原告王玉敏与被告唐伟彬、解秀芹确认合同无效纠纷一审民事判决书

原告王玉敏，女，汉族，1979年1月14日出生，住商丘市梁园区。

委托代理人李萍，女，1971年6月8日出生，回族，大学文化，住商丘市梁园区。

被告唐伟彬，男，汉族，1978年9月26日出生。

委托代理人梁文莲，女，汉族，1966年11月15日出生，住商丘市梁园区。

被告解秀芹，女，汉族，1971年2月28日出生。

委托代理人李素英，河南凤苑律师事务所律师。

原告王玉敏与被告唐伟彬、解秀芹确认合同无效纠纷一案，本院于2014年2月19日受理后，依法组成合议庭，由审判员申朝帅担任审判长，审判员张峰、张君参加合议，于2014年3月25日公开开庭进行了审理。原告王玉敏的委托代理人李萍，被告唐伟彬的委托代理人梁文莲、解秀芹的委托代理人李素英到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。

原告王玉敏诉称：原告与被告唐伟彬系夫妻关系，2009年4、5月份在商丘火车南站广场北侧马楼新村，夫妻俩共同投资盖有楼房三层共16间房屋住宅独院一处，后因夫妻俩感情不和分居。2013年6月12日，被告唐伟彬瞒着原告与解秀芹恶意串通签订土地房产转让协议一份，将该住宅以低价215000元卖给了解秀芹，被告唐伟彬将集体土地使用权及地上房屋转让行为不符合法律规定，依据我国土地法等相关法律规定，集体土地使用权及地上房屋不准转让，所以二被告签订的土地房产转让协议应为无效协议，为保护集体和原告的合法权益，诉至贵院，诉讼请求：1、依法判令二被告于2013年6月12日签订的土地房产转让协议无效； 2、被告承担本案诉讼费用。

被告唐伟彬辩称：1、原告不是房屋实际所有人，无权请求法院认定唐伟彬与解秀芹之间签订的楼房转让合同书是否有效，原告不具备本案的诉讼主体资格；2、原告的诉讼请求不能成立，请求依法驳回原告的诉讼请求。

被告解秀芹辩称：1本人同意认可被告唐伟彬的答辩意见；2、被告解秀芹在购买此房之前详细了解了该房的实际产权情况，尽到了应尽的义务，且被告解秀芹是善意购买此房，根本不存在原告所说的与房屋出卖方恶意串通的行为；3、双方签订合同之后，被告解秀芹支付了房屋合理的对价，被告唐伟彬的母亲也将房屋交被告解秀芹使用了一年，因此此房的买卖是合法有效的，原告的诉请应依法驳回。

本案争议焦点：1、本案诉争的房屋所有权人是谁；2、原告的诉求是否有事实及法律依据，应否支持。

原告王玉敏向本院提交的证据材料有：1、结婚证复印件一份，证明原告与被告唐伟彬是夫妻关系。2、2013年6月12日被告唐伟彬与被告解秀芹签订的楼房转让书一份，证明唐伟彬瞒着原告与被告解秀芹签订房产转让协议，将该房地产一并卖给了被告解秀芹， 该房屋没有房产证，宅基地也是集体性质的，故二被告的买卖行为应认定为无效。同时该房屋是夫妻共同财产 ，被告唐伟彬擅自将该房产低于市场价卖给被告解秀芹属于无处分权，也应认定为无效行为。3、证人王忠杰出庭作证，证明原告支付了部分工程款，是夫妻共同出资建房。4、庭后提交的协议书一份，证明涉案房屋的宅基地系原告夫妻购买。

被告唐伟彬向本院申请其母亲李秀云出庭作证证言，证明涉案房屋是母亲李秀云出资，原告不享有权利，原告也没有诉权。

被告解秀芹向本院提交的证据材料有：收条一份，证明是以215000元的价格购买的房产。

经庭审质证，各方当事人的质证意见如下：

被告唐伟彬、解秀芹对原告证据1无异议。对证据2有异议，原告提供的转让协议是复印件，并对其证明目的有异议，认为两被告不存在恶意串通的行为因该房属于小产权房，没有土地使用证也没有建筑许可证，所以一定低于市场价，215000元的价格是在平等自愿的基础上签订的，价格还是比较合理的，不存在低价出售的情况。两被告签订的只是房屋转让合同，没有对土地进行转让。对证据3，证人王忠杰出庭作证有异议，认为证人与原告之间有利害关系、证言不真实。对证据4，被告唐伟彬说协议是他签的，但这是唐伟彬他娘给唐伟彬的钱，让唐伟彬买的宅基地，因唐伟彬的娘不会写字，唐伟彬就签了唐伟彬的名字，当时唐伟彬也不懂，如果懂，就不签唐伟彬的名字了，当时签字时，原告王玉敏也在场。被告解秀芹认为该证据因被告唐伟彬（斌）未到庭，无法核实该协议的真实性。被告解秀芹另补充：1、涉案房产性质，协议中房屋成交价格合理，不存在恶意串通。2、原告所举证据，不能证明原告对涉案房产享有权利，从而不能证明原告对涉案房产享有诉权。

二、原告王玉敏对李秀云出庭证言有异议，认为证人李秀云与被告唐伟彬系母子关系，有利害关系，证言内容时间前后矛盾，不客观不真实，不能作为定案依据。被告解秀芹对李秀云出庭证言无异议

三、原告王玉敏对被告解秀芹提交的收条无异议，对证明目的有异议，认为该房屋没有房产证，宅基地也是集体性质的，故二被告的买卖行为应认定为无效。被告唐伟斌对被告解秀芹提交的收条无异议。

经合议庭合议综合分析，本院对原、被告双方无异议的证据予以确认。对原告所举证据被告唐伟彬、解秀芹有异议的认证如下：

 原告提交的证据2虽为复印件，但与被告解秀芹提交的收条能相互印证，故两被告异议理由不予采信，该证据的效力本院予以确认；原告证据3证人王忠杰的证言，对王玉敏、唐伟彬夫妇盖房的事实予以确认；原告证据4协议书，能够证明唐伟彬购买宅基地的事实，其证明力予以确认。

被告唐伟彬的证据证人李秀云出庭证言，并不能证明涉案房屋归其所有，原告异议理由正当，予以采信。

根据当事人的自认及以上采信的有效证据，本院确认以下案件事实：2003年4月19日，原告王玉敏与被告唐伟彬登记结婚。2008年5月26日，被告唐伟彬购买马继贞、马照奎位于商丘火车南站广场北侧马楼新村宅基地一处（南邻马宗恩、东临马照勤、北邻张正友、西邻马宗伟），长15米，宽8米。2009年4、5月份，唐伟彬、王玉敏夫妇在该处宅基地上建造三层住宅楼房（16间）独院一处。后夫妻分居期间，2013年6月12日，被告唐伟彬瞒着原告王玉敏与被告解秀芹签订房地产转让协议一份，将涉案房地产以215000元卖给了解秀芹。

另查明：原告王玉敏与被告唐伟彬、解秀芹均不是涉案标的物所坐落村庄的村民，涉案标的物系集体性质的土地，属于小产权房。

本院认为：原告王玉敏和被告唐伟彬夫妻关系存续期间，在马楼新村集体土地上共同投资建三层住宅楼房独院一处的事实清楚。该房系没有批准手续，无产权证的“小产权”房。本案中原、被告争议的焦点是“小产权”房买卖合同效力问题，我国相关法律规定，农村和城市郊区土地属于农民集体所有，农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制，即只有具备集体经济组织成员的身份，才可以依法取得并享有宅基地使用权，且宅基地的分配制度实行一户一宅制。同时，根据房地一体的原则，当宅基地上所建房屋被转让，该土地的使用权也随之一并被转让，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。该禁止性规定对农村集体土地使用权的流转做了严格的限制。我国《合同法》 第五十二条规定：“有下列情形之一的合同无效：……㈤违反法律、行政法规的强制性规定。”根据上述法律规定，“小产权房”不但没有办理批准、登记手续，而且违反了法律、行政法规的强制性规定，不允许上市交易。所以，两被告签订的土地房产转让协议为无效合同。原告要求确认被告唐伟彬于2013年6月12日与解秀芹签订的土地房产转让协议无效的诉求本院予以支持。两被告辩称理由本院不予采信。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，判决如下：

被告唐伟彬与被告解秀芹于2013年6月12日签订的房地产转让协议无效。

 一审案件受理费 100元，由被告唐伟彬负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费(收款人：商丘市梁园区财政国库集中支付中心特设代管专户，账号：800008310811015，开户行：商丘银行平原支行），上诉于河南省商丘市中级人民法院。

                                             审 判 长  申朝帅

                                             审 判 员  张  君

                                             审 判 员  张  峰

                                             二〇一四年七月十日

                                             书 记 员  石  莹