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河南省虞城县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）虞民初字第1387号 原告永城市光宇建筑安装工程有限公司，住所地永城市西城区解放路54号。 法定代表人张凤龙，经理。 委托代理人许灵媚，虞城县黄冢法律服务所法律工作者。 被告王建林，男。 委托代理人周献亭，虞城县利民法律服务所法律工作者。 原告永城市光宇建筑安装工程有限公司（以下简称永城光宇公司）与被告王建林房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年7月29日立案受理后，分别向原、被告送达了相关法律文书，并依法组成合议庭，于2014年9月15日在本院公开开庭进行了审理。原告永城光宇公司的委托代理人许灵媚，被告王建林及其委托代理人周献亭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永城光宇公司诉称，经虞城县人民政府和规划部门批准，原告于2012年在虞城县杜集镇东街村开发建设商品房，其中被告是被拆迁户，经协商原告项目经理谢为义与被告签订了开发补偿协议及开发补偿一览表，经过最终结算确认：被告应向原告补交146216元，现房子已完工，经原告方多次催要，被告推拖不付，故诉至法院，要求原、被告继续履行合同，被告支付房款146216元并承担诉讼费用。 被告王建林辩称，1、原告不是本案的适格主体，其持谢为义与被告签订的协议作为证据，对被告没有约束力。2、该协议为无效协议，因属原告在没有取得合法的土地使用权批准文书、没有合法规划、建筑许可的情况下的非法乱拆、乱建行为。3、涉案房屋未经验收属不合格房屋，且依照协议约定的安置补偿没有到位。综上，应依法驳回原告诉请。 根据原、被告双方的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、原告是否为本案的适格主体？2、涉案补偿协议是否有效？原告要求被告偿付房款146216元有无事实和法律依据？ 原告为支持其主张，向本院提交的证据材料有：1、虞城县人民政府虞政文（2011）113号文件，证明杜集东街中心社区建设项目是虞城县人民政府批准的社区，该文件符合《中华人民共和国村庄和集镇建设管理条例》及《商丘市新型农村社区规划管理办法》的规定。2、原告营业执照、机构代码、授权委托书及代理人身份证复印件各一份，证明原告的业务范围及原告授权谢为义负责杜集东街中心社区建设项目工程的事实存在。3、项目负责人谢为义与被告王建林签订的拆迁补偿协议及补偿一览表，证明被告王建林已确认同意支付原告房款差价146216元。4、2013年11月23日原告方的催款通知。 被告对原告所举证据发表如下质证意见：对其证据1真实性无异议，但认为承建小区应有土地使用方面的批复和城镇规划建设方面的许可，仅凭虞城县政府的批复和杜集镇政府的文件不符合法律规定，属于乱拆乱建。对其证据2真实性无异议，但认为不能证明该工程合法有效。对其证据3真实性无异议，但认为属于乱拆乱建行为，对被拆迁户存在不平等的内容。对其证据4即催款通知，认为是无效的，因房屋未经验收，原协议约定的拆迁补偿款尚未落实。 被告未向本院提交证据材料。 本院对原告证据作如下分析认证：对原告证据1—3，被告对其真实性无异议，本院认为，该证据形式合法，客观真实，且与本案事实相关联，依法予以确认。对其证据4即催款通知，本院认为，原告仅提出房屋未验收、补偿款未落实，通知无效，对原告方项目部通知其补清房款、收取房屋的事实并未予以否认，该通知作为证据的形式和来源合法，客观反应了原告向被告催交所欠房款的事实，且与本案原告要求被告偿还房款的诉请相关联，予以采信。 本院根据当事人陈述、举证及诉辩意见对本案事实确认如下：2012年初，经虞城县人民政府批准同意，杜集镇人民政府在旧城改造基础上，开始实施杜集镇东街中心社区建设项目，该项目工程由原告永城光宇公司开发建设，谢为义是该公司承接该工程的项目负责人。2012年3月，经谢为义与王建林签订《杜集镇东街中心社区开发拆迁补偿协议》，双方就住宅户拆迁补偿、新建房回购、门面房兑换标准及差价找补等事项进行了约定，并约定了双方的其他权利义务，该协议第4条约定“乙方（被告）宅基不足0.45亩或超过0.45亩，建筑面积不足90平方米或超过90平方米的，回购套房时宅基每少一厘补交800元，每多一厘使800元；建筑面积每少一平米补交1200元，多一平米使1200元。在动工时拆迁户应预交差价款50%，否则甲方（原告）有权不给乙方（被告）多余部分。建筑封顶时交清差价款的剩余部分，否则甲方有权不给乙方使用”。上述协议已实际履行，被告的原有房屋已经拆除，新建房所属涉案工程已经完工。后原、被告因找补房款发生争议，原告诉讼来院，要求继续履行合同，并要求被告支付房屋差价款146216元。另查明，双方签订的《东街中心社区开发建设补偿一览表》载明，乙方（指王建林）需找补甲方146216元。 本院认为，虞城县杜集镇东街中心社区建设项目是由原告永城光宇公司开发建设，该公司设立杜集镇东街村西堌东廷项目部具体实施该项目工程，谢为义系该公司全权委托的项目负责人，其在该公司授权范围内实施的行为属职务行为，其行为后果应由原告永城光宇公司承担。原告永城光宇公司持谢为义与被告王建林签订《杜集镇东街中心社区开发拆迁补偿协议》主张权利，说明其认可该协议，故原告永城光宇公司是本案的适格主体。该协议是双方当事人真实意思表示，且不违背法律和行政法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应遵照执行。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中原告已完成拆除旧房建成新房等的主要合同义务，工程已完工，被告未按约定交清差价款的剩余部分，已构成违约，应承担继续履行的违约责任。双方签订的《东街中心社区开发建设补偿一览表》视为该补偿协议的补充内容，此表载明，乙方（被告）需找补甲方（原告）146216元，故对原告要求继续履行合同，要求被告给付房款146216元的诉请予以支持。至于被告认为原告属非法乱拆建，合同无效的主张，本院认为，涉案工程是经虞城县人民政府批准，由杜集镇政府组织实施的小城镇旧城改造项目工程，不属于非法乱拆乱建，只要涉案合同为双方真实意思表示，且不存在法定无效的情形，即不能认定合同无效，故对其该项主张不予支持。对被告所称涉案房屋未经验收合格，协议约定的安置补偿未落实的抗辩主张，本院认为，双方并未将验收约定为交付房屋差价款的标准，故对其该抗辩不予支持；至于被告所称的安置补偿，可另行主张权利。依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第42条的规定，判决如下： 一、原告经谢为义与被告王建林于2012年签订的《杜集镇东街中心社区开发拆迁补偿协议》继续履行。 二、被告王建林于本判决生效之日起七日内支付原告永城市光宇建筑安装工程有限公司房款146216元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3224元，由被告王建林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。 上诉人应从递交上诉状之日起7日内向河南省商丘市中级人民法院交纳上诉费3224元。户名：商丘市财政局；账号：1716020419200113331；开户行：中国工商银行商丘分行营业部；汇款用途：上诉费，并将交费凭证提交本院查验，逾期视为放弃上诉。 审 判 长 王 勇 审 判 员 梁培勤 代理审判员 梁大红 二〇一四年九月二十五日 书 记 员 赵晓慧 |
