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灵宝市人民法院 民 事 判 决 书 （2015）灵民一初字第145号 原告灵宝市中鑫珠宝有限责任公司。 住所地：灵宝市金城大道。 法定代表人杜晓林，该公司董事长。 委托代理人袁跃增，该公司经理，代理权限为特别授权。 被告亢建民，男，1961年1月28日出生。 委托代理人封选波，灵宝市尹庄镇法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。 原告灵宝市中鑫珠宝有限责任公司（以下简称中鑫公司）与被告亢建民排除妨害纠纷一案，原告于2014年12月26日向本院起诉，本院受理后依法组成合议庭，于2015年1月26日公开开庭进行了审理。原告中鑫公司的委托代理人袁跃增，被告亢建民及其委托代理人封选波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中鑫公司诉称，位于灵宝市北区尹溪路北段中鑫电子商贸城地产项目是我公司开发的楼盘，被告在未与我公司签订房屋买卖合同和交付房款的情况下，采取非法手段撬门别锁，侵占中鑫电子商贸城南楼3单元7楼西户房屋，虽经我公司多次警告，但被告至今拒绝返还房屋。故依法起诉请求判令被告排除妨碍，立即腾出非法侵占的中鑫电子商贸城南楼3单元7楼西户房屋。 被告亢建民辩称，我占有的房屋是从河南恒之鑫实业有限公司（以下简称恒之鑫公司）的委托代理人许云杰处购买，我支付了合理价款，该公司向我交付房屋，我未实施侵权行为，请求驳回原告的诉讼请求。 原告中鑫公司向本院提交的证据材料有：1、国有土地使用证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证，以此证明中鑫电子商贸城项目是由原告开发的房地产项目，原告对地产项目享有法定权利；2、灵宝市中鑫电子科技商贸城项目部出具的证明，（2013）灵民一初字第1874号民事判决书，以此证明只有项目部有权出售房屋，恒之鑫公司无权擅自处分房屋。 被告亢建民向本院提交证据材料有：1、原告中鑫公司与恒之鑫公司签订的联营协议，恒之鑫公司出具的委托书，以此证明双方共同出资500万元，各占份额50%，联合开发中鑫电子商贸城项目，许云杰受恒之鑫公司委托，有权处分上述房屋；2、许云杰出具的收条，以此证明被告支付了合理价款，许云杰向被告交付房屋。 庭审中，被告对原告提交的证据1无异议，对证据2有异议，认为原告提交的项目部证明无法定代表人签名，属于当事人的陈述，不能作为证据使用，民事判决书无原件核对。原告对被告提交的证据1无异议，但是原告认为不能证明恒之鑫公司有权处分房屋；被告提交的证据2能够证明许云杰收取被告房款的事实。 本院认为，原、被告互无异议的原告提交的证据1及被告提交的证据1形式合法，内容客观真实，与本案案件事实有关联，可以作为本案定案的依据。原告提交的证据2中项目部出具的证明能够证实被告占有房屋的事实，民事判决书系法院生效判决，与本案案件事实有关联性，均可以作为本案定案的依据。被告提交的证据2显示其购买南楼西二单元7楼东户房屋与原、被告在庭审中的陈述不符，被告亦未作出合理解释，该证据与本案无关，不能作为本案定案的依据。 本院根据上述有效证据并结合当事人的陈述，可以认定以下案件事实：2009年11月13日，原告中鑫公司与恒之鑫公司签订联营协议约定，双方共同开发灵宝市城市北区尹溪路与五龙路交叉处西南侧，编号00-03-50号地块的国有建设用地使用权，双方就开发该地块成立项目部，统筹经营开发事宜，项目部独立经营、自负盈亏，项目部独立于原公司经营之外，采取封闭式，总经理由原告方担任，副总经理由恒之鑫公司担任，并约定了违约责任等事项。该地块的国有土地使用证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证的土地使用权人、用地单位、建设单位均登记为原告中鑫公司。2009年11月15日，恒之鑫公司出具委托书，委托其公司职工许云杰全权处理与原告中鑫公司合伙开发中鑫电子城项目的所有事宜。之后，许云杰将中鑫电子商贸城南楼3单元7楼西户房屋售于被告。原告得知上述情况多次进行制止未果而引起诉讼。案件审理过程中，因双方分歧较大，致本案调解不能成立。 本院认为：原告中鑫公司与恒之鑫公司签订的联营协议系双方真实意思表示，为有效协议，双方均应遵照履行。依据该协议，中鑫电子商贸城房产项目系原告中鑫公司与恒之鑫公司按份共有，房产应由双方成立的项目部管理或者处分，原告中鑫公司与恒之鑫公司均无权单独处分。恒之鑫公司委托许云杰擅自将中鑫电子商贸城南楼3单元7楼西户房屋售于被告亢建民，违反了双方所签联营协议的约定，侵犯了原告的合法权益，其出售房屋的行为属无效行为。且被告购买房屋未签订商品房买卖合同，未在房产登记部门预告登记，其取得房屋的行为不属于善意取得。原告要求被告亢建民腾出中鑫电子商贸城南楼3单元7楼西户房屋，理由正当，符合法律规定，应予支持。被告已交纳的购房款可通过向债务人主张权利予以救济。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第一款（二）项之规定，判决如下： 被告亢建民应排除妨碍，腾出其占有的中鑫电子商贸城南楼3单元7楼西户房屋。限本判决生效后三日内履行完毕。 案件受理费500元，由被告亢建民负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三门峡市中级人民法院。 审 判 长 张振华 代理审判员 王帅锋 人民陪审员 刘长江 二〇一五年三月二日 书 记 员 霍磊磊 |
