樊香莲与赵娜租赁合同纠纷一审民事判决书

原告樊香莲，女，1974年9月16日出生，汉族，初中文化程度，个体户，住河南省汝州市。

委托代理人余祥东，河南绿剑律师事务所律师，特别授权。

被告赵娜，女，1987年1月20日出生，汉族，大专文化程度，河南省洛阳市人，无业，住洛阳市西工区。

委托代理人胡巧玲、付伟利，河南焦点律师事务所律师，特别授权。

原告樊香莲诉被告赵娜为租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告樊香莲的委托代理人余祥东、被告赵娜的委托代理人胡巧玲、付伟利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告樊香莲诉称：2011年9月25日，原、被告双方签订了租房合同一份，合同约定，原告将自己所有的位于洛阳市涧西区建设路119号中侨绿城40-5-102号的房屋一套租赁给被告使用，房屋面积96.25平方米，承租期限为二年，即从2011年9月25日起至2013年9月24日止，每年租金8000元，第二年时应提前一个月一次性付清下一年房租。但自2012年8月至今，经原告多次催讨，被告仍拒付自2012年9月25日至今的房租，为维护原告合法权益，提起诉讼，请求依法判令：1、依法解除原、被告双方于2011年9月25日签订的租房合同。2、依法要求被告立即腾出所租赁的房屋，并恢复原状。3、依法要求被告支付自2012年9月25日至2013年4月7日拖欠的房屋租金4310.4元及逾期利息。4、依法要求被告支付其腾房之前使用该房屋期间的水电费。5、依法要求被告按每天22.2元租金计算，支付自2013年4月8日至其实际腾房之间的房屋占有使用费2308.8元及逾期利息。6、本案诉讼费用由被告承担。本案在诉讼过程中，原告自愿放弃第1项、第2项、第4项诉讼请求。

被告赵娜辩称：一、答辩人已支付过樊香莲2012年9月25日至2013年9月24日全年的租金，答辩人从未拖欠过樊香莲一分钱的租金，请求依法驳回樊香莲对答辩人的起诉。二、樊香莲起诉的事实与理由部分不真实。答辩人与樊香莲自2006年8月26日就签订了书面的《租房合同》，答辩人现存的有2007、2008、2011年的租赁合同，截止目前，双方建立租房合同关系已长达6年之久，双方已经形成了交易习惯。三、樊香莲应返还答辩人交纳的1000元押金。四、答辩人已将房屋于2013年7月21日将房屋交还给樊香莲。五、水电费已经清结。六、原告的逾期利息没有详细的计算标准，请求人民法院依法驳回。

经审理查明：2007年8月起，原告樊香莲将其所有的位于洛阳市涧西区建设路119号中侨绿城40-5-102号房屋出租给被告赵娜使用，双方签订有租房合同。2011年9月25日，原告樊香莲作为出租人（甲方）与被告赵娜续签《租房合同》一份，该合同约定，甲方出租时间2011年9月25日至2013年9月24日，乙方向甲方缴纳壹仟元租房押金，乙方每年以捌仟元向甲方缴纳房租，第二年提前一月缴纳。该合同还对双方的权利义务等内容进行了约定。合同签订后，原、被告双方按约履行了部分义务。从2012年9月24日，被告赵娜未如约支付第二年房租8000元，致使原告起诉至本院。本案在审理过程中，被告赵娜于2013年7月21日将该房屋退还给原告樊香莲。庭审中，因原、被告双方意见分歧较大，致本院调解不能。

本院认为：原告樊香莲与被告赵娜签订的《租房合同》，系当事双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为有效协议。双方应当按照合同约定严格履行各自义务或主张权利。依据合同约定，被告赵娜应在2012年8月24日前将下一年的租金8000元一次性支付给原告樊香莲，至今被告未履行缴纳租金义务，被告赵娜的行为显属不当，其应当将租金支付给原告樊香莲。因该房屋已于2013年7月21日退还给原告樊香莲，故房屋租金应计算至2013年7月20日。关于原告主张的利息，因原、被告在合同中未对利息予以约定，故原告主张的逾期利息，本院不予以支持。依据合同约定，房屋租金每年8000元，每日应为22元。从2012年9月25日起至2013年4月7日止共计194天，租金按每日22元计算，共计房屋租金为4268元。从2013年4月8日起至2013年7月20日止共计104天，租金按每日22元计算，共计房屋租金为2288元。综上，被告赵娜应当向原告樊香莲支付从2012年9月25日起至2013年4月7日止的房屋租金4268元，向原告樊香莲支付2013年4月8日起至2013年7月20日的房屋租金2288元。被告向原告缴纳的押金1000元，应在所交房租中冲减，庭审中，被告辩称已将全年的房屋租金支付给原告的辩解意见，证据不足，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条之规定，判决如下：

一、被告赵娜于本判决生效后十日内向原告樊香莲支付从2012年9月25日起至2013年4月7日止的房屋租金4268元。

二、被告赵娜于本判决生效后十日内向原告樊香莲支付从2013年4月8日起至2013年7月20日的房屋租金1288元（已冲减押金1000元），逾期，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

三、驳回原告樊香莲的其他诉讼请求。

本案受理费50元，由被告赵娜承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。

                                             审  判  长        石平安

                                             人民陪审员        刘丽群

                                             人民陪审员        李科维

                                             二0一三 年八 月二十四 日

                                             书  记  员        李丽艳