杜爱卿、李昊儒诉洛阳市国土资源局、洛阳市万丰房地产开发有限公司、郭卫红房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告杜爱卿，女，汉族，1955年12月25日生。

原告李昊儒（曾用名杜乐峰），男，汉族。

委托代理人张国军，河南成昊律师事务所律师。

委托代理人许科飞，河南成昊律师事务所律师。

被告洛阳市国土资源局。

法定代表人丁新务，局长。

委托代理人马军辉，该单位干部。

委托代理人田慧卿，河南万基律师事务所律师。

被告洛阳市万丰房地产开发有限公司（原洛阳市普照房地产开发有限公司）。

法定代表人黄灿展，公司总经理。

委托代理人王鑫桦，男，汉族，1987年6月26日生。

被告郭卫红，女，汉族，1967年1月26日生。

委托代理人许红军，河南润洛律师事务所律师。

原告杜爱卿、李昊儒诉被告洛阳市国土资源局、洛阳市万丰房地产开发有限公司、郭卫红房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告和委托代理人及被告委托代理人均到庭参加了本案诉讼，本案现已审理终结。

原告杜爱卿诉称，2005年，为了解决职工住宅问题，被告洛阳国土资源局征求了职工的意见，决定在洛南新区集中购买住宅楼。2006年元月23日，洛阳市国土资源局同被告洛阳市普照房地产开发有限公司签定了《职工住宅购销合同》。约定集体购买职工住宅楼，共计298套住房以及营业用房和地下车位。后洛阳市国土资源局与被告普照公司签定了四份补充协议，对集体购买职工住宅楼的具体事项作出了约定。《职工住宅楼购销合同补充协议（四）》约定，普照公司按照洛阳市国土资源局提供的名单和房号、单价分批将住房钥匙通过物业公司价交给乙方购房户。同时依次与洛阳市国土资源局购房户签订《商品房买卖合同》并开具房款发票。原告作为洛阳市国土资源局的职工参加了职工住宅楼的购买。原告购买的住房为湖滨苑小区5号楼6单元102号，面积262.64平方米，房价425467.08元。车库为负123号，面积为22.11平方米，价格为35818.20元。原告已经分批缴清了全部房款。但被告普照公司和被告郭卫红恶意串通，以远远低于市场价的价格匆匆签定了《洛阳市商品房买卖合同》。被告郭卫红恶意购买属于原告的住宅湖滨苑小区5号楼6单元102号。被告普照公司和被告郭卫红恶意串通，损害原告利益签订的《洛阳市商品房买卖合同》，根据《合同法》第52条的规定属于无效合同。被告普照公司有义务按照《职工住宅购销合同》及补充协议的约定将湖滨苑小区5号楼6单元102号房屋过户到原告名下，并协助原告办理产权证。为此，原告及洛阳市国土资源局多次和被告交涉未果，现诉至法院，请法院依法查明事实，确认被告洛阳市万丰房地产公司和被告郭卫红2011年3月21日签订的湖滨苑小区5栋6单元102号《洛阳市商品房买卖合同》无效；判令被告洛阳市万丰房地产开发有限公司履行其与洛阳市国土资源局所签订合同的义务，判令三被告将湖滨苑5栋6单元102号房产协助办理到原告名下，并协助原告办理产权证书。

被告洛阳市国土资源局辩称，一、洛阳市国土资源局与原普照公司签订职工住宅购销合同及四份补充协议属实，协议约定了由市国土局购买298套住房及营业用房和地下车位；二、原告作为洛阳市国土资源局的职工参与了职工住宅楼的购买，原告购买的房号为湖滨苑小区5栋6单元102号，面积262.64平方米，车库面积为22.11平方米。

被告洛阳市万丰房地产开发有限公司辩称，一、原告起诉状中所列公司法人信息有误。万丰公司法定代表人系黄灿展，职务为总经理。二、万丰公司与郭卫红签订的货湖滨苑小区5幢6-102号住宅《商品房现房买卖合同》，意思表示真实，合法有效。湖滨苑小区5幢6-102号住宅系万丰公司出售给洛阳市国土资源局的职工住宅团购房，根据万丰公司与洛阳市国土资源局于2010年4月10日签订的《职工住宅购销合同补充协议（四）》之约定，万丰公司系根据洛阳市国土资源局提供的名单、房号将相应住房钥匙通过物业公司交与乙方购房户，如逾期六十日仍未按规定缴纳完房款，公司提供了《缴款人员登记表》并加盖该单位基建办公室之公章作为确定购房者的名单、房号的依据，万丰公司根据该登记表与购房者签订了相关商品房买卖合同。洛阳市国土资源局提供给万丰公司的《交款人员登记表》之中并未涉及湖滨苑小区5幢6-102号住宅，亦未按规定缴纳完该房号住宅的房款，故交款期限届满之日起万丰公司有权自行处理该住宅，即万丰公司依法取得了该住宅的所有权及相应的土地使用权。万丰公司于2011年3月21日与郭卫红签订湖滨苑小区5幢6-102号住宅《商品房现房买卖合同》，双方意思表示真实、合法有效，万丰公司随后将该房产依约交付郭卫红，又依法为其办理了房屋所有权证、土地使用权证，产权不存在任何争议，湖滨小区5幢6-102号住宅之合法所有人是郭卫红。万丰公司已经按照法律与《商品房现房买卖合同》之规定履行完毕相关义务。三、万丰公司与郭卫红签订的湖滨苑小区5幢6-102号住宅《商品房现房买卖合同》不属于原告所主张无效合同。原告并不是洛阳市国土资源局提供给万丰公司的《交款人员登记表》之中，原告与万丰公司之间不存在任何房屋买卖关系，因而何谈湖滨苑小区5幢6-102号住宅为原告所有？原告对该住宅并不享有任何合法权益。因此，交款期限届满后万丰公司依法取得该住址的处置权，随后与郭卫红签订湖滨苑小区5幢6-102号住宅《商品房现房买卖合同》的行为不涉及损害原告的利益，故该合同不属于原告所主张的无效合同。四、万丰公司已经履行完《职工住宅购销合同》及补充协议规定的全部义务。万丰公司按照《职工住宅购销合同》及补充协议的约定，已经履行完成了洛阳市国土资源局所购住宅的开发建设、交付使用、产权证件办理等全部义务。五、原告关于认购该房屋的争议，应系被告与洛阳市国土资源局内部分配的争议，与万丰公司无关。万丰公司按洛阳市国土资源局提供的名单确定购房者及其房号，与原告之间不存在任何房屋买卖关系，根据合同的相对性，万丰公司与原告之间不存在任何权利义务关系，原告关于认购该房屋的争议系其与洛阳市国土资源局内部分配的争议，该争议的任何结果均不应由万丰公司承担。六、本案诉讼费由原告承担。万丰公司在本案所涉事实中，无任何违法、违约行为，亦未侵害原告的任何合法权益，且多次向原告解释说明其中法律关系，原告对此置之不理，反而提出无理要求，因此应当由原告承担本案的全部诉讼费用。

被告郭卫红辩称，一、原告主体资格不适格，请依法驳回原告的起诉。原告的诉求一系确认第二被告与第三被告签订的《洛阳市商品房买卖合同》无效。1、原告不是该合同的当事人，其无权提起确认该该合同无效诉讼。起诉没有事实根据，更没有法律依据。2、该合同的当事人为出卖方洛阳市万丰房地产开发有限公司，买受方系郭卫红，而原告不是合同一方当事人。3、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百十九条之规定，原告不符合该条第一项之规定。本案中，原告诉求是确认该合同无效，因原告不是合同当事人，虽然参加了第一被告团购房屋，又因自身原告没有团购上所争议的房屋，这一点是原告与第一、第二被告之间的法律关系；再者，房屋是物权，而本案系买卖合同法律关系确认之诉，两者不是一个法律关系，所以，原告对争议的买卖合同的法律关系的解决，不具有法律上的利害关系即不具备适格的原告主体资格。二、原告的诉求二与上述同理，其不是该合同的一方当事人，没有法律上的权利要求法院判令第二被告与第一被告履行合同双方当事人的义务，更无权利要求法院判令本案争议的房屋协助办理到原告名下，并协助原告办理产权证书。1、理由同上述一。2、第一被告与第二被告之间的合同系两个独立法人之间的合同关系，原告系自然人，依法无权干涉及指挥如何履行两个法人之间的合同权利与义务关系。3、原告虽然参加了团购及缴纳了一定的购房款，但其行为没有与第二被告签订《商品房买卖合同》，而第一被告报给第二被告的购房职工名册中，根本没有原告，其责任在于原告自身原因所导致。另一方面，原告将个人购房款交给谁，那么，原告与其之间依法形成的法律关系应当是债权债务关系，而不是房屋买卖合同关系。因此，原告主张既没有事实根据，也没有法律根据，是根本不能成立的。4、原告没有完成商品房买卖的全部法律要件，无签订购房合同，无办理登记手续，无办理房屋交付手续。因此，原告参加商品房买卖依法是不能成立的，其诉求更是不能受法律保护。5、郭卫红与第二被告之间的商品房买卖合同合法有效。（1）原告根本不存在与第二被告恶意串通，更不存在远低于市场价购房，而远远高于原告的价格购得该房屋。（2）被告郭卫红与第二被告之间的合同价虽然为384437元，但被告郭卫红实际支付总价为165万元。其中，房屋单价为5610元/平方米，房款合计为1472865元，车库130666元，煤气初装费3300元，暖气开口费15758元，对讲门、有线电视500元，契税维修基金合计26911元。第二被告同意将165万元转入户主黄光灿工商银行账号（该公司法定代表人），见该公司证明。（3）、郭卫红按市场价支付了对价。（4）双方依法办理了登记手续并完全履行了合同义务。（5）双方的行为完全符合《中华人民共和国物权法》有关规定。（6）原告诉称该合同无效依法是不能成立的。综上所述，原告既不是适格的主体资格，诉求依法更不能成立的。请求合议庭依法驳回其起诉，以维护答辩人的合法权益。

经审理查明，2005年，为了解决职工住宅问题，被告洛阳市国土资源局，决定在洛南新区集中购买住宅楼。2006年元月23日，被告洛阳市国土资源局同被告洛阳市万丰房地产开发有限公司签订了《职工住宅购销合同》。约定集体购买（按户签约）职工住宅楼（即湖滨苑1—7号楼），共计298套住房以及营业用房和地下车位。后被告洛阳市国土资源局又与被告洛阳市万丰房地产开发有限公司签订了四份补充协议，对集体购买职工住宅楼的具体事项作出了约定。《职工住宅楼购销合同补充协议（四）》约定，被告洛阳市万丰房地产开发有限公司按照被告洛阳市国土资源局提供的名单和房号、单价分批将住房钥匙通过物业公司交给购房住户。如逾期六十日仍未按规定缴纳完房款的住户，被告洛阳市万丰房地产开发有限公司有权退还本金后处理该住房的产权。同时依次与被告洛阳市国土资源局购房户签订《商品房买卖合同》并开具房款发票。原告杜爱卿作为洛阳市国土资源局的职工参加了职工住宅楼的购买住户，购买的住房为湖滨苑小区5号楼6单元102号，面积262.64㎡，房价425467.80元。车库为负123号，面积22.11㎡，价格为35818.20元。原告杜爱卿分四批缴清了全部房款（2005年9月9日交6万元，2006年9月15日交8万元，2008年2月20日交15万元，2011年3月24日交171295元）。被告洛阳市国土资源局给洛阳市万丰房地产开发有限公司出具的《缴款人员登记表》，该登记表第307号列明将涉案房产的缴款人注明为杜乐峰（与杜爱卿共同生活的儿子，李昊儒曾用名为杜乐峰）。目前，湖滨苑小区5号楼6单元102号一直由杜爱卿占用。

2011年3月21日，被告洛阳市万丰房地产开发有限公司与被告郭卫红签订了《商品房买卖合同》，将涉案房产出售给被告郭卫红，总房款为384437元。该涉案房屋已经办理了房产证，房产证号：洛房权证字第00115713号，产权人为被告郭卫红。2011年3月21日，被告洛阳市万丰房地产开发有限公司公司出具《证明》一份。该《证明》载明：“郭卫红购买普照房地产开发有限公司湖滨苑5#-6-102室商品房一套，面积262.64元，单价5610元/平方米，房款合计1472865元，车库130666元，煤气初装费3300元，暖气开口费15785元，对讲门有线电视500元，契税维修基金26911元，总计1650000元。普照公司同意将此笔款项转入户主黄广灿的账号。收到此总房款后，双方签订正式购房合同，并在生效后五个工作日内由普照公司代办完毕产权相关手续。若因购房合同价格无法顺利缴纳契税维修基金，溢出部分由普照公司承担……”。现原告诉至本院，请求确认被告洛阳市万丰房地产开发有限公司和被告郭卫红2011年3月21日签订的湖滨苑小区5栋6单元102号《洛阳市商品房买卖合同》无效；判令被告洛阳市万丰房地产开发有限公司履行其与洛阳市国土资源局所签订合同的义务，判令三被告将湖滨苑5栋6单元102号房产协助办理到原告名下，并协助原告办理产权证书。由于各方意见分歧较大，使本院调解无法达成。

另查明，洛阳市普照房地产开发有限公司已于2011年3月14日更名为洛阳市万丰房地产开发有限公司。

本院认为，2006年元月23日，原告杜爱卿通过洛阳市国土资源局集体购买被告洛阳市万丰房地产开发有限公司开发的湖滨苑小区5号楼6单元102号房产，房款折合单价为1620元/平方米。2011年3月21日，被告洛阳市万丰房地产开发有限公司与被告郭卫红签订的《商品房买卖合同》中房屋的单价折合1463.74元/平方米。被告洛阳市万丰房地产开发有限公司2011年3月21日出具的《证明》显示当时正常的房屋单价应为5610元/平方米。在房价大幅上涨的情况下，被告洛阳市万丰房地产开发有限公司将房产以1463.74元/平方米的单价和被告郭卫红签订《商品房买卖合同》，其以表面明显低于当时市场价对该房产进行出售。被告洛阳市万丰房地产开发有限公司和洛阳市国土资源局未按所签订的《职工住宅楼购销合同补充协议（四）》中规定，在退还本金后再处理该住房的产权。被告洛阳市万丰房地产开发有限公司在原告杜爱卿房款未退还的情况下将原告杜爱卿所购买的房产出售给被告郭卫红，其行为已经构成违约，存在严重过错和欺诈行为。另外被告洛阳市万丰房地产开发有限公司将原告杜爱卿所购买房产出售给被告郭卫红后，其房款并未转入被告洛阳市万丰房地产开发有限公司账户。综上，被告洛阳市万丰房地产开发有限公司将原告杜爱卿所购房产，以表面明显低于当时市场价出售给被告郭卫红的行为，损害了原告杜爱卿的合法利益，也损害国家利益，其买卖行为应为无效。被告洛阳市万丰房地产开发有限公司与被告洛阳市国土资源局所签订的《职工住宅购销合同》及一系列《职工住宅楼购销合同补充协议》是双方真实意思表示，并不违背法律，属合法有效合同。被告洛阳市万丰房地产开发有限公司应当按照合同约定履行义务。被告洛阳市万丰房地产开发有限公司应当按照合同约定依据洛阳市国土资源局提供的购房人名单交房并签订《商品房买卖合同》，同时履行商品房出售方其他应尽的义务，应当将涉案房产过户二原告名下。二原告逾期缴纳房款，亦存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条之规定，经合议庭评议后，判决如下：

一、被告洛阳市万丰房地产开发有限公司与被告郭卫红2011年3月21日所签的《商品房买卖合同》无效；

二、被告洛阳市万丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内将湖滨苑5栋6单元102号房产过户到原告杜爱卿、李昊儒（曾用名杜乐峰）名下；

三、驳回原告杜爱卿、李昊儒（曾用名杜乐峰）的其他诉讼请求。

本案诉讼费7067元，原告杜爱卿、李昊儒（曾用名杜乐峰）承担2067元，被告洛阳市万丰房地产开发有限公司承担2500元，被告洛阳市国土资源局承担2500元。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。

                                             审　判　长　   郭　瑜

                                             代审  判员　   常鹏翼

                                             人民陪审员　   王淑杰

                                             二〇一四年八月三十日

                                             书　记　员　   王　倩