| 新乡市红旗区法院 |
| 民事裁判书 |
| （2014）红民二初字第94号 |
原告李光红，女。 被告新乡宏生置业有限公司，住所地新乡市平原路195号。 法定代表人黄克勤，董事长。 委托代理人王继红，河南咸祐律师事务所律师。 原告李光红诉被告新乡宏生置业有限公司（以下简称宏生置业）商品房买卖合同纠纷一案，原告李光红于2013年3月5日向本院提起诉讼，本院于2013年6月3日作出（2013）红民二初字第69号民事判决，宏生置业不服该判决提起上诉，2013年11月22日新乡市中级人民法院作出（2013）新中民五终字第213号民事裁定，撤销本院上述判决发回重审。本院于2014年3月24日重新立案后，依法向被告宏生置业送达了起诉书、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等法律文书，依法重新组成合议庭，于2014年6月11日公开开庭进行了审理。原告李光红、被告宏生置业委托代理人王继红到庭参加了诉讼，本院依法进行了审理，现本案已审理终结。 原告李光红诉称：原、被告于2009年11月签订了一份房屋买卖合同，双方约定了房屋买卖的具体事宜，按照合同约定，原告一次性交纳了全部房款30余万元，后一直等待被告交付房屋，然而到了双方约定的2010年10月31日，被告所建的房屋尚未封顶，直到2012年4月，被告才将房屋交付原告，至此，被告已违约达1年半之久。对于被告的违约行为，原告等人虽多次交涉却束手无策，被告也置之不理，并以不行就退房要挟，后还不得在被告交房时在其要求的条件下签字才能领到房屋钥匙。为维护原告的合法权益，请求法院：1、要求判令被告立即支付逾期交房的违约金46000元。2、被告承担诉讼费用。 被告宏生置业庭审时辩称：2009年11月24日与李光红签订商品房买卖合同，李光红购买了由宏生置业开发的宏生数码天城2﹟楼1单元22层22104号房。由于签订合同时，政府的拆迁工作还未全部到位，有可能影响到宏生置业正常交房，因此在双方的购房合同第八条中对房屋交付期限约定：“出卖人应当在2010-10-31日前将房屋交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。其中，第3种原因即为非出卖人所能控制，由于政府行为造成工程延期，且由相关政府部门出具证明。”合同生效后，宏生置业积极与政府有关部门沟通，要求政府履行拆迁承诺，尽快拆除宏生置业受让的土地上的建筑物，而由于政府的原因，直到今天这块土地上仍有部分建筑物未被拆除，这直接导致了原计划在这块土地上建设施工的3﹟楼至今未动工建设，而原设计在3﹟楼地下的供电、供水、消防等配套设施不得不改建在2﹟楼下，由于这关系到每个业主的用水、用电、排污、消防、电视、通信等的使用，因此，2﹟楼的建设方案不得不又重新进行了规划、设计和施工。为早日让业主住上自己购买的房屋，宏生置业克服了被拆迁单位骚扰、增加预算投入、变更设计规划等一系列困难，在拆迁还未到位的情况下，终于在2012年4月将原告购买的房屋予以交付，没有任何的拖延懈怠。宏生置业已经用自己的实际行动全面地履行了合同义务，原告要求宏生置业承担违约责任没有事实和法律依据。因此，请求法院在查明事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。 原告李光红向本院所举证据材料有：1、《商品房买卖合同》一份，证明原告根据合同第六条一次性交付了房款，根据第八条、第九条计算出被告应当支付违约金48342.6元，原告起诉46000元是在合理范围内的。2、2012年4月7日收据一份，证明交房当天被告开具的有线电视接口费2768元的收据，其中2686元由90天的违约金来冲抵，我补交600多元，其中82元属于有线电视接口费，其余为其它费用。3、证人证言，证明给钥匙时在赔偿金表上只是签了字，表上的具体情况没有仔细看，也证明了原告的诉求。 被告宏生置业向本院所举证据有：1、2009.7.10会议纪要1份、2009.8.7新政部署（2009）15号工作部署1份、2009.8.12新政查字（2009）21号督查事项通知单1份、2009.9.17新乡市集中清查行政不作为工作简报第8期、2009.11.5新政阅（2009）46号会议纪要1份、2014.4.17新房文（2014）36号情况报告1份、2010.3.10更改设计通知单及附图、2011.4.15设计更改通知单及附图1和2，证明宏生数码天城拆迁工作是市政府在土地出让时作出的承诺，但由于政府原因，拆迁安置工作迟迟不到位，致使数码天城2号楼的设计施工一再更改，被告只能在原告购买的房屋实际竣工后据实延期予以交付。被告的交付行为符合双方在购房合同第8条第2款第3项中的约定。2、新乡市红旗区人民法院（2011）红民一159号——164号案件材料共计6份，证明被告开发数码天城项目竞得的土地，由于政府原因，拆迁安置工作落实不到位，致使项目受阻无法按时竣工，不能如期交房，被告按照购房合同第8条的约定据实予以延期，符合双方的约定，这一事实已为法院的生效判决所确认。3、消防控制室和消防桥架设计更改通知单及图纸，证明在2011年8月才收到设计单位的更改通知单并开始重新施工，同时原2号楼地下铺设的防排烟及消防喷淋管线等也相应的做出重新调整和铺设。4、更改供电主干线的证明4份，证明因变更设计供电主干线需市供电局批准才能施工，所以整个小区的供电系统2011年9月后才完工。5、建设工程规划许可证和商品房预售许可证，证明双方签订合同时被告已经取得预售许可，原告购买的房屋位于该小区2号楼，该小区2008年5月经许可规划设计为3座楼。 经庭审质证，被告宏生置业对李光红所举证据1真实性无异议，但是原告在引用合同第8条时躲避了第8条第5项内容，这类情况双方可以解除、变更、据实延期。对证据2、3认为与本案无关联性，不能证明原告的诉求，收据仅是证明原告交了有线电视接口费，不能证明费用是用违约金冲抵的，证人证言和原告的诉求没有关系。 原告李光红对被告宏生置业所举证据真实性均无异议，对证据1认为政府文件不是政府针对蓝钻国际延时交房所出具的证明。对证据2认为中国法律并没有规定同样的案件不允许出现不同的结果。对证据3—5认为都不是政府证明都是被告内部的原因，被告需提供政府证明因拆迁导致延期的材料。 依据当事人的质证意见，本院对原告李光红提交的证据1-3因被告对真实性均未提出异议，故对原告所举证据1-3真实性予以确认。对证明的问题，因证据1第8条确实对据实延期交房的情况双方进行了约定，故对该证据本院将综合本案其它证据和当事人陈述再予以认定；因证据2仅是一张有线电视接口费收据，从收据载明内容看不出原告所要证明的内容，故被告异议成立，对该证据不予采信；因证据3能够反映被告延期交房和曾给付赔偿金的事实，故对该证据作为有效证据予以确认。 对于被告宏生置业提交的证据，因原告李光红对证据真实性均无异议，故对证据1-5真实性予以确认。对证明的问题，因证据2中本院已发生法律效力的判决书中确认“被告宏生置业开发‘宏生数码天城’项目，竞得的这宗土地，由于政府原因，拆迁安置工作迟迟落实不到底，致使项目受阻，无法按时竣工，即不能如期交付房屋”系已为人民法院发生法律效力的裁判确认的事实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项的规定，该事实系当事人无须举证证明的事实，结合证据1、3、4、5所载明的事实，足以形成证据链条证明出现原被告双方在合同第八条约定的情形，导致宏生置业变更供电等必要设施的设计，并经重新审批、施工，造成延期交房。上述证据虽不是政府出具的证明，但能从客观事实上反映出延期交房符合合同第八条约定的条件，故对宏生置业所举证据作为有效证据予以确认，对李光红质证意见不予采信。 根据当事人的陈述及上述有效证据，本院可以确认如下案件事实：2009年11月24日，原告李光红与被告宏生置业签订《商品房买卖合同》一份，李光红购买宏生置业开发的位于新乡市平原路195号的宏生数码天城2﹟楼1单元22层西北户22104号房一套。合同中双方对购买房屋有关事宜进行了约定，其中合同第八条约定交付房屋的期限为2010年10月31日，该条还约定“但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：…3、非出卖人所能控制，由于政府行为造成工程延期，且由相关政府部门出具证明。”合同签订后，李光红按合同约定按时交付了房款。被告宏生置业开发“宏生数码天城”项目竞得的这宗土地，整个小区的供水主干管、排污系统和供电主干线原均规划设计为从小区东西两个方向接入，由于政府原因，拆迁安置工作迟迟落实不到底，3﹟楼无法施工，原线路和设施重新进行规划、审批、施工，改为从小区东侧进入小区，原设计在3﹟楼地下的供电、供水、消防等配套设施不得不改建在2﹟楼下， 2﹟楼的建设方案重新进行了规划、设计和施工。2012年4月，宏生置业在小区水、电、消防等达到交房标准后，将李光红购买的房屋予以交付。 本院认为：原告李光红与被告宏生置业签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方应当严格按照合同约定履行其义务。合同中虽约定交房时间为2010年10月31日，但还约定“但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：…3、非出卖人所能控制，由于政府行为造成工程延期，且由相关政府部门出具证明”。而在宏生置业所举证据中显示“宏生数码天城拆迁工作是市政府在土地出让时作出的承诺，应尽快完成，整体拆迁工作由市房管局牵头负责”，因拆迁未如期完成，导致宏生置业3﹟楼无法施工，原设计在3﹟楼地下的供电、供水、消防等配套设施不得不改建在2﹟楼下， 2﹟楼的建设方案重新进行了规划、设计和施工，显属非宏生置业所能控制的原因造成变更设计、施工，进而延期交房。宏生置业所举证据中虽无明确的政府出具的证明，但从所提交的一系列文件、会议纪要中也能够反映出据实延期交房符合原被告所签合同第八条约定的情形，因此对宏生置业的辩解本院予以采信，对李光红的诉求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，判决如下： 驳回李光红的诉讼请求。 案件受理费950元，由原告李光红承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。
审 判 长 林 铎 审 判 员 赵 爱 勤 人民陪审员 程 雯 二○―四年九月二十二日 书 记 员 吕 菲 |
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