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河南省开封市金明区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）金民初字第169号 原告吴卫芳，女，汉族，1981年3月5日出生。 委托人代理人侯佳、宋小旺，河南王松华律师事务所律师，特别授权代理。 被告河南元彰实业有限公司。 住所地郑州市金水区庙里镇陈砦村633号。 法定代表人张彦兵，该公司总经理。 委托代理人刘桐宾，该公司职员，特别授权代理。 原告吴卫芳诉被告河南元彰实业有限公司（以下简称元彰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月20日立案受理后，依法由秦建强、靳近、李爱琴组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吴卫芳的委托代理人侯佳、宋小旺，被告元彰公司的委托代理人刘桐宾到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。 原告吴卫芳诉称，2013年5月原、被告签订租赁协议一份，由被告租赁原告金明区“枫庭苑小区”2号楼东单元10层06、07号房屋，房屋建筑面积34.88平方米、34.98平方米，租赁期限自2013年9月30日起，首期租金为25元／每月·平方米，每三年递增。协议第十条约定，被告违约或其他原因导致协议无法履行时，按当年租金的两倍向原告承担违约金，且装修不动产部分归原告所有。依协议约定，被告应于2013年9月30日起7日内，向原告支付前三个月租金，但被告至今仍未支付。经了解，被告已放弃“枫庭苑小区”项目，不再履行原、被告之间的租赁协议。被告的违约行为给原告造成了重大的经济损失，原告无奈特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判令解除原被告之间房屋租赁关系，被告向原告支付违约金41916元，本案诉讼费用由被告方承担。 被告元彰公司辩称，我公司已经同金元公司解除了租赁关系，原告没有交付租赁房产，不承担原告诉请的违约金，请求法院驳回原告的诉求。同意与原告解除租赁合同关系。 经审理查明，2013年2月28日开封市金元房地产开发有限公司（以下简称“金元公司”）作为甲方和河南元彰实业有限公司（以下简称“元彰公司”）作为乙方签订租赁合同一份，该合同约定甲方自愿将其开发的“枫庭苑”小区2#楼1单元9层至17层，租赁给乙方，作为快捷酒店项目经营使用，引进酒店品牌为“格林豪泰”。乙方向甲方租赁的住宅总面积为4105.8（㎡）平方米（以最终测绘面积为准）。因甲方出租给乙方的房屋属于其开发出售的房屋，乙方在租赁期间甲方仍有权继续出售，甲方每出售一套房屋协助乙方与业主签订租赁协议，乙方与业主签订协议后，甲、乙双方该套房屋租赁关系终止。上述协议签订后，2013年5月16日原告吴卫芳向金元公司交纳定金2万元购买“枫庭苑”小区2号楼1单元10层1006号、1007号房屋。此后原告吴卫芳和金元公司签订商品房买卖合同，该合同约定原告吴卫芳以187228元、187228元的价格购买金元公司开发的“枫庭苑”小区2号楼1单元10层1006号、1007号房屋。2013年6月6日原告吴卫芳将房款全部支付给了金元公司。此后，金元公司协助元彰公司与吴卫芳签订租赁合同，该合同约定吴卫芳将“枫庭苑”小区2号楼1单元10层1006号35.1平方米的房屋（该房屋实际确认审批面积为34.88平方米）、1007号35.1平方米的房屋（该房屋实际确认审批面积为34.98平方米）出租给元彰公司，租期自2013年9月30日至2028年9月30日止，月租金每平方米25元。租金的交纳方式按合同约定起租之日起，7日内一次性付清前三个月租金。任何一方违反本协议的约定，按当年租金的两倍向对方支付违约金。合同签订后，元彰公司没有按约定支付租金，也不履行合同义务。原告吴卫芳诉至本院请求元彰公司按约定支付违约金。 另查明，2013年12月6日，元彰公司和金元公司双方在本院达成书面调解，双方一致同意解除2013年2月28日金元公司和元彰公司签订的租赁合同。 本院认为，2013年2月28日金元公司和元彰公司签订租赁合同时，金元公司在出售其开发的“枫庭苑”小区2#楼，并且双方约定了在元彰公司租赁期间，金元公司仍有权继续出售，同时约定金元公司每出售一套房屋协助元彰公司与业主签订租赁协议，元彰公司与业主签订协议后，金元公司和元彰公司双方该套房屋租赁关系终止。2013年2月28日金元公司和元彰公司签订租赁合同后，金元公司依据约定将“枫庭苑”小区2号楼1单元10层1006号、1007号房屋出售给了原告吴卫芳，同时金元公司协助元彰公司与吴卫芳签订了租赁合同。按金元公司和元彰公司的合同约定双方之间的合同关系终止。2013年12月6日元彰公司和金元公司双方在本院达成书面调解，双方一致同意解除2013年2月28日金元公司和元彰公司签订的租赁合同。 金元公司协助元彰公司与吴卫芳签订的租赁合同合法有效，受法律保护。元彰公司和原告吴卫芳均应按约定全面履行合同义务。自合同签订至原告吴卫芳起诉，元彰公司没有按约定支付租金，且审理中金元公司明确表示不再履行合同，违反合同约定，原告吴卫芳请求解除合同并支付违约金。本院依法予以支持。被告元彰公司辩称，元彰公司已经同金元公司解除了租赁关系，不承担原告吴卫芳诉请的违约金。本院认为，金元公司和元彰公司的租赁合同解除，并不导致元彰公司和原告吴卫芳之间合同的解除，对元彰公司的答辩理由不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百一十四条的规定判决如下： 一、解除原告吴卫芳和被告河南元彰实业有限公司签订的租赁协议； 二、被告河南元彰实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告吴卫芳违约金41916元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费850元，由被告河南元彰实业有限公司承担。（案件受理费原告已垫付，本院不再退还，待执行时一并结清） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。 审判长 秦建强 审判员 靳 近 审判员 李爱琴 二〇一四年六月十七日 书记员 孟庆婷 |
