岳群安与邢付灿确认合同无效纠纷一案

原告： 岳群安，男，1949年7月15日出生，汉族。

委托代理人：张立新，许昌市魏都区北大法律服务所法律工作者。

被告： 邢付灿，男，1981年11月12日出生，汉族，住许昌市魏都区樊沟南巷。

委托代理人：张柱军，河南先利律师事务所律师。

原告岳群安因与被告邢付灿确认合同无效纠纷一案，于2013年6月27日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年9月17日公开开庭审理了本案。原告岳群安及其委托代理人张立新，被告邢付灿的委托代理人张柱军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告岳群安诉称：2013年1月1日，被告与郑州电务段劳动服务公司许昌铁路招待所（以下简称“郑电段招待所”）签订房屋租赁协议。2013年5月13日，被告在明知该房不准私自转让的情况下，以欺诈方法与原告签订租赁转让协议，获取转让金76000元。2013年5月19日，郑电段招待所负责人向原告提出异议：“该房不准私自转让，故2013年12月31日终止。”为此，原告多次找被告协商，要求被告退还转让金76000元，但遭到拒绝。现起诉要求判令原、被告签订的转让协议无效，被告返还原告转让金76000元；本案诉讼费由被告承担。

被告邢付灿辩称：原告诉称与客观事实不符。原、被告在签订转让协议时，被告已经告知原告租赁协议是被告与郑电段招待所签订的，并出示给原告看。在双方自愿的情况下，原、被告签订了转让协议，后原告一直使用该房屋至今。该房屋的所有权人郑电段招待所并未对原告提出异议或不允许原告经营。因此，原、被告签订的转让协议是合法有效的，请求驳回原告的诉讼请求。

根据双方的诉辩意见，经征询当事人同意，本院归纳本案的争议焦点是：原、被告签订的转让协议是否有效。

原告为支持自己的主张，向本院提交的证据有： 第一组，原、被告签订的协议一份（2013年5月13日），郑电段招待所与被告签订租赁协议一份（2013年1月1日），证明2013年1月1日，被告与郑电段招待所签订的协议上约定该房屋不得转让，在原、被告签完2013年5月13日的转让协议后，被告才把其与郑电段招待所之间的协议扔给原告，原告在签订转让协议时根本不知道该房不得转让。第二组，郑州电务段劳务服务公司许昌火车站（以下简称“许昌火车站”）出具的证明一份，证明诉争房屋不得准让；许昌火车站对2013年5月原、被告之间的转让行为不知情，也未参与；许昌火车站知情后，告诉原告该房不允许转租，限期让原告搬离。

被告对上述证据的质证意见是：第一组，对两份协议的真实性无异议，但原、被告签订的转让协议显示是双方自愿签订，不能证明被告采取欺诈、胁迫的手段让原告签订协议。第二组，1、该证据未在举证期间提出；2、该证据形式不合法，落款是“许昌铁路电务段起来招待所”，而在落款处加盖的红章是“郑州电务段劳务服务公司许昌火车站”，落款与印章不一致；3、结合原、被告2013年5月13日签订的协议，协议标的物是许昌市票房街电务招待所一楼起来招待所，同一标的物有三个不同的名称，不能证明案件事实；4、被告与郑电段招待所之间的协议并未明确约定被告不得转让，因此原告提交的该份证据是其单方意思的表示，证明效力低于被告与郑电段招待所之间的协议效力。

被告为支持自己的主张，向本院提交的证据有：被告和案外人闫丹丹签订的协议一份，证明郑电段招待所只收房租，不管谁承租，郑电段招待所到现在为止没有撵走原告的意思。

原告对上述证据的质证意见是：该份协议与本案无关，诉争的房子不涉及案外人闫丹丹。

本院对原告出示的证据审核后认为：第一组，被告对两份协议的真实性无异议，本院予以确认。第二组，依据被告与郑电段招待所之间的租赁协议，诉争房产的出租人为郑电段招待所，而原告提交的该份证明的出具单位为“许昌火车站”，许昌火车站与本案无关，本院对许昌火车站出具的证明不予确认。

本院对被告出示的证据审核后认为：该份证据证明何人将诉争房屋转让给被告，本院对该证据予以采纳。

根据上述有效证据和当事人陈述，本院确认以下案件事实：位于许昌市魏都区票房街起来旅社的20间房屋的所有权归郑州电务段劳动服务公司许昌铁路招待所。被告于2012年10月24日从案外人闫丹丹手中，以58000元的价格转接该房，并于2013年1月1日重新与郑电段招待所订立租赁合同。该合同第一、二、七条约定：每月房费2800元整，每次应交一季度房费，交款时间应为下季度的前10天，另交保证金贰仟捌佰元整；经营时间为2013年1月1人至2013年12月31日；经营期间不得私自转让。2013年5月13日，被告在未征得出租人同意的情况下将该房转让给原告，双方签订转让协议一份，协议第一、二条约定：一、甲方（被告）在2013年5月13日起将起来招待所共20个房间和所有附属房屋转让给乙方（原告），转让金为柒万陆仟元整（76000元一次性付清）；二、甲方收到乙方转让费之日起，办理交接手续协议正式生效，原来招待所的所有财产（电视、电脑、空调、床上用品、冰柜、热水器等），包括甲方交付给电务段劳动服务公司的2800元押金和一个半月的租金，均归乙方所有。协议所指的“一个半月房租”是指2013年5-6月的房租。协议未约定租期。原告在签订该协议当日支付被告转让费76000元，后开始使用该房经营旅社，并直接支付郑电段招待所2013年7-9月的房租8400元。后原告以被告采取欺诈方法签订转租协议，且被原出租人提出异议为由，要求被告退还转让金76000元。被告拒绝退还转让金，双方引起纠纷。

本院认为：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。本案中被告与郑电段招待所签订租赁协议明确约定不得私自转租，被告仅是承租人，对租赁物无处分权，其转让前未征得郑电段招待所同意，其私自转让给原告的行为属无权处分。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。故被告的转让行为在原、被告签订协议当时属效力待定，其是否有效取决于出租人郑电段招待所是否追认。根据原告的自述，郑电段招待所工作人员虽然告知该房不得私自转让，但未要求原告立即搬走，而是要求原告于2013年年底搬走，该时间也是被告与郑电段招待所签订租赁协议的到期日。且郑电段招待所实际收取了原告租金，故可以判断郑电段招待所以其行为对原、被告签订的转让协议予以追认。原、被告均具有相应的民事行为能力，意思表示真实，所签协议不违反法律或者社会公共利益，且获得所有权人的追认，故双方转租房屋的行为有效。原告称被告以欺诈方式与自己签订协议，但未提交相关证明。综上，原、被告签订的协议有效，原告要求确认转让协议无效，被告返还转让金的诉讼请求，无事实根据和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

驳回原告岳群安的诉讼请求。

案件受理费1700元，由原告岳群安负担。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式五份，上诉于河南省许昌市中级人民法院。

                                             审  判  长  陈    晖

                                             人民陪审员  张 玉 改

                                             人民陪审员  贠 会 芳

                                              二〇一四年二月十日

                                             书　记　员  白 小 柯