侯泉兴与杨卫、张小琴房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

原告侯泉兴，男，汉族。

委托代理人柴权、陈玉硕，河南长胜源律师事务所律师。

被告杨卫，男，汉族。

被告张小琴，女，汉族。

委托代理人胡东慧，河南开通律师事务所律师。

原告侯泉兴诉被告杨卫、张小琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月31日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。审理过程中，根据原告的申请，本院依法查封了被告张小琴所有的位于新密市城区溱水路西段北侧（瑞祥花园11号楼）西单元5层西户房产一套。原告侯泉兴的委托代理人柴权、被告杨卫、被告张小琴及其委托代理人胡东慧到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称，原告与被告杨卫系朋友，2011年以来被告杨卫以家庭生活所需和急需买房为由，多次向原告借款。经原告多次催要，被告拒绝还款。后经双方协商被告杨卫将位于新密市城区溱水路西段北侧瑞祥花园11号楼西单元5层西户的房产抵债转让给原告，转让价为150 000元，双方于2011年8月25日签订了《房产买卖协议》一份，被告杨卫并给原告出具了收到房款150 000元证明条，因该房产系被告贷款按揭购买，尚欠银行贷款220 000余元。被告将该房产钥匙及房产证原件交给了原告，原告接收该房产后对其进行了装修，花费46 720元及其它损失65 900元。协议履行过程中，被告以种种理由，拒绝为原告办理过户手续，给原告造成了巨大的损失。被告张小琴与被告杨卫系夫妻关系。为此，请求依法判令二被告退还购房款，赔偿损失及违约金共计562 620元。

原告为支持其主张向本院提供证据有：1、借条一份，证明被告杨卫向原告借款65 900元的事实；2、2011年8月25日被告杨卫出具的证明一份，证明被告杨卫收到原告房款150 000元；3、2011年8月25日房产买卖协议复印件一份，证明二被告应当偿还债务215 900元；4、装修合同一份、收据三份，共计款项46 720元，证明二被告将房产交付原告后，原告装修花费46 720元，因房产一直未能过户，二被告应当偿还债务和装修款；5、2013年1月2日被告杨卫出具证明一份，证明原告所诉的事实；6、结婚证一份，证明二被告夫妻关系；7、房产证一份，证明争议房产情况；8、关于房产如何处理的协议一份，证明原告与被告杨卫所签订协议，被告张小琴知情，二被告应当承担共同还款责任；9、户籍证明一份，证明侯泉兴与侯全兴是同一人；10、抵押合同一份，证明房产是公积金贷款抵押购买的，原告与被告杨卫约定的房价是扣除公积金以外的价格。

被告杨卫辩称，合同是在原告胁迫下签订的，房子价值400 000元，不可能以150 000元价格转让给原告，且原、被告签订房屋买卖协议时，原告知道本人与被告张小琴闹离婚，该买卖合同应为无效合同，原告应从2013年3月支付给被告损失。

被告杨卫在法定期限内未向本院提交证据。

被告张小琴辩称，被告杨卫与原告签订协议时本人根本不知情，原告明知道该房子有纠纷，仍与被告杨卫签订协议，是以占有为目的，本人对所有事情都不知情，不应承担责任。

被告张小琴为支持其主张向本院提供2011年8月19日二被告签订的协议一份，证明双方已对债权债务以及该套房屋的所属作出约定，且原告对这一事实很清楚，原告无权起诉本人。

庭审中，原、被告对相对方提供的证据发表质证意见如下：被告杨卫对原告提供的证据1、2、3、4、5、6、7、8、10均有异议，认为证据1、2、3的内容记不清了，证据3上的15万元的指印不是本人按的，证据4有改动，该合同是假的，证据5时间长了记不清楚，证据6不是本人提供给原告的，证据7是原告骗本人的，证据8是无效的，证据10被告不知道。对证据9没有异议；被告张小琴对原告提供的证据1、2、3、4、5、8有异议，认为证据1与本案没有关联性，证据2为证明条非收到条，该证据系原告与被告杨卫出具的，本人不知情，证据3是原告与被告杨卫之间的纠纷，与本人没有关系，证据4与本案无关，证据5本人不知情，证据8为复印件不予质证。对证据6、7、9没有异议；原告对被告张小琴提供的证据有异议，认为二被告之间的债权债务约定对原告没有约束力。

本案经审理可以确认如下事实，1990年3月13日被告杨卫与被告张小琴在民政部门办理了结婚登记手续，2011年3月22日二人在新密市城区溱水路西段北侧购买瑞祥花园11号楼西单元5层西户房产一套，并办理了房产登记手续，房产证号为新密房权证字第1101050411号，房屋所有权人为张小琴。同时被告张小琴与郑州正信住房置业担保有限责任公司签订了抵押合同，合同编号为郑房担抵字第A11803775。同年8月19日二被告签订了关于瑞祥花园房产协议，协议的甲方为杨卫，乙方为张小琴，主要内容为：购买瑞祥花园11号楼3单元五楼西户房产时乙方出资2.9万元，因属公积金贷款，剩余款全部由甲方出资，房产证登记为乙方名字，月供从2011年5月14日起从乙方账号名下扣除，2011年5月以甲方名下住房公积金中转入乙方账户名下1.6万元，从乙方名下住房公积金中转入乙方账户名下的0.9万元。5月14日-8月14日从乙方账户扣除月供8280元（其中从乙方公积金账户扣除1680元）。经双方协商达成共识，甲方将原有乙方出资2.9万元一次性支付给乙方，从5月14日-8月14日从乙方公积金账户转入乙方名下账户0.9万元，从乙方公积金中扣除的4个月月供共计10 680元，从乙方账户支取现金，归还乙方。2011年8月14日以后月供全部由甲方负责，乙方不再支付。2011年8月14日以后乙方公积金中扣除部分，乙方每月从甲方归还月供账户中支取。甲方的所有债权债务与乙方无关，甲方有权将此房作为抵押变卖或过户与乙方无关。2011年8月25日被告杨卫与原告签订了房产买卖协议，协议约定甲方（卖方）杨卫，乙方（买方）侯泉兴，其主要内容为：甲方将位于溱水路西段瑞祥花园11号楼3单元五楼西户，面积135.51平方米的楼房卖给乙方，售价15万元整，乙方一次性付给甲方，此房因属公积金贷款不能过户，经双方协商2011年8月25日至2013年8月25日之间，所有此房房贷都有甲方负责偿还，到2013年8月25日乙方再一次性付给甲方5万元整。2013年8月25日起此房所有房贷都有乙方负责偿还，并承担过户费用，过户所有手续都有甲方提供；因为房产证为张小琴名字，甲方向乙方提供甲方与张小琴房产协议原件、身份证复印件（双方）、房产证原件；此房产证证号1101050411，此日起此房产归乙方所有，双方不得违约，否则违约方包赔另一方双倍房款，并承担一切经济法律责任。同日被告杨卫给原告出具证明条一张，内容为：今收到侯泉兴房款150 000元。2012年12月27日，被告杨卫又给原告出具一张借条，内容为：今借侯泉兴现金65 900元。2013年1月2日被告杨卫给原告出具证明一份，内容为：我与妻子张小琴商量后一致同意将新密市城区溱水路西段北侧（瑞祥花园11号楼西单元五层西户）于2011年8月25日转让给了侯泉兴，房产证号为新密房权证字第1101050411号。房产证及套房钥匙现已全部交给了侯泉兴，现侯泉兴已按照协议履行完毕，该房产的所有权归侯泉兴所有，但房产过户手续尚未办理。2013年1月17日被告杨卫将其与被告张小琴的结婚证复印件交给原告，后双方因办理房产过户手续发生纠纷。为此，原告诉至本院请求依法判令被告退还原告购房款、损失及违约金共计562 620元。

另查明，原告与被告杨卫签订房屋买卖协议后，原告于2012年7月16日与刘令红签订了装修预算合同，并进行了装修，共花费46 720元。

本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国担保法》第四十九条规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知或者未告知受让人的，转让行为无效。被告杨卫与原告签订的房屋买卖协议中所涉房产系被告杨卫与张小琴婚姻关系存续期间共同出资购买的，且该房产系公积金贷款抵押购买，被告杨卫与原告签订房屋买卖协议时，没有经过抵押权人郑州正信住房置业担保有限责任公司的同意。故原告与被告杨卫签订的房屋买卖协议无效。原告请求被告杨卫退还购房款150 000元的主张，有被告杨卫给原告出具的证明条为证，本院予以支持。原告要求被告杨卫赔偿房屋装修款的主张，被告杨卫在庭审中认可原告装修房屋的事实，且原告提交有装修工人出具的收款收据为46 720元，因此原告遭受的损失应以其提供的装修合同及付款收据为准，对其主张本院予以支持。原告请求被告杨卫支付违约金的主张，由于原告明知该房系按揭贷款所买，双方签订房产买卖协议时未经抵押权人同意，且二被告就讼争房产签订有协议，仍与被告杨卫签订房屋买卖协议，对合同无效也负有一定责任，故对其主张本院不予支持。《中华人民共和国婚姻法》第十九条规定，夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。原告与被告杨卫签订房屋买卖协议时，被告杨卫已将其与张小琴之间的夫妻房产处理意见交给原告，故原告请求被告张小琴承担退还房款、赔偿损失及违约金的主张，不符合法律规定，本院不予支持。关于原告主张的2012年12月27日被告杨卫给原告出具的65 900元借条，与本案不属于同一法律关系，应另案起诉。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国担保法》第四十九条、《中华人民共和国婚姻法》第十九条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

一、被告杨卫退还给原告侯泉兴购房款150 000元；

二、被告杨卫支付给原告侯泉兴装修款46 720元；

三、驳回原告侯泉兴对被告张小琴的诉讼请求；

四、驳回原告侯泉兴的其他诉讼请求。

上述一、二项限判决书生效后十日内履行完毕。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费9426元、保全费2770元，由被告杨卫负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院，且于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并在缴费之日起三日内将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

判决生效后，当事人应从判决书规定的履行期间最后一日起两年内向法院申请执行，逾期则不再执行。

                                                  审  判  长 王建生

                                                  审  判  员 刘建东

                                                  代理审判员 吕改丽

                                                 二○一四年九月二日        

                                                  书  记  员 李  欧