| 河南省新乡市中级人民法院 |
| 民事判决书 |
| （2014）新中民五终字第117号 |
上诉人（原审被告）新乡市弘图实业有限公司。 住所地新乡市开发区28号街坊青青家园会所。 法定代表人张粉瑕，董事长。 委托代理人刘辉，该公司员工。 委托代理人程秀波，河南师大方正律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）侯敬，男. 委托代理人张筱涣，女，住址同上。 上诉人新乡市弘图实业有限公司（以下简称弘图公司）因与被上诉人侯敬商品房销售合同纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院（2013）红民二初字第81号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院查明：2009年5月12日，侯敬(买受人)与弘图公司(出卖人)签订一份商品房买卖合同，合同约定:“出卖人为弘图公司，买受人为侯敬。第三条 商品房位置为青青家园第50幢西数 2单元6层东户50-2-602。建筑面积为98.081平方米。第四条方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款:1、按建筑面积计算，该商品房单价为(人民币)每平方米 2102.84元，总金额(人民币)贰拾万零陆仟贰佰肆拾玖元整(206249元)….第八条交付期限。出卖人应当在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用…..第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理:……2.买受人不退房，由出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”等条款。合同签订后，2009 年 12月31前弘图公司将涉案房屋交付侯敬使用，但未在约定期限内为侯敬办理房屋所有权证。在侯敬多次要求弘图公司为其办理房产证并为此双方发生争执的情况下，2012 年3 月9 日弘图公司向包括侯敬在内的青青家园业主出具了承诺书，该承诺书内容为:“…..业主需在本月30日前，向我公司提供办理房产证所需相关资料，在此前提下我公司力保在2012 年6 月30 日前，将房产证办结交付业主。如不能按期办结，自愿自即日起至办理交证之日止，以购房款总额的0.5‰按日计算支付本承诺违约金。如因业主自身的原因不能按时提交办证所需相关手续，导致房产证的办理工作迟延的，由业主本人负责”等。2012 年6月25 日，弘图公司向包括侯敬在内的青青家园四期业主出具致歉信，内容为:“…..根据目前工作进度情况，办证时间尚需后延3个月。为此，没能在承诺时间内完成办证工作我们深感不安，我公司再次向各位业主表示诚挚的歉意，还请广大业主谅解！” 2013年5月22日，弘图公司就涉案房产为侯敬办理了所有权证书。 原审法院认为：侯敬与弘图公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，该合同为有效合同，双方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。按合同约定，弘图公司在约定的期限内未能为侯敬办理房产证书，该行为显已构成违约。在侯敬多次催促办理房产证书的情况下，弘图公司于2012 年3月9 日向侯敬出具了承诺书，约定侯敬在2O12 年3月30日前将办理房产证的相关资料交付弘图公司，弘图公司在2012 年6 月30 日前将房产证办理完毕，由此可见双方在承诺书中对办证的方式、时间及违约金的计算均进行了重新约定，即弘图公司在收到业主交来的办证资料后三个月将房产证办理完毕。但通过2012 年6月25 日弘图公司的致歉信内容来看，充分说明弘图公司仍未能在第二次约定的时间内为侯敬办理房产证书的事实，故弘图公司再次违约，因此侯敬要求宏图公司按照承诺书中约定以购房款总额的 0.5‰支付其违约金的请求，理由正当，应予支持。关于计算违约金的时间问题，按承诺书中双方重新约定的办证期限为从弘图公司收到办证资料到办证完毕为三个月，如不能按期办结，自愿自即日(即签订承诺书之日2012 年3月9日)起至办理交证之日止，计算违约金。因弘图公司为侯敬办结房产证手续并交于侯敬的时间为2013 年5 月22 日，故违约金的计算应为自2012 年3 月9 日起至2013 年5 月22 日止共计439 天，以购房款总额206249元为基数，按照日0.5‰计算违约金数额为206249 元( 房款总金额) ×0.5‰×439日(2012年3 月9 日至2013 年5 月22 日)=45271.66 元。对于侯敬诉状中从2013 年1月21 日至弘图公司办理过户手续之日每天向侯敬支付违约金103.12元的请求，因已经计算的数额中已包含该项请求，故对该项请求不予支持。由于2013年5月22日侯敬的房产证已经办理完毕，侯敬要求宏图公司办理并交付房产证的请求当庭予以放弃，应予准许。对于弘图公司辩称的承诺书系附条件的，因侯敬没有在承诺书约定的期限内将办证的资料交给弘图公司，侯敬违约，故违约金不应按承诺书约定计算的意见，因弘图公司于2012 年6月25 日向侯敬出具了致歉信，言明办证因故需要后延2-3个月;因此无论侯敬是否按承诺书约定于3月30日前将办证资料向弘图公司交付与否，弘图公司均不可能在约定的6月30日前将房产证办结，故对弘图公司的意见不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条之规定，原审法院判决：一、弘图公司于判决生效后十日内一次性支付侯敬违约金45271.66元；二、驳回侯敬的其他诉讼请求。案件受理费719元，由侯敬负担219元，弘图公司负担500元。 弘图公司上诉称：1、案涉承诺书是青青家园四期业主采取胁迫手段，上诉人在迫不得已的情况下违背真实意思表示所出具，一审诉讼中上诉人对此提供相关证据，已经形成相互印证、相互支持的证据链条，原审判决认定承诺书有效，属主观随意判定、采信证据，违反证据规则；2、案涉承诺书是附条件的承诺，其所附条件为业主须在本月30日之前，向上诉人提供办理房产证相关资料，而被上诉人并未在上述期限内将办证所需手续交付上诉人，案涉承诺所附条件不成就，承诺不生效，上诉人不应当承担违约责任；3、案涉房屋产权证书的延期办理并未给上诉人带来实际的经济损失，且侯敬也未提供证据证明己方因延期办证存在损失，违约金的约定也存在过高的情况，故对违约金过高部分应予减少。综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，判决结果欠妥，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。 侯敬辩称：案涉承诺书系弘图公司对己方延期办证、多次失信并愿对答辩人造成的损害进行赔偿的真实意思表示。另答辩人已按期提供办理房产证所需材料。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。 二审诉讼中侯敬提供的证据有：1、2013年4月28日新乡市城乡规划局青青家园小区39#、50#、51#、52#、53#、55#住宅楼规划公示，证明2013年4月28日前案涉房产并不具备办理房屋产权证书条件。弘图公司对该证据1的真实性无异议，该规划公示是弘图公司补缴土地出让金后规划部门重新办理的规划手续。弘图公司对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信。 本院审理查明：2013年4月28日，新乡市规划局对弘图公司开发的青青家园小区39#、50#、51#、52#、53#、55#住宅楼规划公示。另查明，原审法院于2013年3月18日受理本案。本院经审理查明的其他事实与原审法院审理查明的事实相同。 本院认为：案涉房屋买卖合同是双方的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守。现侯敬已依约履行己方义务，弘图公司虽已将案涉房屋交付侯敬使用，但未在约定期限内办理案涉房屋产权证书，应承担相应的违约责任。 关于案涉承诺书的问题。弘图公司主张案涉承诺书的出具系受侯敬等青青家园四期业主胁迫而为，但从二审庭审中弘图公司的陈述来看，其出具案涉承诺书系因平复业主情绪，且在政府明确表示在6月30日前办理案涉房屋产权证书的情况下而为，且弘图公司未能提供充分证据证明侯敬等业主存在胁迫行为且足以迫使弘图公司作出违背其真实意思的表示。另其也未在法定期限内申请撤销案涉承诺书，故本院对弘图公司该项主张，不予采纳。 关于侯敬是否向弘图公司提供办理房屋产权登记证书所需相关材料的问题。弘图公司于承诺办证期限届满前即2013年6月25日出具致歉信，对未能在承诺期限内办理房屋产权证书表示歉意，弘图公司作为房地产开发企业，应当熟知房屋产权证书办理的相关流程及所需材料，若此时尚未收到侯敬相关材料，即应知道承诺办证的义务将无法履行，应对侯敬予以催告，而不是主动向其致歉。且只有侯敬希望尽快办理房产证，才会积极维护己方权利并要求弘图公司出具承诺书，侯敬积极协助办证的可能性较大，也更符合情理，故本院对弘图公司该项主张，不予采纳。 关于侯敬主张的违约金问题。弘图公司出具承诺书，承诺若未在2012年6月30日前将房屋产权证书办理完毕，逾期则按照日万分之五计取违约金，侯敬对此予以接受并明确要求据此履行，双方对案涉房屋买卖所约定的违约责任进行了变更，现弘图公司未在上述期限内办理案涉房屋产权证书，应当承担相应的违约责任，另违约金本身是损害赔偿数额的预定，非违约一方在诉讼中无需证明损害事实，对于因违约所造成的实际损失，应由请求减少违约金的违约一方当事人负举证证明的责任，弘图公司主张减少违约金，但未提供相应证据，故弘图公司该项主张没有充分依据，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费 932元，由新乡市弘图实业有限公司负担。 本判决为终审判决。
审 判 长 梁国兴 审 判 员 郭中伟 审 判 员 陈兴祥
二○一四年八月二十六日
代书 记 员 叶 青 |
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