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河南省鹿邑县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）鹿民初字第1009号 原告刘xx，女，生于1968年9月2日，汉族，住河南省鹿邑县杨湖口乡西刘行政村。 委托代理人陈在上，男，汉族，生于1975年8月4日，住郑州市金水区农业。 被告张xx，女，生于1989年2月，汉族，住河南省鹿邑县观堂乡大翟行政村。 被告张xx，男，生于1968年6月24日，汉族，住河南省鹿邑县观堂乡大翟行政村，系被告张xx之父。 委托代理人尚承君，系鹿邑县148法律服务所法律工作者。 被告黄xx，女，生于1980年8月15日，汉族，住河南省鹿邑县计生委家属院。 原告刘xx与被告张xx、张xx、黄xx确认合同无效纠纷一案，本院于2014年8月13日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月30日公开开庭进行了审理。原告刘xx及其委托代理人陈在上、被告张xx的委托代理人尚承君、被告张xx到庭参加诉讼，被告黄xx经传票传唤未到庭，本案现已审理终结。 原告刘xx诉称，2013年11月1日被告张xx以被告黄xx为假房东，骗得原告的信任与被告张xx、张xx签订房屋转租合同，被告张xx、张xx将鹿邑县龙源圣地购物一条街3号楼楼房上下两层用房转组给原告，原告支付给被告张xx、张xx房屋转让费92000元，其中包括一年的房租费12000元。后原告又与被告张xx签订附加合同，合同中约定，如果房东要收回房屋，被告张xx、张xx全额退回转让费92000元。合同签订后，原告开始做服装生意。但是，原告经营到半年时，该房屋真正的房东刘山海要求收回房屋，原告才知道三被告恶意串通，损害了原告的利益。要求确认原告与被告张xx、张xx签订的转让合同无效；被告张xx、张xx退回房屋转让费92000元及利息；三被告赔偿原告的经济损失30000元。 被告张xx、张xx辩称，原告的诉讼主体资格错误，本案合同的相对人是刘丽君，而不是刘xx，应驳回原告的起诉。本案导致合同无效的情形，原告存在重大过错，未尽到审查房屋权属的义务。本案属于连环转租，应由被告黄xx承担赔偿责任，被告黄xx在将房屋转租给被告张xx、张xx时告知该二被告可以转租，被告黄xx是第一手房屋的转租者，其在转租时没有经过房屋所有权人刘山海的同意，导致本案租赁合同无效，本案应由被告黄xx承担赔偿责任。被告张xx、张xx没有过错，不承担任何责任。 被告黄xx未作答辩。 原告刘xx及被告张xx、张xx提供证据分析及认定如下： 原告提供转让合同及附加合同各一份，证明原告刘xx与被告张xx、张xx之间存在房屋转租关系，原告支付给被告张xx、张xx房屋转让费92000元，其中包括一年的房租12000元。并约定，如果房东收回房屋，被告张xx退回原告转让费92000元。经庭审质证，被告张xx、张xx提出异议认为，原告提供的转让合同不真实，主体不是刘xx而是刘丽君。经审查，本院认为该转让合同系刘xx与张xx签署的，刘xx系该转让合同的主体，故被告异议不能成立，本院对该组证据予以认定。 原告提供进货票据105张，记款43994元，证明原告的直接经济损失。经庭审质证，被告提出异议认为这些票据与本案没有关系。经审查，本院认为原告提供的上述证据不能证明原告的直接经济损失。故被告异议有理，本院对原告提供的该组证据不予认定。 三、被告提供房屋转让合同原件一份，证明本案原告诉讼主体资格错误。刘丽君是合同的相对当事人，刘xx不是合同的相对当事人。被告黄xx将房屋转给被告张xx时，黄xx没有征求房东刘山海的意见，而是黄xx擅自将房屋转给张xx。经庭审质证，原告提出异议认为该案的诉讼主体完全合法并提供有转让合同原件一份，该合同中的一方当事人确为刘xx。本院认为，原告异议有理，故本院对被告提供的该份证据不予认定。 根据原、被告提供证据及庭审陈述，本院对本案事实认定如下： 2013年11月1日，被告张xx以被告黄xx为房东，取得原告信任与被告张xx、张xx签订房屋转租合同。被告张xx、张xx将鹿邑县龙源圣地购物一条街3号楼楼房上下两层用房转租给原告，原告支付给被告张xx、张xx房屋转租费92000元，其中包括一年的房租费12000元及室内空调等设施的转让费80000元。后原告又与被告张xx签订附加合同，合同中约定，如果房东要收回房屋，被告张xx、张xx全额退回转租费92000元。合同签订后，原告开始做服装生意。但是，原告经营到半年时，该房屋真正的房东刘山海要求收回房屋，原告才知道三被告恶意串通，损害了原告的利益。故原告诉至本院。 另查明，房东刘山海于2014年6月1日将本案租赁的房屋收回。 本院认为，原告刘xx与被告张xx签订房屋转租合同时，被告张xx隐瞒了黄xx不是房东的事实，导致原告刘xx在不知情的情况下签订了转租合同并支付了转让费；被告张xx在未经房东授权的情况下，虚构事实，隐瞒真相，造成原告刘xx无法继续使用涉诉房屋，故原告要求按转让合同及附加合同的约定，由被告张xx、张xx退还原告刘xx房屋转让费92000元，事实清楚，于法有据，本院依法予以支持。被告张xx未经房屋所有权人刘山海的同意擅自将房屋转租，属于无权处分行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，被告张xx、张xx作为无处分权人与原告订立的门面房转租合同未经权利人同意及追认，该合同属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。根据上述规定，原告向被告支付的门面转让费92000元，被告应返还给原告；原告在签订租赁合同后，在该房屋内经营六个月的时间，按照公平原则，该六个月的房租费6000元应予以扣除。被告黄xx不是本案合同的相对人，与本案原告及被告张xx、张xx不属于同一法律关系，故不承担本案返还租金及转让费的责任。原告要求被告方赔偿经济损失30000元，因原告提供的证据不能证明原告的直接经济损失，原告自身没有尽到审查的注意事项，对于本次纠纷的发生有一定的过错，原告的此项诉请本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条、《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决如下： 一、原告刘xx与被告张xx、张xx签定的房屋转租合同无效； 二、被告张xx、张xx退还原告刘xx转让费86000元，于本判决生效后十日内付清。 三、驳回原告刘xx的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2740元，由被告张xx、张xx共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。 审判长 姚红梅 审判员 赵泉舟 审判员 刘振华 二〇一四年十月二十七日 书记员 李 翠 翠 |
