申请再审人谢为新与被申请人张瑞华房屋买卖合同纠纷再审民事判决书

申请再审人（一审被告、二审上诉人）：谢为新，男，1954年6月2日出生，汉族，住永城市。

委托代理人：毕雪印，河南立品律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张瑞华，男，1962年7月16日出生，汉族，住永城市。

委托代理人：刘殿法，河南正剑律师事务所律师。

申请再审人谢为新因与被申请人张瑞华房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2013）商民二终字第619号民事判决，向本院申请再审。本院于2014年5月8日作出（2014）商立二民申字第13号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。谢为新及其委托代理人毕雪印、张瑞华委托代理人刘殿法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

2011年3月8日，一审原告张瑞华起诉至永城市人民法院称，谢为新于2004年9月17日自愿与张瑞华签订房屋买卖协议，将其所有的位于开源路西段路北、合欢路南段路东房产两间一、二、三、六层以价款33万元出售给原告。原告如数交清购房款，被告也将所售房屋交付原告使用至今，但由于原告不予配合，涉案房屋至今没有办理合法的产权登记，要求确认原被告所签购房协议合法有效，责令被告履行协助办理房屋登记的义务。

被告谢为新辩称，原告所述不实，2004年9月，被告在玉兰路东侧南头过道北建楼房，因资金紧张借原告27万元建房，口头约定建好房先租给原告使用，房租抵借款，原告书写字据，被告签名，具体原告怎么写，被告不清楚，直到去年才知道原告之妻王颖以其名义把被告所建房屋于2006年办理了房产证并抵押借款。被告知道后，即起诉撤销了王颖的永房字第00019482号房屋产权证。被告的房子从来就没有卖给原告，且原告所诉已超过诉讼时效，请求确认原被告之间签订的协议无效，责令原告退还被告房屋。

永城市人民法院在查明事实后作出（2011）永民初字第1116号民事判决：1、原告张瑞华与被告谢为新于2004年9月17日签订的房屋买卖协议有效；2、被告谢为新于本判决生效后协助原告张瑞华办理双方在2004年9月17日签订的房屋买卖协议中涉案房屋的产权登记。谢为新不服一审判决，向本院提起上诉。本院于2011年9月23日作出（2011）商民终字第1040号民事裁定，撤销一审判决，发回永城市人民法院重审。

永城市人民法院重审查明，2004年9月17日，原告张瑞华与被告谢为新签订房屋买卖协议，被告谢为新将其在该市东城区玉兰路东侧建造的房屋一、二、三、六层（第六层为隔热层），以33万元的价格卖给原告张瑞华。原告张瑞华交清购房款后，被告谢为新于2005年6月将房屋交付给原告张瑞华。2006年9月原告张瑞华之妻王颖在谢为新不知情的情况下，以王颖的名义将涉案房屋的一至五层全部登记在王颖名下。被告谢为新为此向该院提起行政诉讼，该院于2010年12月23日作出（2010）永行初字第41号行政判决，判决撤销永城市住房和城乡规划建设管理局为王颖颁发的永房字第00019482号房屋所有权证书。房屋所有权证书被撤销后，原告张瑞华要求被告谢为新协助办理双方买卖协议中涉及房屋的所有权证书，被被告谢为新拒绝，为此原告诉至该院。

永城市人民法院重审认为，《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：“城市市区的土地属于国家所有”。被告谢为新在依法取得国有土地使用权的土地上建造房屋，而后与原告张瑞华签订房屋买卖协议，将涉案房屋的一、二、三、六层（第六层为隔热层），以33万元的价格卖给原告张瑞华，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告张瑞华依据该协议要求被告谢为新协助办理房屋所有权登记，理由正当，该院予以支持。原告张瑞华要求被告谢为新协助办理房屋所有权登记的诉讼请求，实质上是对所有权的确认，属于物权请求权，而非债权请求权，不适用诉讼时效的规定，故对被告主张原告的起诉已经超过诉讼时效的抗辩理由，依法不予采纳。永城市人民法院作出（2012）永民初字第762号民事判决：一、原告张瑞华与被告谢为新于2004年9月17日签订的房屋买卖协议有效；二、被告谢为新于该判决生效后十日内协助原告张瑞华办理上述房屋买卖协议中涉及房屋的所有权登记。

谢为新上诉称，请求二审法院依法撤销永城市人民法院（2012）永民初字第762号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审案件受理费均由被上诉人负担。具体理由如下：一、原审法院认定事实错误。“一审法院认定谢为新在依法取得国有土地使用权的土地上建造房屋，而后与张瑞华签订房屋买卖协议，将涉案房屋的一、二、三、六层以33万的价格卖给原告张瑞华是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。”以上认定是完全错误的。一审法院认定上诉人依法取得国有土地使用权，其理由是什么，取得国有土地使用权没有证据证实。在一审时上诉人提供的证据均能证实该涉案房屋的土地使用权属于集体所有。二、原审法院适用法律错误，一审法院适用《土地管理法》第八条：“城市市区的土地属于国家所有。”以此认定涉案房屋占用的土地为国有土地是错误的。本案是房产纠纷，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条：下列房地产，不得转让。其中第六项是，未依法登记领取权属证书的。涉案土地及房产直到现在没有权属证书，所以无法转让。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人张瑞华答辩称：原审认定事实清楚，证据充分，上诉人的上诉理由没有证据支持，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院二审查明的事实与一审重审查明的事实一致。

本院二审认为，《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，城市市区的土地属于国家所有。该法条规定，是土地所有权归属的法律规定，涉案房屋占用的土地在永城市市区，其占用土地的所有权应属国家所有。上诉人上诉称，涉案土地所有权不属国家所有的上诉理由不能成立。其上诉理由，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的不影响合同的效力。该法条细化了区分物权取得和债权合同，未取得物权、不影响债权合同的效力，即新的《物权法》已经取代了旧的房地产管理法。《城市房地产管理法》第38条第6项“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定，系对房屋交易过程中为维护交易安全而制定的一种原则意义上的管理性规定，旨在规范房屋交易中的行政管理，而非禁止交易关系。这一规定在性质上不属于《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第14条规定中的“效力性强制性规定”而属于取缔型的禁止性规范。故违反上述规定并不必然导致交易行为及缔约合同无效。上诉人上诉称，当事人签订的房屋买卖合同无效，原审适用法律错误的上诉理由不能成立，该上诉理由，本院亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院作出（2013）商民二终字第619号判决：驳回上诉，维持原判。

谢为新申请再审称，一、原审法院认定事实错误。1、涉案房屋所占用的土地仍属集体所有。本案中并没有任何对涉案土地征用的证据；二、原审法院适用法律错误。涉案土地没有“征收”手续，无法转化为国有。涉案房屋没有土地使用证、规划许可证及建筑许可证，因此涉案房屋不能交易，无法办证。原审法院适用《土地管理法》第八条认定为国有土地是错误的。综上，原审法院认定事实和适用法律错误，应依法驳回被申请人的诉讼请求。

张瑞华的委托代理人庭审答辩称，1、谢为新称涉案土地属于集体所有理由不能成立。《中华人民共和国土地管理法》第八条明确规定，城市市区土地属于国家所有。涉案土地位于永城市中心闹区，当然属于国家所有。相邻房产均进行交易，产权过户正常。并不存在“不能过户”的情况；2、原审法院适用法律正确。《物权法》取代了《房地产管理法》，《房地产管理法》第三十八条第六项“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”的规定，是对房屋交易过程中为维护交易安全而制定的一种原则意义上的管理性规定，旨在规范房屋交易中的行政管理，而非禁止交易关系。综上，谢为新的申诉理由不能成立，应予驳回。

再审归纳本案争议焦点为：谢为新与张瑞华之间房屋买卖合同是否有效。各方当事人对本庭归纳争议焦点没有异议和补充。

再审立案审查期间，张瑞华提交其房产证一份。证明涉案房产可以办理产权登记。谢为新对张瑞华提交的房产证真实性无异议，但对证明目的有异议，认为房产证是否办理不影响土地属于集体所有的性质。本院认为，张瑞华不论是否办理涉案房屋产权证，与本案涉案土地性质不具有关联性。本院对该份证据不予采信。

再审查明的事实与本院二审查明事实基本一致。

本院再审认为，谢为新与张瑞华与2004年9月17日所签协议内容明确为：“谢为新将楼房四层出售给张瑞华一、二、三、六层，总价叁拾叁万元”，并有谢为新及张瑞华亲笔签字。后张瑞华将房款全部支付给谢为新，有谢为新于2005年4月1日出具的收据为证。从以上协议可以看出，谢为新与张瑞华之间签订房屋买卖协议系双方真实意思表示，并非如谢为新在一审诉讼中辩称争议房屋系租借给张瑞华、以房租抵销其向张瑞华借款的事实。谢为新作为完全民事行为能力人，在其意思表示真实的情况下与他人签订合同却不履行其所负义务，违背民法中的诚实信用原则，其违约行为不应得到支持。

自2004年双方签订房屋买卖协议至今已达十年之久，张瑞华对争议房屋一直占有、管理和使用。在此期间，不但张瑞华办理了涉案房屋产权证，谢为新也为其所有的整栋楼的四、五层办理了房产证，谢为新对此事实当庭予以认可。且周边多数居民亦办理了产权证。法院判决既要面对现实，又要尊重历史，以维护当地社会已经稳定的法律关系。在同一栋楼房中，谢为新也办理了房屋产权证，却以该宗土地为集体土地之上的房屋不能办证、不能交易为由不履行其合同约定的义务，本院不予支持。但由于张瑞华已办理涉案房屋产权证，因此谢为新无需再协助张瑞华办理涉案房屋产权登记。本院对此予以纠正。

综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：

一、维持永城市人民法院（2012）永民初字第762号民事判决第一项，即原告张瑞华与被告谢为新于2004年9月17日签订的房屋买卖协议有效；

二、撤销本院（2013）商民二终字第619号民事判决及永城市人民法院（2012）永民初字第762号民事判决第二项，即被告谢为新于本判决生效后十日内协助原告张瑞华办理上述房屋买卖协议中涉及房屋的所有权登记。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长    黄晓倩

                                             审  判  员    翟作仁

                                             审  判  员    肖玉学

                                             二〇一四年十月十日

                                             书  记  员    祁显丞