），并按每日千分之一的标准支付逾期违约金9030.76元（自2013年3月20起计算至2013年10月21日）；二、被告支付下欠水电费442.7元，并按每日千分之一的标准支付逾期违约金97.4元（自2013年3月20起计算至2013年10月21日）；三、由被告承担本案诉讼费用。 被告陈银平未到庭参加诉讼，未提交答辩意见。 经审理查明，信阳市天润实业有限公司（以下简称天润公司）与本案被告陈银平经协商于2011年签订《信阳天润广场租赁合同》一份，约定由被告陈银平自愿租赁天润公司所有的位于信阳市浉河区天润广场第一层115号铺位用于经营服饰，铺位面积为54平方米，租赁期限自2011年12月18日起至2014年12月17日止，租赁费为每年按比例上浮，具体为第一年16425元／月，第二年为17410.5元／月，第三年为18461.7元／月，在合同签订当天，陈银平应向天润公司交纳两个月的租金共32850元作为履约保证金，并约定如被告违约或提前解除合同，该保证金赔偿给天润公司。另陈银平在合同签订当天应予预交一个月的租赁费。该合同同时约定租赁费为按月支付，每月10号前交纳当月租赁费及有关费用。该合同第八十七条明确约定，被告陈银平同意天润公司委托本案原告即信阳市万润商业经营有限公司代为行使权利，并无须通知陈银平的情况下，直接以物业管理公司名义行使本合同中万润公司的权利及义务，后天润公司与信阳市万润商业经营有限公司在报纸上刊登租金债权转让公告，声明天润公司已将租金债权转让给信阳市万润商业经营有限公司。另原、被告签订有《商铺物业管理合同》一份，约定被告同意原告对该店铺进行物业管理及服务，合同有效期自2011年12月18日起至2014年12月17日止，物业管理费为每月648元、公共能耗费为每月1458元、推广费为每月162元，同时约定合同签订之日被告需向原告交纳两个月的物业管理费、公共能耗费、推广费合计4536元作为该合同履约保证金，被告同时应预交一个月的物业管理费、公共能耗费、推广费2268元。该合同第4.5款约定原告负责本物业公共部分的清洁、绿化等及水、电的供应，保证商户的正常经营活动。另《信阳天润广场租赁合同》、《商铺物业管理合同》均约定，被告应在每月10日前交纳租赁费、物业管理费用，逾期不缴纳的，被告应当按日承担拖欠金额千分之一的违约金。合同签订后被告于2011年11月进驻该铺面进行装修，后由于电力部门的原因商场整体供电没有到位，商场到2012年4月29日才进行统一开业，原告遂同意免去被告2011年12月至2012年4月的租赁费及物业管理费、公共能耗费、推广费，并在开业时再免除被告半个月的物业管理费、公共能耗费、推广费。后被告因经营不善，向天润公司申请调整合同期限，将租赁合同、物业管理合同的期限均更改为2012年4月28日起至2013年4月27日止。2013年3月17日，被告陈银平向天润公司提交保证书并申请撤柜，书面认可截至2013年1月16日拖欠商场租金、物管费用42199.85元，并保证最迟于2013年3月20前交纳优惠后的租赁费，如不按期交纳，将放弃商场给予的优惠政策，全额支付拖欠费用，商场可启动法律程序追究其责任。但截至撤柜之日，被告除预交的履约保证金及预交的一个月租金、一个月的物业管理费用及部分水电费外，未缴纳任何租金及物业管理相关费用。原告现以被告违约为由诉至本院，请求判令支持其上述诉讼请求。 以上事实，有《信阳天润广场租赁合同》、《商铺物业管理合同》、信阳天润广场缴款通知书等在卷佐证。 本院认为，《商铺租赁合同》、《商铺物业管理合同》均系合同双方真实意思表示，是合法有效合同，对合同双方均具有法律约束力。租赁合同虽系天润公司与被告所签，但合同双方均同意本案原告有权以自己的名义行使租赁合同中出租方天润公司的权利，且天润公司已通过报纸公告将其对本案被告的租金债权转让给原告，因此原告享有诉权，并可依法向被告主张权利。被告未按约定交纳相关费用，已经构成违约，应当依据合同约定承担相应责任。被告签订合同后交纳的所有费用原告在起诉时已经冲抵下欠租赁费、物业管理费用，被告亦书面认可截至2013年1月16日已下欠租赁费、物业管理费用42199.85元，对原告要求被告支付下欠租赁费、物业管理费用本金42199.85元的诉讼请求，本院予以支持。对原告主张的违约金部分，《信阳天润广场租赁合同》、《商铺物业管理合同》均约定了被告逾期不交费的按下欠金额承担每日千分之一的违约金，原告主张违约金从2013年3月20日计算至2013年10月21日，违约金按9030.76元计算，符合合同约定的标准，亦不违反法律规定，本院予以支持。原告要求判令被告支付拖欠的电费442.7元及违约金97.4元，仅提供了原告的缴款通知，而没有电力部门出具的相关凭证，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、二百二十七条之规定，缺席判决如下： 被告陈银平于本判决生效后十五日内向原告信阳市万润商业经营有限公司支付下欠租赁费、物业服务费等本金42199.85元、违约金9030.76元，共计51230.61元。 二、驳回原告信阳市万润商业经营有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费1090元，由原告信阳市万润商业经营有限公司承担90元、被告陈银平承担1000元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内通过本院或直接向信阳市中级人民法院提出上诉，并提交上诉状正本一份、副本二份。 审 判 长 彭 威 审 判 员 李 博 审 判 员 杨丽华 二〇一四年十二月二十六日 书 记 员 余 童 |
