包建忠诉王冬冬确认合同无效纠纷一案一审民事判决书

原告：包建忠，男，汉族，生于1969年4月28日.

委托代理人：张植强，西峡县西坪镇法律服务所法律工作者，特别授权。

被告：王冬冬，男，蒙古族，生于1987年10月9日。

委托代理人：韩清林，西峡县148法律事务所法律工作者，特别授权。

原告包建忠诉被告王冬冬确认合同无效纠纷一案，本院于2014年2月12日受理后，依法适用简易程序，于2014年3月28日公开开庭进行了审理，因案情复杂，双方争议较大，本案依法转为普通程序，由审判员江献力担任审判长，与审判员杨丽、人民陪审员闫苏瑜组成合议庭，于2014年5月19日、7月28日公开开庭进行了审理，原告委托代理人与被告及委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告包建忠诉称：2013年4月6日经人介绍，原、被告签订了《房屋买卖合同》。被告将位于西峡县土门物资局家属楼的一套商品房卖与原告，当日双方签订了《房屋买卖合同》。合同约定：“房屋坐落于西峡县土产家属院2号楼2楼西套，建筑面积为128平方米，价格260000元，……”。当日原告向被告支付购房“订金”10000元，由被告向原告出具收据一张，并由被告经手在该收据上盖了所谓的“华夏房产”的印章。合同签订的第二天，原告要求看房，被告将原告领入自己居住在西峡县土门物资局家属楼的一套房屋内。原告在核对房屋面积时发现房屋实际面积不足100平方米，并非被告所说的128平方米。原告要求被告出示房权证，被告称该房屋是自己买的，尚未办理过户手续。原告当时指出房屋面积与约定面积不符，被告称愿要就交首期款，不愿要10000元订金不退。原告在此时才知道被告利用欺诈手段与原告签订合同，以骗取原告钱财。原告认为，原被告签订的合同为无效合同，理由如下：①被告故意隐瞒房屋面积和自己并无办理房产登记的事实，混淆房屋坐落，与原告签订《房屋买卖合同》属于欺诈；②被告未办理房产登记进行房屋买卖的行为，违反《中华人民共和国房地产管理法》的禁止性规定，损害国家利益；③被告并非房屋的实际所有权人，对房屋无并无处分权，应当认定合同无效。综上，原告要求：1.确认原被告之间签订的《房屋买卖合同》为无效合同；2.判令被告立即返还收取原告购房的“订金”10000元；3.判令被告赔偿原告的经济损失2000元（为索要预付的购房款往返于北京和西峡之间）；4.本案的诉讼费用由被告承担。

原告为证明其诉讼主张，向法庭提交证据如下：

①原告包建忠与被告王冬冬签订的房屋买卖合同，证明合同约定的房屋坐落和房屋面积。

②收据，证明原告已支付的10000元是“订金”，及收据中写明的房屋位置与合同约定不同。

③被告向原告提供的该房屋的房权证复印件，证明：被告并未进行房产登记，被告王冬冬非本案争议房屋的所有权人，并无处分权；房权证载明的房屋坐落与合同约定的房屋坐落不同。

④争议房屋三楼房屋共有权人樊某某的房权证复印件，证明房屋面积96平方米，房屋坐落土门物资局家属楼。

⑤火车票三张，证明原告为处理退款事宜支出的经济损失。

被告王冬冬辩称：1.原被告签订的合同是有效合同。原告包建忠通过中介看房后与被告联系，被告将房屋权属证书出示原告过目以后，双方最终协商以26万元的价格于2012年4月16日通过房产中介签订了房屋买卖合同。双方签订的合同并不具备法律规定的合同无效情形，应当驳回原告的诉讼请求。2.原告要求返还定金无法律依据。原告未在约定时间内交付购房款，无权要求返还定金。3.原告要求被告承担2000元的经济损失无事实和法律依据，且该损失时由原告自己造成，与被告无关。

被告为证明其抗辩主张，向法庭出示被告和原房主王某某的售房合同、收款条和王某某的房权证复印件，证明：被告王冬冬合法取得房屋，虽未办理所有权变更登记，但不影响合同的效力；房屋面积房权证上明确记载为125平方米。

为查明案件事实，本院依法调取证据如下：

①2014年4月11日对王某某的调查笔录。

②2014年7月10日对杨某某的调查笔录，附杨某某的房权证复印件及水费本复印件。

③2014年7月17日对刘某某的调查笔录，附房屋所有权人陈某某的房权证复印件。

经审理查明：2012年3月26日，王某某与被告王冬冬签订售房合同，被告王冬冬支付约定价款，购买位于西峡县仲景大道老交警队东侧巷内50米东侧小区二单元二楼西户三室二厅（原为二室二厅，经王金扣改造为三室二厅）。该房屋于2002年8月5日，由房产开发商统一办理房屋所有权证书，房权证载明房屋所有权人王某某，房屋面积125平方米，房屋坐落城关镇土门街道。被告王冬冬购买该房屋后未办理房屋所有权变更登记。2013年4月6日，原告包建忠与被告王冬冬签订房屋买卖合同，合同约定内容为：“卖方（以下简称甲方）王冬冬，买方（以下简称乙方）包建忠，根据国家有关法律、法规和本市有关规定，甲乙双方在自愿平等和协商一致的基础上，就甲方的房屋出售给乙方一事，订立如下合同：第一条 房屋的基本情况及价款，房屋坐落于西峡县土产家属院2号楼2楼西套，建筑面积约为128平方米，房屋售价为人民币贰拾陆万元整（￥260000），相关的办证费用由乙方承担。……此合同一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字生效。甲方王冬冬（签名），乙方包建忠（签名），华夏房产加盖印章，2013年4月6日。”双方合同签订以后，原告包建忠向王冬冬交付现金人民币1万元，王冬冬出具收条，内容为：“今收到包建忠购房订金10000元整，大写壹万元整。（房子位于白羽街道土产家属院2单元2楼西户，面积128平米、房子、车棚、家具）收款人王冬冬2013年4月6号”。后因房屋面积、权属等事宜双方发生争议，协商未果，合同中止履行。

另查明：1.被告王冬冬三楼邻居杨某某房权证办证时间：2005年1月11日，载明房屋面积96平方米，房屋坐落城关镇土门物资局家属楼；水费本载明房屋地址土产集资楼2单元。

2.被告王冬冬一楼邻居刘某某房权证办证时间：2002年8月5日，载明房屋面积125平方米、房屋坐落城关镇土门街道。

3.争议房屋所在小区为2002年开发形成。

本院认为：原、被告依法签订房屋买卖合同，被告王冬冬将其实际居住、使用的房屋出售给原告，合同载明房屋面积128平方米，与该房屋所有权登记证书中登记的房屋面积125平方米虽有不符但差距不大；双方关于房屋坐落位置表述虽有不同，但经查证，争议房屋的具体坐落位置确实存在房权证之间表述不一致、房权证与水费本表述不一致的情形，故对原告要求以此认定被告欺诈的诉讼理由本院不予支持。对于被告王冬冬未办理物权登记，进行房屋买卖的行为，本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条规定“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定”，《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条 “未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定属于管理型禁止性规定，并不属于效力性强制性规定，故不能据此认定合同无效。对于原告认为被告并非房屋的实际所有权人，对争议房屋并无处分权因而合同无效的诉讼理由，本院认为，被告王冬冬与王某某签订合同购买王某某房产，支付了价款并入住，实际占有、使用该房产，虽未办理过户登记手续，未取得处分权，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，故原告该理由亦不能成立。综上，本院认为，争议房屋系被告王冬冬通过合法途径，与原房屋所有权人王某某签订售房合同，并付清约定款项后合法取得，原告包建忠与被告王冬冬签订的房屋买卖合同并无法律规定的无效情形，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效合同。故对于原告要求确认合同无效的诉讼请求，本院不予支持。原告包建忠向被告王冬冬支付的10000元属于对合同约定的履行，在合同有效、未解除或撤销的情形下，对于原告要求被告返还10000元的请求本院不予处理。原告诉请要求被告赔偿因为协商退款等事宜的经济损失缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：

驳回原告包建忠的诉讼请求。

案件受理费200元（原告已支付），由原告包建忠承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。

                                              审  判  长    江献力

                                              审  判  员    杨  丽

                                              人民陪审员    闫苏瑜

                                            二○一四年八月二十五日

                                              书  记  员    杜  静