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河南省郑州市金水区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）金民二初字第1379号 原告阎锦光，男，1965年8月15日出生，汉族，住郑州市金水区建业路88号院36号楼6号。 委托代理人郭新华，河南方邦律师事务所律师。 被告孙晓溪，男，1983年2月13日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区南河路2180号102。 委托代理人刘国辉，河南国豪律师事务所律师。 委托代理人郭娟，女，1958年6月1日出生，汉族，住河南省新乡市卫滨区健康路31号东楼232号。 被告郑州金诺房地产咨询有限公司第十分公司，住所地郑州市金水区商城东路268号院附21号。 负责人王锦旗。 委托代理人耿艳竹，1989年12月24日出生，汉族，住河南省兰考县坝头乡双井村八组。 原告阎锦光与被告孙晓溪、郑州金诺房地产咨询有限公司第十分公司房屋买卖纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告阎锦光及其委托代理人郭新华、被告孙晓溪的委托代理人刘国辉、郭娟、被告房地产公司的委托代理人耿艳竹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2013年10月7日，原告经郑州金诺房地产有限公司第十分公司介绍，与被告签订了关于郑州市金水区建业路城市花园36号楼4层B座的《房屋买卖合同》，并于当日完成了原告应当履行的义务。依据合同约定，被告按揭贷款购买原告位于郑州市金水区建业路城市花园36号楼4层B座的房屋，并于合同签订后45个工作日内持双方签订的《房屋买卖合同》及相关证件到房屋管理部门办理房产过户等手续，但是直至今日被告没有按照约定支付应付的首付款项和办理相应的房屋买卖相关手续。原告出卖郑州市金水区建业路城市花园36号楼4层B座的房屋是为做生意周转资金之使用，而今因被告的违约使原告丧失了在年底之前出卖房屋周转资金的计划落空，且也丧失了二手房年底前最好的交易时机。故原告依法诉至法院，请求判决：1、被告孙晓溪依据《房屋买卖》合同支付原告违约金伍万元整（￥50000.00）；并自合同到期日2013年12月9日开始按照每日2%计息赔偿原告损失；2、被告郑州金诺房地产有限公司第十分公司承担连带责任；3、本案诉讼费及其它相关费用由被告承担。 为支持其诉讼请求，原告向法庭提交证据如下：1、房屋买卖合同；证明原、被告在被告郑州金诺房地产有限公司第十分公司的介绍下签订的二手房买卖合同，合同中明确约定了双方的权利责任及违约应承担的责任，在合同签订之日45日之内应当履行合同，一方如不履行合同，应当承担伍万元违约金；2、短信内容，发信人；18337197279，时间：2013年12月12日，孙晓溪；证明被告孙晓溪违约的事实。“十分抱歉，事情拖了这么久，给您带来了诸多不便，对不起了，进展如此缓慢也大大出乎我的意料，但是我可以保证，自始至终，我都是有着十分的诚意，而且也在积极的运作，之前电话里给您说的也都是事实，但是有些事情确实非我一人之力能够办到，我很无奈很郁闷。明天我们见面后把事情谈谈吧，相信会有解决的办法，我们也会尽最大努力，最大程度的减轻您的损失，希望您能谅解，并请您相信会有一个比较好的结果，谢谢了，孙晓溪”。2013年12月14日发的信息内容（发信人电话号码：18337197279）：大姐，您好，对不起，我又让您失望了，昨天话一出口我就后悔了，我很愧疚，我也应为此付出代价，这件事使我懂得了诚信的重要性，我对不住您和大哥，大姐，您能不能再给我一次改过自新的机会，我不多说，我做给您看，我在哪里跌倒，就从哪里爬起，我用实际行为实现自我救赎，事情走到今天不易，我们忙了一年都想好好过个消停年，我们之前还憧憬着能在新房里过年，大姐，能否再给我们最后一次机会，还是那句，我不多说，我做给您看，拜托。3、孙晓溪母亲，手机号：18790567164，时间：2013年12月22日。虎老师你好，我是孙小溪的妈妈，您在家吧？不方便接电话还是不想接我电话？我理解您的心情，在买房事上你没有一点儿错，你着急生气对我们发火也不为过。我要你的电话号，孙小溪还夸你，说你一直说话都很好。孙做事有欠缺的地方，别和他计较，我给你赔礼，咱还是一起说说吧。 被告孙晓溪辩称：一、被告孙晓溪是按照诚实信用的原则履行合同的。被告通过中介公司同原告签订合同，签订合同后即向中介公司交付了50000元定金和21100元佣金（欠条），孙晓溪是本着履行合同的真实心理履行合同的。二、合同不能履行并非被告孙晓溪的过错。孙晓溪是外地人，对郑州的购房政策不了解，所以通过中介公司来购买房屋，但中介公司并没有真实地把郑州市的限购政策向孙晓溪讲明，这导致了合同签订后，因为限购政策而不能履行。孙晓溪因不符合“居住三年，纳税证明，社保证明”三项条件，不能实现购房的目的；三、合同是无效合同。孙晓溪同原告签订的合同，因违反《合同法》第52条第四项规定，所以合同是无效合同。以上答辩意见请求人民法院采纳，依法驳回原告对被告的诉讼请求。 为支持其答辩意见，被告孙晓溪向法庭提交证据如下：证据1、被告金诺公司第十分公司发给被告孙晓溪的邮件一份（打印件）；证明目的：被告金诺公司第十分公司以邮件形式向被告孙晓溪告知购房条件，没有包含政府规定的限购条件（居住三年证明，纳税证明，社保证明等）；证据2、被告孙晓溪户口本复印件一份，证明目的，被告孙晓溪的户口在甘肃省兰州市，不是郑州本地人，属于郑州限购房屋的对象。 被告郑州金诺房地产有限公司第十分公司辩称：针对原告承担连带责任，被告郑州金诺房地长有限公司第十分公司没有责任，不承担连带责任。 被告郑州金诺房地产有限公司第十分公司没有向法庭提交证据。 原告对被告孙晓溪的证据发表质证意见如下：对证据1的意见，与原告没有任何关系，该责任不是原告所履行的义务，原告的责任只是履行过户手续；对证据2的意见，与原告没有任何法律关系，这个孙晓溪的户口在哪里与原告无关。 被告孙晓溪对原告的证据发表质证意见如下：一、对房屋买卖合同的质证意见，对合同真实性没有异议，但该合同是一份无效合同，是孙晓溪在不明白自己不够购房条件，受到中介公司欺骗的情况下签订的，该合同违背了政府的购房政策，违背了《合同法》第52条第4项、5项的规定，是无效合同；二、对短信的质证意见，对短信的真实性有异议，同时该短信内容也不能证明原告的主张，只能证明被告孙晓溪在得到不能购房的情况下的真实心理，不能证明是被告孙晓溪违反合同的约定。 被告郑州金诺房地产有限公司第十分公司对原告的证据发表质证意见如下：对证据1，真实性无异议；对证据2，被告郑州金诺房地产有限公司第十分公司不知道。 被告郑州金诺房地产有限公司第十分公司对被告孙晓溪的证据发表质证意见如下：对证据1被告郑州金诺房地产有限公司第十分公司不认可，当时签合同之前，郑州金诺房地产有限公司第十分公司把购房政策已告知孙晓溪；对证据2因为当时本人孙晓溪亲口承诺他是集体户口转郑州市户口，有购房资格，在此前提下才签订合同，有证人。 依据原、被告诉辩意见、证据质证意见、庭审意见及原、被告当事人陈述，本院对本案事实确认如下： 2013年10月7日，原告与被告孙晓溪及被告郑州金诺房地产咨询有限公司第十分公司签订房屋买卖合同一份，合同主要约定：原告购买被告所有的位于金水区建业路建业城市花园36号楼4层B座房产一套。房屋价格为1005000元。原告在合同签订时向被告支付定金50000元，由被告郑州金诺房地产咨询有限公司第十分公司代为保管。被告孙晓溪向被告郑州金诺房地产咨询有限公司第十分公司出具了一份21100元的佣金欠条，该佣金21100元并未实际给付被告郑州金诺房地产咨询有限公司第十分公司。合同第五条还约定：双方同意在签订合同后45个工作日内，持本合同和相关证件到房屋管理部门立契办理房产过户及相关手续或到相关部门办理相关手续。被告若违反本合同第五条的约定，视为其单方解除合同，无权要求返还定金（被告郑州金诺房地产咨询有限公司第十分公司有权直接将定金、房屋产权证或售房保证金交付原告，若原告阎锦光、被告孙晓溪、被告郑州金诺房地产咨询有限公司第十分公司三方能形成新的协议，按新协议进行）。如果原告违约须在5个工作日内，归还违约金50000元整。 2011年，郑州市人民政府出台《关于商品房限购令的通知》。2013年经过补充后，于2013年9月2日正式施行，对不符合在郑州市“居住三年，纳税证明，社保证明”条件的，限制购买房屋。根据郑州市房管局购房限购政策，持有本市居住证3年以上、在本市缴纳社会保险或个人所得税1年以上的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。 另查明，被告孙晓溪的户籍已于2013年12月20日由甘肃省兰州市城关区南河路2180号102迁入郑州市公安局未来大道派出所。 本院认为，原、被告签订《房屋买卖合同》后，因被告孙晓溪系外地户籍，未在本市居住3年以上，也未在本市缴纳社会保险或个人所得税1年以上，不符合郑州市人民政府发布施行的商品房限购条件，造成该合同无法履行，其为不可归责于当事人双方的事由，不能视为被告孙晓溪违约，故原告要求被告支付违约金50000元并赔偿损失的请求，本院不予支持。依照中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告阎锦光的诉讼请求。 案件受理费1050元，由原告阎锦光负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。 审 判 长 赵 培 人民陪审员 吴庆伟 人民陪审员 刘 玲 二〇一四年十二月二十一日 书 记 员 勾彦婷 |
