赵贵成诉开封市嘉禾房地产开发有限责任公司一案

原告赵某，男，汉族，1945年5月21日生。

委托代理人杜某、杨某，河南大梁律师事务所律师,  

特别授权代理。

被告开封市某房地产开发有限责任公司。

委托代理人王某、彭某，公司法律顾问，特别授权代理。

原告赵某诉被告开封市某房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿协议纠纷一案,原告于2013年9月9日来院起诉。本院受理后，依法由审判员韩立新、付艳宇、高登望组成合议庭，于2013年10月21日公开开庭进行了审理，原告赵某及其委托代理人杜某、杨某，被告开封市某房地产开发有限责任公司的委托代理人王某、彭某均到庭参加了诉讼，本案现已依法审理终结。

原告诉称，被告于2004年对原告居住的开封市南正门村进行房屋开发，双方约定：被告将在该项目新建的三号楼二单元二、三层，面积为240平方米的住宅改为复式套型交给原告居住，原告交给被告人民币100000元作为多余面积的补偿。协商后，原告搬出房屋进行周转、等待回楼，被告随将原告的房屋拆除。但至今，被告未动工开发，且赔偿事宜协商无果。现起诉要求被告为原告安置240平方米的复式套型住房一套，如不能安置，由按每平方米6800元为标准赔偿1632000元；并支付拆迁临时安置补偿款624264元。

被告辩称，因开封市政府将此地改为别的用途，无法进行商品房开发，本案属于不可抗力，且原、被告双方之前已协议好，由被告为原告出具证明，原告去找政府，本案责任在原告，被告并无过错，故不应当承担责任。

原告为支持其诉讼请求，向本院提交的证据为：1、2012年3月16日证明1份，证明原、被告已达成拆迁协议，在原告率先搬出后，由被告为原告安排240平方米的复式住房1套；2、2009年10月30日证明复印件1份，证明被被告拆迁的原告房屋情况；3、情况说明2份，证明被告应为原告安排住房240平方米；4、房地产权证及材料1套，证明被告所拆迁的房屋为原告合法购买取得。

被告为支持其答辩意见，向本院提交证据为：1、房屋拆迁许可证复印件1份；2、开封市国土资源局文件复印件1份；3、开封市人民政府专题会议纪要复印件1份；4、收条复印件1份；5、国有土地使用权出让合同1份及土地出让金票据2份；6、政府相关部门文件9份、拆迁安置协议书3份，证明开封经济技术开发区管理委员会在2000年9月下批文同意将原告所在的南正门由被告与南正门村委会联合开发商住楼，后经政府一系列的批文，并确定于2004年3月将原告所在南正门块宗地出让于被告，并于当年12月与开封市国土资源局签订国有土地使用权出让合同，后在2009年政府因城摞城遗址将该宗地划拨给开封市文化局，被告无法进行商品房开发的原因系市政府已将该块土地规划为大宋博物馆项目，拆迁遗留问题由新区管委会接管。

在本案审理过程中，根据原、被告双方的意见，本院依法向南正门东边位于汉兴路的贵和世嘉、希尔斯国际、塞纳左岸三个小区商品房销售均价进行了调查了解，并制作询问笔录三份。另本院向开封市国土资源局开发区分局调取房屋过户档案材料一套、河南方迪房地产估价有限公司向本院出具说明1份。

经庭审质证，被告对原告提交的证据1真实性无异议，但认为该证明出具的时间为2012年3月16日，应视为自该日达成协议，费用应自该日计算；另不能回楼原因是不可抗力的政府行为，责任不在被告，且该证明只是房屋拆迁回楼的意向。 证据2系复印件，对其真实性有异议。对证据3真实性无异议。对证据4有异议，应以原告提交的证据1为准。对询问笔录有异议，认为不能完整、准确的显示房屋的价格，应依政府拆迁安置房即不超出3000元的价格来计算。其对本院调取的档案材料及说明均无异议。

原告对被告提交的证据本身无异议，但认为土地出让合同系在2004年12月签订，而拆迁时间在2004年5月，被告系在未取得土地使用权的情况下就对房屋进行了拆迁，且被告取得南正门村土地使用权的途经不正当；其他户的拆迁协议与原告无关。其对询问笔录本身无异议，但认为落实的价格过低。其对本院调取的档案材料及说明均无异议，但认为其房屋拆迁时间发生在2004年，河南方迪房地产估价有限公司对房屋进行评估发生在2009年，说明中所涉内容价格对原告不适用。

根据庭审质证，本院对原告提交的证据1、3及被告提交的证据的真实性，因质证方无异议，本院予以采信。证据2虽为复印件，但结合原告所提交的其他证据及庭审，能印证被告对原告房屋拆迁、回楼等相关事宜，故本院予以采信。证据4，与案件事实相关联，显示了被拆迁房屋的相关情况，本院予以采信。对本院调查落实后制作的三份询问笔录，真实的反映出了贵和世嘉、希尔斯国际、塞纳左岸三个小区商品房现销售均价，故本院予以采信。对本院调取的档案材料及河南方迪房地产估价有限公司向本院出具的说明，本院予以采信。

经审理查明，开封市南正门75号（为后院）院土地面积为266.67平方米，建筑面积为84.55平方米的房屋为原告所有，该房系原告于2000年9月从杜兵处购买后取得房地产权证；原告认为除上述后院外，另有一处即前院，亦系原告于1999年9月从出卖方杜兵处购买，并签订房地产买卖契约一份，约定杜兵将位于南正门村房屋建筑面积为76平方米以40000元卖于原告，院落土地面积积为179.53平方米，该房屋未办理房产过户，两个院房屋建筑面积共为160.55平方米、土地面积共为446.2平方米。因被告对开封市南正门进行商品房开发，经原、被告双方协商，原告于2004年5月4日前率先搬出，被告待商品房建成后，2008年回楼安排给原告240平方米的复式结构住宅一处，原告交付被告100000元，作为多余面积的补偿。原、被告双方协商后，原告已按协商内容搬出，但因该地址被开封市政府调整为大宋博物馆项目，被告至今未在此进行商品房开发及履行为原告回楼、安排房屋的承诺。

另查明，关于作为房屋多余面积的补偿款100000元，原告并未交付，原告认为应在回楼交房后支付，而被告则认为应在2004年双方拆迁协商一致后随即支付。关于本案所涉拆迁一事，原、被告双方未签订书面的拆迁协议，被告认为未签订协议的原因不排除上述前后院系原告自行拆除，且100000元未交的因素；而原告则认为上述前院系原告在2003年准备翻建时所拆，后院则由被告进行拆迁，但在2004年对前后院一并进行了拆迁协商，之所以未签订书面的拆迁协议是因太过于相信公司。

后原告借被告100000元，原告同意在房屋的赔偿款中扣除，但被告认为该款系原告的借款，与本案无关。

2000年9月21日，开封经济技术开发区管理委员会下发文件同意被告与开封经济技术开发区南正门村民委员会联合开发建设商住楼；后经开封市国土资源局经济技术开发区分局请示，2003年12月22日，开封市国土资源局下发文件同意在开发区汉兴路以北、夷山大街以西征用集体土地出让给被告作为商品房开发用地，用途为住宅，出让年限为住宅70年、商业40年；2004年3月28日，开封市人民政府下发文件同意将已征为国有的汉兴路以北、夷山大街以西土地（16.97亩）出让给被告，作为商品房建设用地，用途为住宅、商业用地，出让年限住宅用地为70年、商业用地为40年。开封市国土资源局于2004年12月26日与被告签订国有土地使用权出让合同，被告取得位于汉兴路以北、夷山大街以西宗地使用权，其中商业用土为1026.47平方米、住宅用地为10285.34平方米，出让金为1395375元。2009年5月25日，开封市文化局文件，请示拟在宋城广场以南、汉兴路以北、夷山大街以西区域内选址建设新郑门遗址博物馆；后经开封市国土资源局请示，开封市人民政府于2009年7月10日下发文件同意将该地块约52786平方米的国有土地使用权划拨给开封市文化局作为公共管理与公共服务用地，专项用于开封市城摞城新郑门遗址博物馆建设，原土地使用人所持有的国有土地使用权证件仅作为拆迁补偿时的凭证。

在本案审理过程中，原告并未提交对被拆迁房按6800元/平方米进行折价赔偿的相关有力证据，且对折价赔偿价格标准原、被告双方达不成一致意见，另因被告不同意由双方共选一处房源作为评估标的物进行房屋价值评估，故在征求原、被告双方同意后，本院对位于南正门东边汉兴路上的贵和世嘉、希尔斯国际、塞纳左岸三个小区的高层均价进行了落实，经落实，贵和世嘉小区高层均价为每平方米5400元左右、希尔斯国际小区高层均价为每平方米不低于5400元、塞纳左岸小区高层均价为每平方米5700元左右。原告认为本院落实的价格过低；被告认为仅仅对售房处进行落实不能完整、准确的显示房屋的价格，应依政府拆迁安置房即不超出3000元的价格来计算。

2014年4月18日，河南方迪房地产估价有限公司出具说明1份，该公司自2009年接受开封市文化局的委托，对开封市“城摞城遗址博物馆”房屋拆迁范围内的被拆迁房屋（房地产）进行勘察评估，估价时点为2009年7月22日，该拆迁范围内的房屋住宅类分为两类，分别为居民普通自建独院类和居民高档自建独院类，普通独院类房地产单价为1650元/平方米、高档独院房地产单价为2250元/平方米。

本院认为，关于本案拆迁事宜，虽原、被告双方未签订书面的拆迁协议，但被告认可其已将原告位于开封市南正门村的房屋拆迁，在原告已按原、被告双方所协商的2004年5月4日前率先搬出后，而被告却未按双方所协商的于2008年在该南正门项目为原告安置240平方米的复式套型住房，对此，被告存在过错，被告亦应承担相应的责任。但综合本案开封市南正门村国有土地使用权后被开封市人民政府划拨给开封市文化局作为公共管理与公共服务用地，专项用于开封市城摞城新郑门遗址博物馆建设的实际情况，以致被告无法进行商品房开发，亦无法按约定期限即2008年回楼，本案系房屋拆迁安置补偿协议纠纷，且原告诉请之一为要求被告支付拆迁安置补偿款，另原告并未提交证据证明应安置房屋的市值标准，又原告对本院调查落实房屋的每平方米价格有异议，故参照河南方迪土地房地产估价有限公司出具的房屋拆迁评估市值较宜。该评估公司出具的说明中高档房产单价为2250元/平方米，被告于2013年3月16日所出具的证明中其同意为原告安置240平方米的复式结构商品住房，因其未安置，故在计算房屋价值补偿款时应以240平方米为标准依单价2250元/平方米计算即540000元。根据开封市政府相关文件精神，住宅期房安置的，按被征收房屋合法建筑面积10元/平方米/月计发（月不足300元的，按300元计发），安置房为多层建筑的，过渡期限原则上不超过24个月，不属被征收人或直管公有房屋承租人的原因造成超期过渡的，临时安置费或非住宅停产停业补偿费自逾期之月起双倍计发，本案建筑面积为84.55平方米的房屋原告取得房地产权证，故该84.55平方米为原告的合法建筑；拆迁时间为2004年5月，回楼时间为2008年，已超出2年的过渡期限，故2004年5月至2006年4月期间的安置费应依84.55平方米×10元×24个月为20292元；2006年5月至2014年5月期间的安置费应依84.55平方米×20元×109个月为184319元，上述共计744611元，但对原告协商交纳而未纳的多出面积补偿款100000元，应予以扣除。对原告要求按每平方米6800元计价赔偿的请求，因证据不足，本院不予支持。对原告其他诉请中超出本院认定部分，于法无据，本院不予支持。对原告向被告所借的100000元，因被告不同意从本案款项中扣除，双方可另行解决。对被告辩称其不应承担责任的意见，因房屋被拆是由被告直接引起的，双方之间系平等的民事法律关系，被告对该房屋被拆所导致原告的损失，应承担相应的法律责任，故对被告的该答辩意见，依法不能成立，本院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

一、被告开封市某房地产开发有限责任公司于本判决生效后一个月内赔偿原告赵某644611元；

二、驳回原告赵某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费24850元，由原告承担14620元，被告承担10230元（被告承担部分，原告已预交，本院不再退还，待执行时一并结清）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。

                                             审 判 长  韩立新

                                             审 判 员  付艳宇

                                             审 判 员  高登望

                                             二〇一四年五月十六日

                                             书 记 员  赵登华