| 永城市人民法院 |
| 民事判决书 |
| （2014）永民初字第34号 |
原告汤军峰，男，1974年9月21日出生。 原告曹居德，男，1970年4月5日出生。 原告王玉宽，男，1963年3月3日出生。 三原告委托代理人刘安军，河南正剑律师事务所律师。 被告余光连，男，63岁。 被告高永昌，男，42岁。 被告王怀礼，男，44岁。 三被告委托代理人赵立，河南正剑律师事务所律师。 原告汤军峰、曹居德、王玉宽诉被告余光连、高永昌、王怀礼房屋买卖合同纠纷一案，原告汤军峰、曹居德、王玉宽于2013年12月23日向本院提起诉讼，本院受理后，在法定期限内向原、被告送达了相关民事诉讼法律文书。依法组成合议庭，于2014年2月19日公开开庭进行了审理。原告汤军峰、曹居德、王玉宽的委托代理人刘安军、被告余光连、高永昌、王怀礼的委托代理人赵立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汤军峰、曹居德、王玉宽诉称，2013年5月16日，三原告将投资开发的永城市薛湖镇侯楼社区建设项目以每平方米560元的价格整体转让给三被告，总价款为1600余万元。合同签订之前，因三原告欠三被告承包建设该工程承包费约为600万元，双方约定三原告所欠三被告的工程款从1600余万元房款中冲抵，双方冲抵后下欠1000余万元房款，双方对付款方式明确进行了约定，即合同签订后7日内，被告付给原告定金200万元；被告正式施工后原告开始进场施工，原告保证在一个月之内将未完工工程完工；原告把成品房交给被告后，被告应在45天之内，连同原告代付的新增土地补偿款约30万元，共180万元交给原告，之后45天之内再付200万元，余款在最后的45天之内一次性付清；具体面积以实际测量为准，收款以收款证明为依据。同时约定，如付款超过期限，三被告应付给三原告违约金100万元，三被告除支付第一次付款之外，第二次没有给付。依据违约责任条款规定，三被告应给付三原告违约金100万元，要求三被告给付三原告房价款180万元，并承担违约金100万元。 被告余光连、高永昌、王怀礼辩称，三原告首先违约，且至今未按约定交付给三被告成品房，三被告2013年5月16日与三原告约定转让侯楼社区的楼房，当时约定交付的日期是原告应在一个月之内将工程完工，并经张某某验收合格把成品房交于三被告，而时至今日，工程不仅没有完工，也没有任何人把验收合格的成品房交给三被告，所以三被告没有把约定的最后一批款付给三原告，在情理之中，相应倒是三原告违约，应向三被告支付约定的违约金，三被告将保留起诉的权利。 依据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、原、被告在履行合同中是谁违约；2、原告是否按照协议交付房屋；3、原告要求被告给付房款180万元，并承担违约金100万元有无事实和法律依据。原、被告对本院归纳的争议焦点均无异议。 原告向本院提交的证据材料有：1、合同书一份，证明：①甲方汤军峰、曹居德、王玉宽与侯楼村委会签订的合同和有关材料全部转让给乙方余光连、高永昌、王怀礼；②甲方汤军峰、曹居德、王玉宽把侯楼社区规划83亩的土地全部无偿的转让给乙方余光连、高永昌、王怀礼，但新增的土地补偿款由乙方余光连、高永昌、王怀礼支付；③合同签订后7日内，乙方余光连、高永昌、王怀礼付给甲方汤军峰、曹居德、王玉宽定金200万元人民币，甲方保证在一个月之内将未完工程完工，甲方把成品房交给乙方后，乙方应在45天之内，连同甲方代付的新增土地补偿款30万元共计180万元交给甲方，之后45天内再付200万元人民币，余款在最后的45天之内一次性付清；④乙方付给甲方的房款超过规定期限乙方应付给甲方违约金100万元。2、2013年10月20日张某某、珣某某自书证明一份，证明侯楼社区整体工程已于2013年10月20日结束完工。3、原告与申某所签侯楼中心社区的施工合同一份，证明涉案工程不包括门窗。4、珣某某出庭作证证言，证明涉案工程已经经张某某验工是真实的。 被告余光连、高永昌、王怀礼向本院提交证据材料有：1、张某某的证明一份，证明：①、双方约定的成品房标准；②、三原告转让三被告的工程没有完工，也没有达到成品房的要求。2、原告汤军峰、曹居德给王怀礼的通知一份，证明要求王怀礼把未完成的工程继续建造何种程度，这里面包含内外墙全粉，地板砖、卫生瓷全贴，门窗全安装、水电、室外雨水管、屋面防水，能佐证三原告转让给三被告的工程至少包含上面的这些工程。3、照片23张，证明三原告转让给三被告的楼房工程没有达到双方约定的成品房标准。4、珣某某证明一份，证明他与三原告出具的证明是无效的。自己也不是双方指定的验收人员。5、光盘一个，证明原告至今没有把双方约定工程交付给被告，也没有完工。 庭审中，三被告代理人对三原告提交的证据1无异议，双方约定的交付房屋为成品房，按照建设部出台的《商品住宅装修一次到位实施导则》的规定成品房是相对于“毛坯房”而言的，也称“全装修住宅”。对证据2有异议，认为①、证人没有出庭，无法证明是证人书写的；②、证人作证应分别作证，不应在一起作证；③、证据内容只是证明整体工程结束完工，并不是对工程验收合格的证明，张某某也没有把任何成品房交付给三被告；④、即便按照证据记载的时间，原告也没有按照合同约定的时间把房屋交付给三被告，因为根据双方的约定原告应在双方签订合同之日起1月内完工。对证据3认为，合同与本案无关，那是原告与申某签订的。对证据4认为，证人由于什么都不清楚，所以在完工证明上签字证明不了原告的证明目的。 原告代理人对三被告提交的证据1提出异议，认为张某某自述的房屋标准不是原、被告约定的房屋标准，对本案没有约束力，被告说合同约定的房屋没有交付不是事实。对证据2提出异议，认为该通知是在双方签订买卖合同之前，约定的范围也不属于交付的范围，交付范围是申某交付的工程，申某的合同约定，不含门窗。对证据3提出异议，认为对本案的事实没有证明力，涉案房屋的标准就是双方合同的约定。对证据4提出异议，认为不是证人的真实意思，珣某某是张某某找的证人。对光盘的质证意见同照片证据的质证意见。 经庭审质证，本院确认原告提交的证据1内容真实且被告没有异议，可以作为有效证据使用。原告提交的证据2，证人张某某虽未出庭接受质询，但结合原告提交的证据4内容及被告提交的证据4的内容，三者之间能够相互印证，形成了一个完整的证据链，该证据可以作为原告主张已按合同约定履行义务的有效证据使用。因此对被告的异议理由不予采纳。原告提交的证据3虽能证明与申某所签建筑施工合同不含门窗，但与本案无关联，不能作为认定本案的事实依据。原告提交的证据4的内容与原告提交的证据2 的内容能够相互印证，可以作为有效证据使用。被告提交的证据1，因出具时间在原告提交的证据2的出具时间之后，且证人未出庭接受质询，无法确认是不是证人的真实意思表示，且证人也没有写明证明上的未完工的工程是属于谁施工，因此不符合证据的形式要件，不能作为有效证据使用。被告提交的证据2，因出具的时间是在双方签订房屋买卖合同之前，且相关内容在双方所签合同中得不到印证，达不到被告的举证目的，因此该证据不能作为认定该案的事实依据。被告提交的证据3、5的内容不能证明是涉案房屋，故不能作为有效证据使用。被告提交的证据4，因出证人珣某某当庭对证明内容予以否认，认为不是其真实意思表示，该证据不仅不能达到被告的举证目的，反而证明了原告所举证据2内容的真实性，因此不能作为被告主张原告所举证据2内容无效的证据使用。 依据上述有效证据，结合当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2013年5月16日三原告（作为甲方）与三被告（作为乙方）签订房屋买卖合同书一份，三原告将投资开发建设的永城市薛湖镇侯楼社区建设项目以每平方米560元的均价整体转让给三被告。合同约定：一、侯楼中心社区坐落于薛湖镇侯楼村境内，是永城市市委、市政府批准设立的。二、转让条件：1、甲方与侯楼村委会签订的合同和有关资料全部转让给乙方；2、甲方把侯楼社区规划83亩的土地全部无偿的转让给乙方，新增的土地补偿款由乙方支付；3、由甲方负责施工的未完工程完工后由张某某验收后交付乙方。4、合同生效后，甲方原所签与侯楼社区建设有关的所有合同的权利和义务全部一次性转让给乙方，所产生的一切费用由乙方承担；。5、乙方在社区建设过程中，不得允许侯杰参与股份投资和分红，但乙方在施工过程中可自行找人协调可能出现的问题。三、付款方式：合同签订后7日之内，乙方付给甲方定金200万元。乙方正式施工后甲方开始进场施工，甲方保证在一个月之内将未完工工程完工。甲方把成品房交给乙方后，乙方应在45天之内，连同甲方代付的新增土地补偿款约30万元（收款证明在被告处），共计180万元交给甲方。之后45天之内再付200万元，余款在最后45天之内一次性付清。具体面积以实际测量为准，收款以收款证明为依据。四、违约责任：乙方付给甲方的房款超过规定期限乙方应付给甲方违约金100万元。合同签订后，三原告按照合同约定履行了义务，并经张某某验收后交付三被告。而三被告在给付三原告200万元定金后，没有按合同约定支付剩余款项，双方为此发生纠纷，三原告诉至本院。
本院认为，1，原告汤军峰、曹居德、王玉宽已按双方约定履行了交房义务，不存在违约行为，但被告余光连、高永昌、王怀礼在履行合同中存在违约行为。从查明的事实看，原、被告所签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定享受权利并履行各自的义务。合同签订后，原告按照合同约定履行了义务，张某某出具的证明可以证实。三被告虽辩称三原告并未按《商品住宅装修一次到位实施导则》的规定交付成品房，但从双方所签合同内容看并没有约定房屋交付时的具体标准，结合双方交易价格低于现行市场普通价格的情况，三原告经双方指定的中间人张某某之手交付的已经建好的房屋，就视为是双方合同约定的成品房，三被告要求三原告按《商品住宅装修一次到位实施导则》的规定履行交房义务缺乏依据，且三被告对其辩称理由亦没有证据加以证明其成立，因此对三被告的辩称理由本院不予采纳。三被告不按合同约定给付购房款的行为已构成违约，应按双方约定承担违约责任。2、原告汤军峰、曹居德、王玉宽要求被告余光连、高永昌、王怀礼给付房款180万元，并承担违约金既有事实依据亦有法律依据。从本案看，三原告按双方的约定履行了交房义务后，有权要求三被告按合同约定给付房款，因此三原告要求三被告按约定给付购房款180万元理由正当，本院予以支持。违约金是基于当事人的约定或者法律的直接规定，一方当事人违约时，应向另一方支付金钱。违约金由当事人约定的为约定违约金，约定违约金是一种合同关系，既是诺成合同，又是附条件合同，违约行为只要发生，违约金合同即生效。且实践中民事法律行为以遵守当事人意思自治为原则，当事人没有约定或约定不明时在依照法律规定。结合本案双方交易价格总额看，双方对违约责任的约定既是双方真实意思表示又不违反法律的强制性规定，且三被告对违约金的数额没提异议，在三被告违约的情况下，三原告依照双方的合同约定要求三被告支付违约金的理由正当，符合法律规定，本院予以支持。但三原告要求三被告一次性支付违约金100万元过高，应以实际违约金额180万元（总价款1000万元）计算违约金，即18万元为妥。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告余光连、高永昌、王怀礼于本判决生效后十日内给付原告汤军峰、曹居德、王玉宽购房款180万元，违约金18万元，合计198万元； 二、驳回原告汤军峰、曹居德、王玉宽的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费29200元，原告汤军峰、曹居德、王玉宽负担9200元，被告余光连、高永昌、王怀礼负担20000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。
审判长 黄建民 审判员 姬钦锐 陪审员 陈 翠 二Ο一四年四月十三日 书记员 王胜华 |
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