|
河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）郑民二终字第1677号 上诉人（原审被告、反诉原告）刘慧堂，女，汉族，1969年8月20日出生。 委托代理人郑留成，河南杰昇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）刘辉，男，汉族，1974年6月26日出生。 上诉人刘慧堂与被上诉人刘辉房屋租赁纠纷一案，原审原告刘辉于2014年2月13日向郑州市金水区人民法院提起诉讼，请求判令：1、被告返还房屋租赁押金4500元；2、被告支付违约金4500元；3、诉讼费由被告承担。刘慧堂反诉请求判令：1、原告支付违约金4500元；2、赔偿被告房屋及所配置设备毁损所造成的直接经济损失8000元；3、因原告违约并将被告的房屋毁损，致使被告的房屋无法正常出租，造成经济损失8100元，由原告赔偿；4、原告付清水电气费128元；5、驳回原告的所有诉讼请求；6、本案的一切诉讼费用由原告承担。本案审理过程中，被告就反诉变更诉讼请求，将反诉请求第二项变更为：将毁损的被告的房屋及附属设备恢复原状；将反诉请求第四项变更为：付清未交的水电气费230元。郑州市金水区人民法院于2014年7月15日作出（2014）金民二初字第1405号民事判决。刘慧堂不服，向本院提起上诉。本院于2014年9月23日受理后依法组成合议庭，于2014年12月1日公开审理了本案。上诉人刘慧堂及其委托代理人郑留成，被上诉人刘辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2013年8月2日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，合同主要约定：被告承租原告位于金水区广电南路30号院1号楼3单元2层37号房屋，租赁期自2013年8月3日起至2014年2月2日止，共计6个月，租金按季度结算，每季度到期前15天内付清。原告向被告交纳4500元作为房屋租赁押金，原告在租赁期满之日缴清租赁物业的一切费用后，被告应将押金无息退回原告。合同约定在租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由原告负担。任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除契约，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿。合同还就其他方面进行了约定。同日，被告向原告出具收条一份，载明：今收到刘辉房租3个月7800元（柒仟捌佰元整）押金4500元整（肆仟伍佰元整）共计12300元（壹万贰仟叁佰元整）。原告于2013年10月底未交下月房租，并于2013年11月2日搬离，后原、被告就该房屋进行了交接。2014年4月13日，原告刘辉以被告拒不退还押金为由诉至该院，要求被告退还押金4500元并支付违约金4500元。在诉讼过程中，被告以原告在租赁合同履行期间将其房屋毁损为由提出反诉，于2014年3月19日申请对房屋毁损造成的损失数额进行司法鉴定，后于2014年4月14日撤回鉴定申请。2014年4月19日被告申请变更诉讼请求。 另查明，被告所有的位于金水区广电南路30号院1号楼3单元2层37号房屋为经济适用住房，被告于2013年11月25日交纳土地出让金50934.25元。 再查明，原、被告签订《房屋租赁合同》前及原告搬离后，被告及其孩子均在该涉案房屋内居住过。 原审法院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》涉及的房屋系经济适用住房，经济适用住房不得出租，故该《房屋租赁合同》无效。原告主张被告支付4500元违约金的诉讼请求，于法无据，该院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告请求被告返还房屋租赁押金4500元的诉讼请求，该院予以支持。关于被告称原告租期未满搬出构成违约要求原告支付违约金的反诉请求，因《房屋租赁合同》无效，该项诉讼请求于法无据，该院不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告反诉要求原告将其房屋及附属设备恢复原状，其有义务举证证明其房屋的毁损系由原告造成以及房屋原状。被告认可该涉案房屋在出租给原告前以及原告搬离后使用过该房，其提供的证据无法确定房屋在出租给原告前的原状，以及房屋实际毁损均系原告造成，故被告请求将毁损的被告的房屋及附属设备恢复原状的反诉请求，因证据不足，该院不予支持。被告请求原告赔偿因房屋损毁而造成房屋无法出租的经济损失8100元的反诉请求，因该涉案房屋为经济适用房，按照法律规定不得用于出租、经营，故该项诉讼请求，于法无据，该院不予支持。被告反诉请求原告支付水电气费230元，因被告无相应证据予以证明，原告只对128元部分予以认可，故对被告主张的水电气费的128元部分，该院予以支持。 原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告刘慧堂于本判决生效后十日内返还原告刘辉房屋押金4500元。二、驳回原告刘辉的其他诉讼请求。三、原告刘辉于本判决生效后十日内支付被告刘慧堂128元。四、驳回被告刘慧堂的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告负担。反诉费用159元，减半收取79.5元，由被告负担。 宣判后，刘慧堂不服向本院提起上诉称：一、双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方于2013年8月2日签订《房屋租赁合同》时，被上诉人也查验了上诉人的房屋所有权证，被上诉人对上诉人出租给其的房屋系经济适用房是明知的，签订《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。二、被上诉人的一审诉讼请求应予驳回，因为被上诉人违约逾期不交付房屋租金，并擅自解除双方签订的房屋租赁合同，被上诉人应向上诉人赔偿等额于押金的违约金，上诉人没有义务退回被上诉人押金，更不要说所谓违约金了，一审判决上诉人返还被上诉人4500元，判决错误，应予纠正。三、上诉人的反诉请求应予支持，首先，对于上诉人要求被上诉人支付违约金4500元的反诉请求；其次，对于上诉人要求被上诉人将租赁房屋损坏部分恢复原状的反诉请求；最后，对于上诉人要求被上诉人赔偿租赁房屋无法正常租赁出租，造成经济损失8100元的反诉请求。综上，一审判决认定事实错误，应予撤销，被上诉人的一审诉讼请求应予驳回，上诉人的一审反诉请求应予支持。 被上诉人刘辉答辩称：一、根据相关规定，经济适用房在没有取得完全产权时，不能出租，涉案房屋是经济适用房，没有取得产权。二、涉案合同无效，就不存在违约的行为。三、使用水龙头的方式是正确的，房屋下水道不通才造成的漫水。由于是经济适用房，不应存在出租损失的情况。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由无事实根据和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。 二审中，上诉人刘慧堂提供证人证言一份，拟证明在刘辉租赁房屋期间造成房屋漏水。刘辉质证认为：确实有漫水的情况，但是正常使用，房屋漏水和房屋损失需要有证据证明，漏水现象认可，但不能证明造成损害结果。本院认为，证人应当出庭作证，该证人未出庭，无法核实该证言真伪，对该证言不予采纳。 二审经审理查明的事实与原审法院查明的相同。 本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》，因当时租赁房屋系经济适用房性质，按照相关规定，一审认定该《房屋租赁合同》无效并无不当。因该合同无效，被上诉人刘辉主张返还押金4500元应予支持。上诉人刘慧堂上诉主张《房屋租赁合同》有效的理由不能成立，本院对此不予采纳。上诉人刘慧堂还上诉主张房屋受损，刘辉应恢复原状，并赔偿无法正常出租的损失8100元。因刘慧堂提供的证据不能充分证明刘辉造成租赁房屋的损坏，刘慧堂请求赔偿8100元的理由亦不能成立，故本院对此均不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费209元，由上诉人刘慧堂负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 马增军 审 判 员 贾建新 代理审判员 黄跃敏 二〇一五年一月二十一日 书 记 员 李 杨 |
