上诉人河南柯圃商贸有限公司（以下简称柯圃商贸公司）与被上诉人薛丽梅、原审被告张锁因房屋租赁合同纠纷一案

上诉人（原审被告）河南柯圃商贸有限公司。

法定代表人刘培，总经理。

委托代理人杨晶晶，女，汉族，1986年7月3日出生。

委托代理人程川东，河南银基律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）薛丽梅，女，汉族，1962年6月22日出生。

原审被告张锁，男，汉族，1970年7月5日出生。

上诉人河南柯圃商贸有限公司（以下简称柯圃商贸公司）与被上诉人薛丽梅、原审被告张锁因房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2013）金民二初字第2247号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2011年4月3日，薛丽梅与柯圃商贸公司签订房屋租赁合同一份，主要约定：柯圃商贸公司将其从张锁处租赁的位于郑州市金水区文化路与张家村中街交叉口万村千乡超市二楼出租给薛丽梅用于经营台球厅，租赁期限自2011年4月1日至2025年3月1日止；年租金为22万元，租金五年内不递增，五年后每五年在原有租金基础上递增15%；柯圃商贸公司应于2011年4月5日前将房屋交付薛丽梅使用；柯圃商贸公司保证对出租房屋拥有合法使用权，保证出租房屋不存在任何产权及其他纠纷，保证不因房屋权属影响薛丽梅正常使用和经营，若因产权纠纷影响薛丽梅不能经营，柯圃商贸公司应向薛丽梅赔偿15万元；2011年4月6日后的房屋水费、电费由薛丽梅承担，柯圃商贸公司应保证上下水入户、三相电入户，保证常规经营场所用电。双方另对其他内容进行了详细约定。合同签订后，柯圃商贸公司将房屋交付薛丽梅使用。薛丽梅在租赁房屋过程中，柯圃商贸公司与张锁之间因房屋租赁发生纠纷，致使薛丽梅租赁房屋被断电无法经营，薛丽梅遂诉至法院成讼。诉讼中，因薛丽梅租赁房屋恢复供电，薛丽梅撤回了要求柯圃商贸公司恢复供电的诉讼请求。

原审法院认为：柯圃商贸公司将其从张锁处租赁的房屋转租给薛丽梅使用，薛丽梅在使用房屋过程中，因柯圃商贸公司与张锁之间因房屋租赁发生纠纷导致薛丽梅无法经营，给薛丽梅造成损失，对此柯圃商贸公司应向薛丽梅承担赔偿责任。合同约定违约赔偿数额15万元过分高于薛丽梅实际造成的损失，应予酌减，以约定赔偿数额50%为宜即75000元。薛丽梅其他诉讼请求证据不足，不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、柯圃商贸公司于判决生效后十日内向薛丽梅赔偿75000元。二、驳回薛丽梅的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5708元，由薛丽梅负担4217元，柯圃商贸公司负担1491元。

柯圃商贸公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：柯圃商贸公司将租赁房屋转租给薛丽梅是经过张锁同意的,因此转租合同对张锁也具有约束力.租赁房屋的电是张所断的,与柯圃商贸公司无关,应当认定张锁违约,薛丽梅的损失应由张锁承担。根据法律规定，如果违约金超过损失30%的，当事人可以要求核减，薛丽梅没有提供证据证明自己的损失，所以一审判决75000元的违约金明显过高。请求二审撤销原判，依法改判或发回重审。

薛丽梅答辩称：柯圃商贸公司与薛丽梅双方签订的租赁合同约定，柯圃商贸公司应保证出租给薛丽梅的经营场所常规经营用电，但其间由于张锁和张志国两兄弟产权纠纷导致停电，恢复供电后，张锁又阻止经营，造成薛丽梅的经营场所处于停业状态，给薛丽梅造成巨大经济损失。租赁合同约定柯圃商贸公司保证薛丽梅对出租房屋拥有合法使用权，不存在任何产权及其他纠纷，否则影响经营的赔偿150000元。其他租户的房租退款证据与本案无关，柯圃商贸公司无法提供房屋产权证明和消防许可证，导致薛丽梅无法办理相关营业手续。综上，要求依法维持原判。

本院经审理查明，薛丽梅经营的台球厅于2013年3月28日被断电，直至2013年5月26日来电。薛丽梅提供经营期间的营业日报表及工人工资，证明经营损失。但张锁与柯圃商贸公司均有异议。其他事实与原审认定一致。

本院认为：柯圃商贸公司与薛丽梅签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，本院应予认定。柯圃商贸公司应依据合同约定保证对出租房屋拥有合法使用权，保证出租房屋不存在任何产权及其他纠纷，保证不因房屋权属影响薛丽梅正常使用和经营，保证常规经营场所用电。因此在薛丽梅正常经营台球厅期间，柯圃商贸公司与张锁因房屋租赁发生纠纷，而导致薛丽梅租赁房屋被断电无法经营，柯圃商贸公司应承担相应的赔偿责任。合同约定违约赔偿数额为150000元，参考断电时间及经营损失，原审酌定为75000元较为适当，本院予以维持。虽然薛丽梅答辩称是由于张锁和张志国两兄弟的产权纠纷导致停电，但柯圃商贸公司作为转租方有义务保证用电，所以柯圃商贸公司上诉要求张锁承担赔偿责任的理由不能成立，本院不予支持。

综上，柯圃商贸公司的上诉理由及请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，本院依法予以维持原判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5708元，由上诉人河南柯圃商贸有限公司负担。

本判决为终审判决。            

                                              审 判 长  崔航微

                                              审 判 员  陈  赞

                                              审 判 员  陈启辉

                                             二0一四年八月三十日

                                              书 记 员  毛冰昕