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河南省信阳市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2015）信中法民终字第165号 上诉人（原审被告）：毕海峰，男，1976年12月1日生，汉族，住信阳市浉河区。 委托代理人张付全，河南天风律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：袁正刚，男，1959年1月2日生，汉族，住信阳市羊山新区。 委托代理人陈亚玉，河南精致律师事务所律师。 原审被告：侯保群，男，1965年4月18日生，汉族，住信阳市羊山新区。 上诉人毕海峰因与被上诉人袁正刚、原审被告侯保群土地使用权转让合同纠纷一案，原告袁正刚于2011年9月30日起诉至平桥区人民法院，平桥区人民法院于2013年7月5日作出（2011）平民初字第1789号民事判决。原告袁正刚不服判决提起上诉，本院于2013年10月11日将本案发回重审。平桥区人民法院2014年12月16日作出（2013）平民初字第02699号民事判决。毕海峰不服提出上诉，本院2015年1月14日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月11日公开开庭审理了本案。上诉人毕海峰及委托代理人张付全，被上诉人袁正刚及其委托代理人陈亚玉，原审被告侯保群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审查明，原告袁正刚系信阳市工业城城东办事处袁寨村人，1992年在楚王城七组购买住房一处，位于南京路建材港东侧，2002年又将旧房翻新重建，先后办理了《集体土地建设用地使用证》和《房权证》（《房权证》证号为信房权证平桥区字第106987号）。2008年8月被告毕海峰与原告袁正刚协商合作建房，8月13日两人签订《协议书》一份，约定袁正刚将其土地交给毕海峰，由毕海峰出资开发建成一个单元六层的楼房，建筑手续、房产证亦由毕海峰负责办理。房屋建成后毕海峰返还给袁正刚四套住房，一至四层各一套；如因政府规划干涉无法进行建设，则此协议无效，毕海峰归还原告土地、房屋院墙一切复原、赔偿房租损失。同年10月28日袁正刚、毕海峰又签订《补充协议》一份，约定袁正刚少要一套住房，房屋建成后只要三套，被告为此赔付原告10万元；被告须于2009年10月底交付给原告住房三套，若毕海峰未能在此期限内交付，每月付违约金2000元。被告侯保群在《协议书》上以见证人的身份签名，未在《补充协议》上签名。签订《补充协议》次日即10月29日，被告毕海峰交给被告侯保群8万元，侯保群和原告一起到西区信用社偿还了原告的贷款，原告取出用于抵押的土地证和房产证交给被告侯保群，因侯保群和毕海峰之间另有经济纠纷，侯保群现仍持有两证未给毕海峰。当天，原告将房屋、土地交给了毕海峰，原告一家在外租房居住，原告自己支付的租金有2008年11月至2009年11月一年租金3000元，2013年7月至2014年7月一年租金1.2万元，合计1.5万元，中间时期由毕海峰支付的租金有1.8万元。毕海峰接受原告旧房不久，就拆除了旧房着手建新房，但后来未能办到规划、建筑手续被有关部门责令停工，到2011年9月份原告起诉时，楼房仅建到半层，本院委托信阳市建设工程造价咨询有限公司对该半层楼房的造价进行鉴定，结论为216952.39元。袁正刚的旧房已拆除，旧房的结构、基础等情况无法确定，恢复旧房的费用无法评估鉴定。 原审认为，被告侯保群在《协议书》上以见证人的身份签名，未在《补充协议》上签名，其本人及毕海峰均称两人不是合伙关系，故应当认定开发建房的是毕海峰，侯保群未参与开发建房。被告侯保群以其与被告毕海峰有其他经济纠纷为由持有原告的土地使用证及房权证拒不还给原告，于法无据，应当及时还给原告。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同，本案原告袁正刚和被告毕海峰协议约定袁正刚提供土地使用权，不承担经营风险，收取三套房屋，依据上述规定，该协议实为土地使用权转让合同。我国《土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……，原告袁正刚将其使用的集体性质的土地转让给被告毕海峰，违背了该法律规定，属无效合同。我国合同法规定，无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告毕海峰系开发方、负责办理相关开发建设手续，应当知道集体所有的土地不得出让，但其拿到原告的土地使用证后，不顾该地块属集体所有的性质，且在未取得相关审批手续时，就拆除旧房开工建新房，致使本案纠纷产生，被告毕海峰应付主要责任，原告袁正刚将其集体所有性质的土地交给毕海峰开发也有一定过错。毕海峰所建半层楼房宜作价给袁正刚，毕海峰应赔偿袁正刚恢复旧房的费用，由于该费用无法评估鉴定，综合本案案情和双方的过错程度，将两部分费用结合处理，新建半层楼房归袁正刚所有，由袁正刚支付给毕海峰半层楼房造价的30%，即216952.39×30%=65086元，毕海峰不另赔偿袁正刚恢复旧房的费用。毕海峰赔偿袁正刚2014年7月份以前袁正刚所支付的住房租金1.5万元，毕海峰支付的租金1.8万元由毕海峰自己承担，此后的租金由袁正刚自己承担。袁正刚要求毕海峰按协议约定每月支付违约金2000元的请求，因该协议无效，故袁正刚该请求理由不能成立，本院不予支持。袁正刚应当付给毕海峰替其偿还的贷款8万元（少给一套住房的补偿款）。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，原审判决如下：一、原告（反诉被告）袁正刚与被告（反诉原告）毕海峰签订的《协议书》及《补充协议书》无效；二、被告（反诉原告）毕海峰所建半层楼房归原告（反诉被告）袁正刚所有，袁正刚于本判决生效之日起10日内支付毕海峰65086元；三、被告（反诉原告）毕海峰于本判决生效之日起10日内赔偿原告（反诉被告）袁正刚租金1.5万元；四、被告侯保群于本判决生效之日将袁正刚的《房权证》（证号为信房权证平桥区字第106987号）和《集体土地建设用地使用证》还给原告（反诉被告）袁正刚；五、驳回原告（反诉被告）袁正刚要求被告（反诉原告）毕海峰、被告侯保群支付违约金的诉讼请求。本案受理费4300元、反诉费2960元合计7260元，由袁正刚负担2200元，毕海峰负担5060元；鉴定费1.5万元由袁正刚负担4500元，毕海峰负担10500。 毕海峰上诉称，一、被上诉人故意隐瞒土地将“宅基地”当成城市居民房用地作为双方合作建房“投资”导致合同无效，应承担全部过错责任。《协议书》第一条显示被上诉人作为合作建房“投资”的是“自家住宅地”，是集体经济组织无偿划拨给自己成员使用的“宅基地”。在234．48平方米地上有134．48平方米是其临时用地。从协议签订直到原旧平房拆除，上诉人根本不知道是“宅基地”，上诉人为其还上银行贷款拿回土地证后才了解到该地块的真实属性。原审不顾上述事实错误的认定上诉人“拿到原告土地使用证后不顾土地属集体所有性质，且在未取得相关审批手续时，就拆除旧房开工建新房，致使本案纠纷产生，被告毕海峰应负主要责任。”合同无效且房屋建设无法获批的根本原因是被上诉人，其应承担全部过错责任。二、原审认定“毕海峰应赔偿袁正刚恢复旧房的费用"是错误的。本案不是侵权之诉，拆除旧房是合作建新房的前期准备工作是经被上诉人同意的，同时也没有违反任何现行的法律法规。原审认定当事人之间所签协议为无效合同，同时又不支持上诉人要求被上诉人退还租房费用18000元的反诉请求，并判令上诉人再另行赔偿给被上诉人15000元的租房金于法无据。请求：1、依法撤销原审第二项判决，判令被上诉人支付给上诉人216952．39元建房款。2、依法撤销原审第三项及第七项判决，判令被上诉人退还上诉人为其支付的18000元租房费用。3、本案诉讼费用全部由被告承担。 被上诉人袁正刚答辩称，上诉人是知道这个土地的权属性质，上诉人先取得证书，我方后交付的房屋。损失扩大的过错在于上诉人，上诉人作为开发商应当知道法规政策，其无视国家的法律政策依然开工，后来因为政策严格，才没有继续施工。损失扩大的过错在于上诉人，上诉人应当返还我方的损失。请求驳回上诉，维持原判。 二审查明的事实与原审法院查明的事实相同。 本院认为，合同双方当事人对合同无效均有过错的，应当各自向对方承担相应的责任，合同无效不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。本案合同双方当事人对合同无效无争议，但对造成合同无效谁应当承担主要责任存在争议。综合分析本案协议内容，在双方2008年8月13日签订的协议中的第四条规定“乙方…负责办理建设相关的建设手续”；第五条规定“本协议签订后如因政府规划干涉无法进行建设此协议无效，乙方（毕海峰）归回甲方（袁正刚）土地及房屋院墙一切复原及租房损失”；从以上两条可以看出，上诉人负责办理相关建设手续，如政府干涉无法建设使协议无效，要归还土地及房屋，并承担租房损失。从此协议中相关的责任约定看，原审将造成合同无效的责任确定为上诉人承担主要责任是客观公正的。依此无效合同中关于造成合同无效时解决争议的条款约定，上诉人毕海峰承担袁正刚2014年7月份以前所支付的住房租金1.5万元并无不当。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持，上诉人毕海峰的上诉理由不能成立，不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费7260元，由上诉人毕海峰承担。 本判决为终审判决。 审判长 郑鹏飞 审判员 崔仁海 审判员 左立新 二〇一五年三月二十四日 书记员 黄莹莹 |
